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【详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨_周边配套】

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注：（免责声明：本篇分享文案非广告，所涉及的图文资料仅供参考，项目可能对项目细节等做进一步优化调整，具体以最终签订的买卖合同为准，在法律规定的范围内保有最终解释权。部分图片素材来自网络，如有侵权请联系小编删除，感谢支持。)

位于青浦区华新板块，小区房价参考均价为4.57万/平，房源面积为95-136平，包含三房和四房。小区周边的交通较为便利，有地铁25号线和上海示范区线。

Located in the Huaxin section of Qingpu District, the reference average price of the community is 45,700 per square meter, and the housing area is 95-136 square meters, including three and four bedrooms.The transportation around the community is relatively convenient, including Metro Line 25 and Shanghai Demonstration Zone Line.

小区的优点包括：

周边配套设施完善：上项目东侧紧挨着7.7万方的博隆商业广场，周边还有西郊乐缤纷广场、虹桥宝龙生活广场、朋联国际购物中心、新尚生活广场、青浦光明荟等商业配套，商业体量近40万方。项目北侧直线距离约400米就是华新公园，是休闲娱乐的好去处。

区位优势明显：驱车前往大虹桥核心区方便，可以享受更高能级的城市资源，食、购、游、娱、文、体都可以得到满足。

精英教育资源丰富：周边有上海美国学校、上海英国学校等国际学校。

The advantages of the community include: Complete surrounding supporting facilities: The east side of the project is adjacent to the 77,000-square-meter Bolong Commercial Plaza, and is also surrounded by Xijiao Lebinfen Plaza, Hongqiao Baolong Life Plaza, Penglian International Shopping Center, and Xinshang Life Plaza. , Qingpu Guangminghui and other commercial facilities, with a commercial volume of nearly 400,000 square meters.About 400 meters away in a straight line on the north side of the project is Huaxin Park, which is a good place for leisure and entertainment.The location advantage is obvious: it is convenient to drive to the core area of Greater Hongqiao, and you can enjoy higher-level urban resources, including food, shopping, tourism, entertainment, culture, and sports.Rich educational resources: there are international schools such as Shanghai American School and Shanghai British School nearby.

医疗条件方面，周边有百汇国际医院等10家医院，7家诊疗中心。

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项目位于上海未来城市核芯

立体式的交通链接城市内外

丰盛的生活配套

让人们尽享便利和安逸

FASHION

FASHION

公园洋房的设计

革新都市生活范本

完善的社区规划

尽享云端之上的奢华与安逸

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The project is located in the core of Shanghai's future city. The three-dimensional transportation links inside and outside the city. The abundant living facilities allow people to enjoy convenience and comfort. FASHION FASHION The design of the park house is an innovative model of urban life. The perfect community planning allows you to enjoy the luxury and comfort above the clouds.

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【一轴一心一带四组团社区规划设计】

一轴：归家礼仪轴线，脚步串联森屿秘境

一心：核心景观会客厅，与友人畅游森海

一带：林荫景观带，隔绝喧嚣，纵享静谧

四组团：四重生态境界，珍藏四季芳华

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[One axis, one center and one area, four-group community planning and design] One axis: the ceremonial axis of returning home, connecting the secrets of Senyu with footsteps. One center: the core landscape living room, where you can enjoy the Senhai area with friends: the tree-shaded landscape belt, isolating the hustle and bustle and enjoying the tranquility. Four groups: four ecological realms, collecting the beauty of the four seasons

奢雅墙景、移动花钵、潺潺水景

以现代美学打造沉浸式归家体验

精装轩敞的入户大堂

营造星级酒店般的尊贵享受

Luxurious wallscapes, movable flower pots, and gurgling water features create an immersive homecoming experience with modern aesthetics. The well-decorated and spacious entrance lobby creates a luxurious experience like a star-rated hotel.

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项目基础信息

项目名称：上实云端

开发商：上海城开青新房

地产开发有限公司

项目面积：建面约95㎡

三房两厅两卫

均价：45700/平

总价：415-456万

占地面积：30051.5㎡

产品类别:7-8层洋房

车位配比:约1：1.2

装修配置：精装修

容积率：1.5

绿化率：35%

物业费：3.45

交房时间：2024/8/31

可售总户数:100套

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01 城市核芯

ABOUT THIS CITY

项目位于青浦区华新镇

地处大虹桥西辐射范围

距离虹桥商务区约8公里

01 The urban core ABOUT THIS CITY project is located in Huaxin Town, Qingpu District, in the west radiation range of Hongqiao, about 8 kilometers away from Hongqiao Business District.

