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海上清和玺

徐汇中环唯一新房供应

建面约112-120㎡3房

加推5号楼 最后收官之作

均价约110650元/㎡ 精装修交付

另前期少量112-177㎡3-4房

均价11.28万/㎡ 总价1200万起

售楼处线上提前预约

上海徐汇【海上清和玺】

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从徐家汇到徐汇滨江，徐汇完成了上海最漂亮的一场“新老交替”。

尤其是在这一轮价值重构中，徐汇一次次把“不可能”变成“可能”。

土地市场就是最好的证明——这两年的徐汇，仿佛开了挂。

从绿城徐滨地块封顶溢价率30%，再到宸嘉龙华地块溢价率40%，到衡复风貌区的袖珍宅地，楼面价就高达20万/㎡，登顶全国单价地王……

在上海老钱四区中，徐汇让市场见证了什么是真正的风头无两，势头正劲。

但这还未结束。

徐汇，正以强悍的姿态重塑上海高端住宅的定价体系。

预计下月开拍的八批次地块中，徐汇滨江云锦东方旁低密地块起拍价就已高达13.5万/㎡，未来售价应该不止20万+/㎡……

而且，近日东安新村两幅地块规划的曝光，再次坐实了“徐汇顶豪化”的趋势：

·127b-23地块，起步面积约260㎡，套均面积高达约320㎡，套均总价预计超6000万；

·127b-24地块，楼板价约12.4万/㎡，与绿城北外滩地王持平，预示未来售价也将突破20万/㎡。

而且，八批次土拍公告还释放了一个关键信号：全面放开中小套型的限制。

这一切，都指向一个清晰的结论：

未来的徐汇核心区，或将全面转向大户型、高总价产品，门槛彻底高不可攀。

示意图，仅供参考

相比之下，目前徐汇唯一在售新盘海上·清和玺显得更香了！整盘均价约11.5万/㎡！

在上海新房价格体系重构的当下，海上·清和玺这样兼具地段与性价比的机会已然不多。

它更像是一个时代尾声的象征，是徐汇滨江留给市场最后一张“亲民级”入场券。

目前项目前期还有少量建面约112㎡、134㎡、143㎡户型在售，近期可能推出最后一幢楼栋，楼栋位置和景观视野都非常优秀。

感兴趣的朋友，一定要把握住这个上车窗口期！

五开五捷，火爆热销

海上·清和玺

5#即将迎来加推，争藏压轴

01

占位徐汇滨江，远见下一个十年

黄浦江畔的黄金岸线，正以惊人的速度重塑上海高端住宅的格局。

徐汇滨江，无疑是最耀眼的主角。

上海西岸，价格高地的持续跃升

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如今的徐汇滨江，已然汇聚了西岸传媒港、数字谷、金融城、数智中心等六大百万方级别产业组团，吸引了众多高端产业与人才，早已焕新为融合艺术、商业、科技与生态的“上海西岸”。

房价也在不断突破人们对上海楼市的想象。

我拉取了近5年徐汇滨江的新房供应均价，可以看到，今年徐汇滨江整个板块新房均价已高达约17万/㎡，相比2020年涨幅高达43.4%。

继绿城徐滨地块楼面价达13.1万/㎡，售价高达19.5万/㎡之后，八批次徐汇滨江新地块，楼面价高达13.5万/㎡，未来售价大概率突破20万+/㎡，也将再次刷新徐汇滨江的天花板！

相比之下，海上·清和玺整盘均价约11.5万/㎡，以总价约1200万起即可入主徐汇滨江，堪称绝佳机遇！

占位徐汇滨江，第七个百万方组团

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纵观徐汇滨江开发历程，从西岸金融城到传媒港，再到如今的中央公园，其每一步，都精准踩在城市进化的节拍之上。

上海植物园作为第七组团的打造上关键节点，离黄浦江直线距离约500米，是深入推进“一江一河”战略带动腹地提升的示范性节点。

既承接黄浦江两岸的空间优势，又能作为贯通效应辐射腹地的重要链接，通过这第7个百万级产业功能组团，能将更多周边资源串联打通。

围绕“中央公园”这一核心规划，这里正在加速打造一个融合高端产业、教育、医疗、生态与住宅的国际化综合功能城区，未来将成为徐汇滨江乃至上海市区少有的“生态型改善住区”！

