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众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。
翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？
所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。
01
上海各区的特点都有浓厚的历史因素。
上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。
英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。
后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。
2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。
黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。
静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。
2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。
这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。
静安寺街道
南京西路街道
没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。
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静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。
老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。
这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。
江宁路街道
曹家渡街道
看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。
其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。
石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。
其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。
后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。
世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。
2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。
2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。
02
两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。
这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。
来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。
与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。
在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。
两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。
大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。
2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。
其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。
世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。
所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。
十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。
教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。
两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。
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不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。
相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。
苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。
不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。
闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。
苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。
这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。
更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。
现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。
或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。
近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。
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铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。
不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。
静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。
再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。
03
如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。
苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。
静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。
石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。
江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。
曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。
另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。
大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。
这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。
老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。
原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。
然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。
自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。
交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。
想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。
其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。
这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。
20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。
19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。
所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。
能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。
静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。
前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。
2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。
想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。
各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。
2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。
尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。
安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。
可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。
另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。
实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。
所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。
这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。
当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。
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建面约97-180m²2-4房
均价7.8万/m²
豪华精装大平层+全屋地暖+独立中央空调
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板块区位：静安区南京西路商圈
项目地址：静安区新闸路1136弄
产权性质：商住办
产权年限：50年（2013-2063年）
项目总高：19层
可售房源：6套（在售5楼整层，整层装修）
在售面积：97-180m²
产品总价：️约756万起
梯户比例：4梯8户
交付时间：2023年3月31日（精装全配）
物业公司：南希物业
水费：6.3元/吨
电费：1.0元/度
物业费：8元/m²/月
停车费：临停10元/小时、封顶50元/天，月租1000元/月
市场租金：2房20000元、3房25000元
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户型图赏鉴
项目平面图
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97m²样板间赏鉴
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项目周边生活配套
交通方面：项目距离地铁2号线南京西路站1号口约600米，13号线自然博物馆站约900米。
自驾，自驾5分钟即上南北高架、延安高架路，可快速通达各个城区畅通无阻。
商业方面：中信泰富广场、恒隆广场、梅陇镇广场、兴业太古汇、静安大悦城等上海知名大型商场。
医疗方面：静安区中心医院、儿童医院、华山医院、长征医院等。
生态休闲：蝴蝶湾花园、静安雕塑公园。
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商贷转公积金贷款——是“省钱利器”还是“鸡肋操作”？在房贷市场中，商业贷款转公积金贷款（简称“商转公”）一直是购房者热议的话题。一方面，公积金贷款以其较低的利率、较长的贷款期限和相对稳定的还款方式，吸引着众多购房者；另一方面，商转公的过程复杂、条件苛刻，让不少购房者望而却步。那么，商贷转公积金贷款到底有没有必要？本文将从商转公的利弊分析、条件要求、办理流程、实际案例等多个维度，为您揭开商转公的神秘面纱，助您做出明智的决策。
一、商贷转公积金贷款的五大核心优势
1. 利率显著降低，利息支出大幅减少
公积金贷款的利率通常远低于商业贷款。以2025年为例，首套住房公积金贷款利率为5年以下（含5年）2.35%，5年以上2.85%，而商业贷款的利率则普遍在4%以上。以50万元贷款、30年期限为例，转为公积金贷款后，一年能节省利息约6750元，30年累计节省利息可达20万元以上。这对于长期背负房贷的购房者来说，无疑是一笔可观的节省。
2. 还款压力减轻，财务规划更灵活
由于公积金贷款利率较低，每月还款额也会相应减少。这意味着购房者可以将更多的资金用于日常生活、子女教育、投资理财等其他方面，提高生活质量。同时，公积金贷款的还款期限通常较长，最长可达30年，让购房者可以更轻松地分期偿还贷款，减轻还款压力。
3. 提前还贷无违约金，资金运用更自由
公积金贷款在提前还贷时通常不收取违约金，而商业贷款则可能根据合同约定收取高额的违约金。这对于计划提前还清贷款或部分还款的购房者来说，是一个重要的优势。他们可以根据自己的财务状况，灵活安排还款计划，无需担心额外的费用支出。
4. 贷款期限选择更灵活，适应不同需求
商转公后，购房者可以重新选择贷款期限。如果经济实力较强，可以选择较短的贷款期限，减少利息支出；如果希望减轻每月还款压力，可以选择较长的贷款期限。这种灵活性让购房者能够更好地适应自己的财务状况和还款能力。
5. 信用评级提升，未来融资更便利
公积金贷款是由政府主导的贷款，相对于商业贷款来说，信用评级更高。将商业贷款转为公积金贷款后，购房者的信用记录会得到改善，有助于提高未来的信用评级。这对于那些希望在未来进行其他贷款或信用卡申请的人来说，是一个重要的加分项。
二、商贷转公积金贷款的六大潜在劣势
1. 贷款额度受限，可能无法满足需求
公积金贷款的贷款额度通常受到一定的限制，可能无法满足较高价值的房屋购买或房屋贷款转换的需求。例如，某些地区规定单职工家庭最高贷款额度为60万元，双职工家庭最高贷款额度为80万元。如果购房者的房屋总价较高或剩余贷款本金较大，可能无法全部转为公积金贷款。
2. 贷款条件严格，审核流程复杂
公积金贷款通常要求借款人具备一定的缴存时间和缴存金额要求，申请条件相对较为严格。例如，借款人需连续足额缴存住房公积金达6个月（含）以上，且个人征信记录良好。此外，商转公的过程涉及原贷款银行、住房公积金管理中心等多个部门，审批流程较为复杂，处理时间也较长。
3. 提前结清原商贷，资金压力增大
在办理商转公的过程中，购房者需要自筹资金结清原商业贷款剩余本金及利息。这对于资金紧张的购房者来说，可能是一个不小的负担。如果无法一次性结清原商贷，可能需要通过担保公司垫资等方式解决，这又会增加额外的费用支出。
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