大虹桥,上海连通

长三角区域的桥头堡

中国未来重要经济

核心体中心之一

上实云端坐落在核心区域

产城融合一体

现代化社区的重点城芯

Dahongqiao, Shanghai's bridgehead connecting the Yangtze River Delta region, one of China's important economic core centers in the future, is located in the key city core of a modern community integrating industry and city in the core area.

02 交通云集

ABOUT THIS CITY

多维便捷路网，接驳都市繁华

市域公路：北青公路、纪鹤公路

嘉松公路、华徐公路

连接北翟高架、北横通道，嘉闵高架

高速公路：沪宁高速、沪常高速

S26 公交线路：白徐线、华新1路等

轨道交通：2号线、17号线

13号线延伸线等

02 Traffic gathers ABOUT THIS CITY Multi-dimensional and convenient road network, connecting the bustling urban highways: Beiqing Highway, Jihe Highway, Jiasong Highway, Huaxu Highway connects Beizhai Elevated Highway, Beiheng Channel, Jiamin Elevated Expressway: Shanghai-Nanjing Expressway , Hu-Chang Expressway S26 bus lines: Baixu Line, Huaxin 1 Road, etc. Rail transit: Line 2, Line 17, Line 13 extension, etc.

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03 配套完善

ABOUT THIS CITY

醇熟商圈 尊享精萃

周边博隆（虹桥）商业广场

西郊乐缤纷广场、虹桥宝龙生活广场

COSTCO超市、山姆会员店

围绕周边一站尽享便利

学府环伺，公办华新中心小学

华新中学、华新幼儿园

新加坡国际学校、上海美国国际学校

上海英国外籍人员子女学校等高效林立

还有丰富的医疗资源

华新镇社区医疗卫生中

复旦大学附属华山医院（西院）

更有华新公园毗邻

03 Complete supporting facilities ABOUT THIS CITY Enjoy the exquisite surroundings of Bolong (Hongqiao) Commercial Plaza, Hongqiao Baolong Life Plaza, COSTCO Supermarket, and Sam’s Club. You can enjoy the convenience of one stop in the surrounding area. Surrounded by schools and public offices Huaxin Central Primary School, Huaxin Middle School, Huaxin Kindergarten Singapore International School, Shanghai American International School, Shanghai British Expatriate Children's School, etc. are all located in efficient clusters. There are also rich medical resources in Huaxin Town Community Medical Health Center, Huashan Hospital Affiliated to Fudan University (Western Hospital), and Huaxin Park is adjacent.

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户型鉴赏

ENJOY THE INTERNATIONAL PROSPERITY

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放眼整个上海楼市，大虹桥依旧是刚需买家的首选之地。徐泾、江桥纷纷站上6.2万/㎡，华漕新房来到6.95万/㎡，连赵巷也破了5万/㎡的大关。

这种情况下，距离虹桥中央商务区直线距离不到10km，总价400万级的亲民价格，让上实云端一跃成为大虹桥辐射区的价值洼地。

Looking at the entire Shanghai property market, Dahongqiao is still the first choice for buyers who are in urgent need of real estate.Xujing and Jiangqiao have reached 62,000/㎡, Huacao new houses have reached 69,500/㎡, and even Zhaoxiang has exceeded the 50,000/㎡ mark.In this case, the straight-line distance from Hongqiao Central Business District is less than 10km, and the total price is 4 million yuan, making SIIC Cloud become a value depression in the Greater Hongqiao radiation area.

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示意图，仅供参考

另外，根据最新消息，25号线已形成延伸优化的初步方案，延伸至华新镇的方案正在进一步论证中。这条线路将串联起青浦、闵行、徐汇等重要区域，未来有了25号线的加持力，届时这里将会被盘活，迎来崭新面貌！

作为区域内不可多得的改善洋房作品，仅1.5的容积率，给刚需置业者带来舒适的居住体验。项目推出建面约95㎡的三房两厅两卫，超高得房率+宽适户型，低总价置业大虹桥的朋友们千万不能错过了！

In addition, according to the latest news, a preliminary plan for extension and optimization of Line 25 has been formed, and the plan to extend to Huaxin Town is under further demonstration.This line will connect important areas such as Qingpu, Minhang, and Xuhui. With the support of Line 25 in the future, this area will be revitalized and usher in a new look!As a rare improved house in the area, it has a floor area ratio of only 1.5, bringing a comfortable living experience to those who just need it.The project launches three bedrooms, two living rooms and two bathrooms with a built-up area of about 95 square meters. It has a super high housing acquisition rate and a wide range of apartments. Friends who want to buy a property in Hongqiao at a low total price must not miss it!