而海上清和玺直线距离上海植物园约500米左右，正处于第七大组团的核心位置。

15号线、23号线（在建）双轨交汇，项目距15号线罗秀路站直线距离约700米，23号线龙瑞路站点（在建）直线距离约1公里。

同时直线距离徐汇滨江约800多米，直线距离北杨人工智能小镇约700多米，直线距离前滩约1.7公里。

不仅尽享中央公园组团的生态红利，更能便捷承接滨江顶级商业、文化与产业资源，同时又拥享腹地更为宁静宜居的生活环境，无疑是战略性地占位了徐汇滨江下一个十年的发展核心。

名校云集，护航孩童成长旅程

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不仅如此，徐汇区作为上海传统的教育强区，其优质教育资源为区域价值构筑了难以撼动的护城河。

海上·清和玺周边2公里内，云集了多所名校。

如上海中学（公办，被誉为“四校之首”）、上海小学（百年历史名校）、徐教院附中等教育资源。

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（仅为介绍周边教育资源，不作为开发商对购房人家庭及相关未成年人的入学承诺。入学政策以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）

密集且优质的教育网络，成为无数家庭青睐的关键因素。

02

不玩虚的，全市少有万方实景示范区

在上海，敢做实景示范区的楼盘不少，但能做到约10000㎡超大规模、全功能实景开放的，恐怕只有海上·清和玺。

这不仅是开发商实力的体现，更是一份“敢于提前兑现”的硬核承诺。

实景图

垂直会所+主题架空层，重构生活想象

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项目创新提出“垂直会所体系”，打破传统扁平化设计，将会所、架空层与园林立体串联，打造约3000㎡的泛会所空间，堪称上海高阶住宅中的“超配典范”。

下沉式会所，奢华不止于表面

约2000㎡下沉式会所，配置星空顶恒温泳池、WaterRower品牌健身房、私宴厅以及3D室内高尔夫球室（高尔夫尊/同等品牌）等等。

实景图

泳池区域采用天然石材罗马柱装饰，营造法式艺术氛围，将会所变成可居住的艺术馆。

实景图

七大主题架空层，全龄段生活覆盖

约1000㎡主题架空层设置艺术鉴赏、社交娱乐、亲子互动、茶阅空间等七大场景，部分如“龙门书院”（阅读主题）及儿童乐园已实景开放，真正将架空层变为业主的“第二客厅”。

实景图

全域风雨连廊+中央车站地库，重新定义归家仪式感

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约500米风雨连廊，全程雨不沾衣

项目以全域连廊系统贯通社区住宅楼栋，连接各单元入口，实现从车库、会所到家的全程遮覆，雨天无需打伞，体验堪比顶豪酒店。

实景图

地库革命：“中央车站”理念打破传统

地下车库精装交付，创新采用“中央车站”设计——不再是单一的通行空间，而是融驾驶通道、会所衔接、社交场域于一体的枢纽式空间。

实景图

配备专属访客车位、司机休息室、VIP洗车区，营造星级酒店式的归家体验。

奢材匠造，细节见证真章

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海上·清和玺，在材质的选用与工艺上也是极尽苛求：

超50米面宽的门庭，以精工定制弧形米黄色大理石为主调，镶嵌典藏级老虎玉大理石，点缀古铜色现代海派艺术感灯器，呈现海派贵雅气质；

实景图

整石打磨的土耳其老虎玉铺陈于下沉庭院，单石材打磨工期达60天；

归家迎宾树木选用树龄超60年的福木“紫薇”，由设计师辗转多地寻访而得……

实景图

海上·清和玺之所以实现“五开五捷”，靠的不仅是地段与规划，更是这份肉眼可见的兑现力。

在期房为主的市场中，它选择用实景回应质疑，用细节赢得信任。

实景之下，一切说辞都是多余的。

如果你也在寻找一套不怕对比、敢于实景见真章的好房子，不妨亲自前往一看。

03

压轴藏品稀缺户型，收官加推在即

目前项目前期还有少量建面约112㎡、134㎡、143㎡户型在售。

值得注意的是，项目近期可能推出最后一幢楼栋——5号楼。

它不仅是整个海上·清和玺的收官之作，更凭借其难以复制的资源占有，成为压轴登场的“稀缺藏品”。

楼栋位置示意图

最后一幢，即将压轴登场

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从建筑高度来看，5号楼总高约33层，占据优质的景观视野：