咫尺虹桥主城区

「上实云端」

建面约95㎡三房两厅两卫

低容积率公园式洋房社区

超高得房率+“神”户型

不容错过！

"Shangshi Cloud" in the main urban area of Hongqiao is just around the corner. It has a built-up area of about 95 square meters, three bedrooms, two living rooms and two bathrooms, a low-floor-area-ratio park-style house community with a super high housing availability rate and a "magic" house type. Don't miss it!

01

25号线（规划）+千亿级物流产业

华新即将腾飞

一直以来，华新与虹桥主城区的空间距离非

常近，因为缺少一条轨交而显得默默无闻。令人惊喜的是，轨交25号线（规划中）有望成为青浦华新的首条轨交。

01 Line 25 (planning) + Huaxin, a 100-billion-level logistics industry, is about to take off. Huaxin has always been very close to the main urban area of Hongqiao, and it has been unknown because of the lack of a rail transit.Surprisingly, Rail Transit Line 25 (under planning) is expected to become the first rail transit in Qingpu Huaxin.

规划过程稿示意图，最终以官方公示为准，仅供参考

最近，官方“关于将规划25号线终点站设于华新镇并纳入本市轨道交通第四期建设规划的建议”的办理情况答复如下：

1. 关于将终点站设置于华新镇

市规划资源局正在开展全市轨道交通线网实施深化工作，25号线已形成延伸优化的初步方案。后续进一步做好25号线延伸至华新镇的方案论证工作，落实上位规划依据。

1. Regarding setting the terminal station in Huaxin Town, the Municipal Planning and Resources Bureau is carrying out deepening work on the implementation of the city’s rail transit line network, and a preliminary plan for extension and optimization of Line 25 has been formed.In the future, we will further carry out the project demonstration work for the extension of Line 25 to Huaxin Town and implement the higher-level planning basis.

2. 关于将25号线纳入四期建设规划

市交通委将加快推进轨道交通25号线线站位方案研究，进一步做好项目延伸的功能定位、必要性、工程实施的分析论证，并统筹考虑该项目的紧迫性和必要性，视方案成熟程度视情纳入轨道交通第四期建设规划。

2. Regarding the inclusion of Line 25 in the fourth-phase construction plan, the Municipal Transportation Commission will accelerate the research on the station plan of Rail Transit Line 25, further analyze and demonstrate the functional positioning, necessity, and project implementation of the project extension, and make overall arrangements and considerations The urgency and necessity of this project will be included in the fourth phase construction plan of rail transit depending on the maturity of the plan.

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图源网络，最终以官方公示为准，仅供参考

长远来看，“地铁一响，黄金万两”，华新如果有25号线的加持，和虹桥主城的连接会更加亲密，人口、城市界面也将迎来巨大变化。

同时，华新，作为是大虹桥商务区的扩展部分之一，也是长三角进入大虹桥的必经之路，定位为大虹桥的配套居住区和功能服务区。

In the long run, "the sound of the subway is worth ten thousand taels of gold." If Huaxin has the blessing of Line 25, it will be more closely connected to the main city of Hongqiao, and the population and urban interface will also usher in huge changes.At the same time, Huaxin, as one of the extensions of the Greater Hongqiao Business District and the only way for the Yangtze River Delta to enter the Greater Hongqiao, is positioned as a supporting residential area and functional service area for the Greater Hongqiao.

图源网络

十四五规划显示，华新镇将重点打造“虹桥智造园”、“虹桥数字谷”、“虹桥医创城”、“虹桥生态湾”四大载体，总规划面积11.64平方公里。

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图源网络

未来，华新镇将围绕“宜居宜业、转型更新”理念，将居业品质提升和产业转型作为区域规划重点，成为产城融合一体现代化社区的示范样板，打造千亿级上海商贸服务型国家物流枢纽，成为上海下一个城市核芯。

In the future, Huaxin Town will focus on the concept of "living and working, transforming and renewing", taking the improvement of residential quality and industrial transformation as the focus of regional planning, becoming a demonstration model of a modern community integrating industry and city, and building a 100-billion-level Shanghai business and service-oriented country. Logistics hub has become Shanghai’s next urban core.

圆通智慧航空物流装备基地效果图

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中通数智科技产业园效果图

有了地铁25号线（规划中）+产业加持，彼时华泾的房价却是大虹桥的价格洼地，旁边的华漕新房都来到了6.95万/㎡，相比之下，现阶段的华泾非常适合刚需群体入手。

Rendering of Zhongtong Digital Intelligence Technology Industrial Park. With Metro Line 25 (under planning) and industrial support, the housing prices in Huajing at that time were in the price depression of Hongqiao. The new houses in Huacao next to it reached 69,500/㎡. In contrast, Huajing at this stage is very suitable for people who need it.

02

约40万方商业环伺

繁华与烟火气的生活俱享

400万级左右的预算，在上海买到一套合适的新房，难度不小。要么地段实在太过偏远，要么配套、城市界面等不齐全，如果能选进大虹桥，何必其他。

上实云端周边的城市界面，可以说是非常成熟。

02

With a budget of about 4 million yuan and a bustling and splendid life surrounded by about 400,000 square meters of business, it is not easy to buy a suitable new house in Shanghai.Either the location is too remote, or the supporting facilities and urban interface are not complete. If you can choose to go to Da Hongqiao, why bother with anything else.The city interface around SIIC Cloud can be said to be very mature.

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区位图，仅供参考

项目旁边约30m处就是博隆（虹桥）商业广场，步行可至。2km范围内还有西郊乐缤纷广场、虹桥宝龙生活广场，区域内还有COSTCO超市、山姆会员店等，开启一站式的购物生活。

About 30 meters next to the project is Bolong (Hongqiao) Commercial Plaza, which can be reached on foot.Within 2km, there are Xijiao Lebinfen Plaza and Hongqiao Baolong Life Plaza. There are also COSTCO supermarkets, Sam's Club stores, etc. in the area, opening up a one-stop shopping life.

图源网络

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图源网络

项目直线距离1.1km处，是华寿商业广场，甚至成为了当前相当出名的“网红打卡西虹夜市”，烟火气十足。

西虹夜市，图源网络

教育方面，板块内3所公立学校，华新幼儿园、华新中心小学、华新中学可满足九年义务教育*预售房屋不划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。医疗方面，周边的复旦大学华山医院西院、新虹桥医学中心、华泰医院等也能为健康保驾护航。

公园毗邻天然氧吧，直线距离约400m内还有一座华新公园，是周末散步，放松身心的好去处。

In terms of education, the three public schools in the sector, Huaxin Kindergarten, Huaxin Central Primary School, and Huaxin Middle School, can meet the requirements for nine-year compulsory education. * Pre-sale houses are not divided into school districts. The developer does not make any commitments to the school districts or schools after the project is handed over. Educational resource allocation Please refer to the latest information disclosed by relevant government departments and educational institutions for school/school district divisions and specific school enrollment rules.In terms of medical care, the surrounding Fudan University Huashan Hospital West Branch, New Hongqiao Medical Center, Huatai Hospital, etc. can also protect your health.The park is adjacent to the natural oxygen bar, and there is also a Huaxin Park within a straight line distance of about 400m. It is a good place for walking and relaxing on weekends.

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图源网络

这些都是华新现在是看得见、用得着的实实在在的生活配套，这里的居民无需等待，都会生活的繁华就在眼前！

These are real living facilities that Huaxin can see and use now. Residents here do not need to wait, the prosperity of urban life is right in front of them!

03

国企钜制 超高得房率

宽适户型 居住体验感拉满

项目是由实力国企打造，无论是交付还是品质都值得信赖。

开发商是上海实业（集团）有限公司（简称“上实集团”）旗下，上海实业城市开发集团有限公司（简称“上实城开”），下属上海城开青新房地产开发有限公司开发建设。

03 The project is built by a powerful state-owned enterprise and is trustworthy in terms of delivery and quality.The developer is a subsidiary of Shanghai Industrial (Group) Co., Ltd. (referred to as "SI Group"), Shanghai Industrial Urban Development Group Co., Ltd. (referred to as "SI Urban Development"), and is developed and constructed by Shanghai Chengkai Qingxin Real Estate Development Co., Ltd.