北向可直面上海植物园，推窗即是一场视觉意义上的绿意沉浸；

高区房源拥享无遮挡视野，更可远眺江景，实现“园景+江景”的双重占有。

建面约112-120㎡户型，中心城区正在绝迹

更值得强调的是，它带来的或许将是徐汇区最后一批中小户型：

建面约112㎡、120㎡三房，总价可控、功能强大！

在徐汇新房迅速“豪宅化”、门槛不断高企的当下，可以说是总价约1200万级起入驻徐汇的最后窗口。

出于好奇，我顺手拉了一下近10年上海老钱四区该面积段的新房供应。

数据显示，类似户型正在变得越来越稀缺。

2024年虽有273套供应，但其中大部分来自海上·清和玺；而今年以来，全区仅供应32套，稀缺性可见一斑。

尤其上海八批次土拍开始全面放开“中小套型限制”，可以预见未来核心区域小户型会愈发稀少。

像海上·清和玺这样兼顾功能、总价与地段的小面积产品，或许再难有。

创新户型设计，远超实际尺度的居住体验

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户型设计也是可圈可点，在有限面积内实现了功能与舒适的极致平衡。

建面约112㎡的三房户型，做到了三开间朝南，主卧、次卧与客厅均能享受充沛阳光。

通过巧妙的S墙设计，不仅优化了餐厨动线，还扩大了厨房操作面，使空间利用率大幅提升。

全卧室飘窗设计延展了使用场景，既可休闲观景，也能作为补充收纳空间。

双卫配置与独立玄关储物柜，则充分考虑了多人口家庭的实用需求，让日常起居更加从容有序。

还有小细节，比如说阳台有花池，既是室内使用空间的延伸，也让阳台化身一片放松心灵的小绿洲。

而建面约120㎡的户型，则在舒适度与功能完整性上更进一步。

同样是三开间朝南设计+全卧飘窗，延续了空间延展的设计理念。

而定制LDKB一体化宽厅设计打破了传统空间界限，客厅、餐厅、厨房相互贯通，形成了开阔明亮的家庭共享区域。

主卧套房270°转角窗设计，更将景观面最大化，实现了居住品质与观景体验的双重升级。

装标精工选材，诠释品质生活

在空调与新风系统方面，采用大金（或同等档次品牌）的中央空调，新风系统为百朗（或同等档次品牌）。

厨房配置博世或同等档次品牌系列三件套（抽烟机、燃气灶和洗碗机）；

冰箱配置德国顶级厨房品牌AEG（或同等档次品牌）的嵌入式隐藏冰箱，与S墙设计完美相融。

厨房还配有弗兰卡(或同等档次品牌)的大单体水槽、可抽拉的水槽龙头等。

卫生间采用了唯宝（或同等档次品牌）台盆、高仪（或同等档次品牌）智能马桶等高端品牌产品。

建面约112㎡创意展示空间实景图

结语：

当户型越做越大、总价越走越高，当中小套型渐渐退出核心区……

项目建面约112-120㎡的三房，或许将成为很多人通往徐汇滨江的最后一张船票。

如果你仍在意功能与面积的平衡，仍看重地段与资源的占有，仍相信高品质社区所能带来的长期价值——那么收官在即的海上·清和玺，值得你郑重考虑。

上海徐汇【海上清和玺】

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买房必学！32 个房地产核心基础知识（2025 精简版）

买房前吃透这些房地产基础常识，能帮你避开 80% 的坑！以下 32 个核心知识点，涵盖产权、房屋类型、交易规则、贷款政策等关键维度，精准适配购房决策需求。

1. 土地使用年限：商品住宅对应的土地使用年限为 70 年，公寓、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）。

2. 房屋属性与配套：公寓、LOFT 等多属于商业性质，水费、电费按商业标准收取，多数房源不接通燃气与暖气，居住成本相对较高。

3. 普通住宅界定：按民用住宅标准建造的居住用房，强调实用性与舒适性，高级公寓、别墅、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴。

4. 商住住宅特点：是 SOHO（居家办公）理念的延伸，本质属于住宅属性，但融入写字楼核心硬件（如高速网络、灵活空间），支持居住与轻商业活动兼顾。

5. 购房资格要求：商品住宅通常受限购政策约束，需满足户口、社保 / 个税缴纳年限等条件；公寓、LOFT 等商业属性房源一般不限购，无资格限制。

6. 付款与贷款规则：商品住宅首套首付比例最低 20%-30%，二套及以上首付比例更高，最长按揭年限可达 30 年；公寓、LOFT 无首套 / 二套区分，首付比例普遍为 50%，按揭最长年限仅 10 年。

7. 现房认定标准：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证），核心特征是 “竣工可直接入住”。

8. 准现房定义：房屋主体已封顶完工，但尚未通过竣工验收，小区楼宇轮廓、户型格局、楼间距等已直观可见，正处于内外装修与配套施工阶段。需注意：准现房仍属期房范畴，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售，受期房相关政策监管。

9. 期房核心信息：指处于建设中、未竣工交付、无法立即使用的商品房。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间，销售的房源均为期房，购房者需签订《商品房预售合同》。市面上多数新房为前期房，优势是价格较低、选择空间大，但需承担交付周期长、工程质量与开发商履约风险。

10. 毛坯房标准：开发商交付时仅完成基础工程，屋内仅预留门框（无成品门），墙面、地面仅做基层处理（未刮腻子、未铺瓷砖 / 地板），需购房者自行装修。

11. 成品房配置：交付时已完成基础装修，具体包括：①内墙面刷普通仿瓷涂料；②客厅地面铺设普通瓷砖；③安装普通铝合金窗；④配备普通胶合板门，可满足基本居住需求。

12. 建筑层数与高度分类：依据《住宅设计规范》，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅）；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅、花园洋房）；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”，部分城市将 18 层以下统称小高层）；11-30 层左右为高层住宅；30 层以上为超高层住宅。其中，小高层、高层多为普通住宅，超高层多定位城市豪宅。

13. 保障性住房范畴：政府为住房困难家庭提供的政策性住房，具有 “限定建设标准、限定销售价格 / 租金” 特点，包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等，与市场化商品房形成互补。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后，可转为商品住宅上市交易。

14. 房地产 “五证” 要求：开发商合法销售的必备资质，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。未取得五证前，开发商不得开展正式销售，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源，待取证后正式签约），此类行为不受正式销售政策保护，购房者需谨慎。

15. 房地产 “二书” 作用：为加强商品房质量管理，建设部要求开发商交付时必须提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房屋使用规范与注意事项），是保障购房者权益的核心文件。

16. 购房资格地域差异：不同城市的购房资格条件不同，需以当地政策为准。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制，本质是为符合条件的人才提供购房便利，可重点关注当地住建部门发布的最新政策。

17. 资金规划要点：购房前需明确首付比例、月供承受能力，结合家庭收入、存款情况，合理测算总购房成本（含房款、税费、装修费），避免资金压力过大。

18. 购房需求分析逻辑：先明确核心需求 —— 是刚需安家、孩子教育、通勤便利，还是改善居住、投资增值？买房本质是在 “资金预算、开发商品牌、地段位置、周边配套、户型设计、物业服务” 等因素中做权衡，需根据自身优先级选择。

19. 意向金性质说明：我国房地产相关法律法规中，无 “意向金” 法定概念，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力，买方违约不退，卖方违约双倍返还），要么是 “保证金”（无担保效力，交易不成可退还），需在协议中明确约定。

20. 面积赠送规则：购房时常见的赠送面积多为阳台，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积，半封闭阳台占比越高，实际得房率越划算。

21. 住宅净高定义：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离，是室内实际可使用的高度，直接影响居住舒适度。

22. 住宅开间含义：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离，即房屋的 “面宽”，决定房间开阔度与采光效果。

23. 住宅长度与进深：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度，进深过大易导致房间中部采光不足。

24. 住宅层高标准：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米。

25. 个人房贷还款方式：主要分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定，利息递减，前期月供压力大，总利息较少）；②等额本息还款（每月还款金额固定，方便规划预算，总利息略高于等额本金）。

26. 首套房优惠认定：若配偶名下有房且贷款未还清，另一方再购房将被认定为二套房，无法享受首套房的首付比例、贷款利率等优惠政策。

27. 可分摊公用面积：需由业主共同分摊的公共区域面积，包括：套（单元）门外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、整栋楼服务的值班警卫室、建筑物内垃圾道，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28. 不可分摊公用面积：无需业主分摊的公共区域，包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼（公共开放使用）、消防避难层；为多栋建筑服务的配电房；人防地下室、地面车库、地下设备用房等。

29. 套内使用面积：套内住户可独立使用的净面积总和，包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等空间的实际使用面积。

30. 银行按揭本质：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译，正式名称为 “购房抵押贷款”。购房者以所购房屋产权为抵押，银行先行向开发商支付房款，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息。

31. 公积金贷款定义：全称 “个人住房担保委托贷款”，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款，用于购买、建造、大修自住住房。

32. 公积金贷款申请条件：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准），不同城市对缴存年限、账户余额等要求略有差异。