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示意图，仅供参考

上实集团旗下拥有沪、港、新三地七家上市公司，管理运营上海生物医药、文化产业两大基金，业务涵盖生物医药、环保基建、房地产、金融投资和消费品等五大产业领域，重点培育文创科技产业。截至2021年11月，上实集团实现营业收入2149亿元，总资产4080亿元。

SIIC Group owns seven listed companies in Shanghai, Hong Kong and New Zealand. It manages and operates two major funds, Shanghai Biomedicine and Cultural Industry. Its business covers five major industrial fields including biomedicine, environmental protection infrastructure, real estate, financial investment and consumer goods. It focuses on cultivating Cultural and creative technology industry.As of November 2021, SIIC Group has achieved operating income of 214.9 billion yuan and total assets of 408 billion yuan.

载上实城开，香港联交所主板上市，“核心都市产城融合发展商”，中国房地产百强，以中国房地产开发、运营等综合业务为主要投资方向。业务主要分布于上海、北京、天津、西安、重庆、烟台、沈阳等11个重点城市，造就了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟、北京西钓鱼台·御玺、西安自然界、烟台上实·云麓、天津上实·仰山等一批中高档楼盘。

Listed on the main board of the Hong Kong Stock Exchange, Sicheng Development is a "core urban industry-city integrated developer" and one of the top 100 real estate companies in China. Its main investment direction is China's real estate development, operation and other comprehensive businesses.The business is mainly distributed in 11 key cities including Shanghai, Beijing, Tianjin, Xi'an, Chongqing, Yantai and Shenyang, creating Shanghai Wanyuan City, Chengkai Yuxuan, Chengkai Yunwai, TODTOWN Tianhui, Beijing West Diaoyutai·Yuxi , Xi'an Nature, Yantai Shi·Yunlu, Tianjin Shangshi·Yangshan and other mid-to-high-end real estate projects.

上实云端由11栋7-8F电梯洋房组成，拥有奢阔楼间距，容积率仅1.5，生态公园+现代洋房，居住舒适度倍增！

效果图，仅供参考

容积率低的好处显而易见。

据统计，每降低0.1的容积率，带来的改变可能是：绿地率增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，噪音分贝减少20%，小区增加数十颗棵树……简言之，同样买三房四房，不同的容积率，居住体验感和舒适度有很大差距。

The benefits of a low floor area ratio are obvious.According to statistics, every time the floor area ratio is reduced by 0.1, the changes may be: the green space rate increases by 1%, the distance between buildings increases by 2 meters, the sunshine increases by 15 minutes, the noise decibels decrease by 20%, and dozens of trees are added to the community... Simply In other words, if you buy the same three-bedroom or four-bedroom apartment, but with different floor area ratios, there will be a big difference in living experience and comfort.

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效果图，仅供参考

在社区景观上，采用的是“一轴一心一带四组团”社区规划设计。

一轴：归家礼仪轴线，脚步串联森屿秘境

一心：核心景观会客厅，与友人畅游森海

一带：林荫景观带，隔绝喧嚣，纵享静谧

四组团：四重生态境界，珍藏四季芳华美景

In terms of community landscape, the community planning and design of "one axis, one center, one belt and four groups" is adopted.One axis: the ceremonial axis of returning home, connecting the secrets of Senyu with your steps. One heart: the core landscape living room, traveling to the forest sea with friends: the tree-lined landscape belt, isolating the hustle and bustle, and enjoying the tranquility. Four groups: four ecological realms, collecting the youth of the four seasons. beautiful scenery

效果图，仅供参考

精装的入户大堂，归家仪式感拉满。奢雅墙景、移动花钵、潺潺水景，以现代美学打造沉浸式归家体验；精装轩敞的入户大堂，营造星级酒店般的尊贵享受，身份感与尊崇感兼备。

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效果图，仅供参考

奢阔楼间距，生态公园+绿色洋房，匠造绿色的生态社区。打造“四季有景，三季有花”的植物氛围，铺陈归家礼仪观景轴线，一步一景，实现人与自然的和谐共生；用现代美革新洋房建筑，整体布局为舒展的曲线形式，实现社区内景观与光照条件的最佳组合。

效果图，仅供参考

会客花园，沉浸式社交。活力花园，沉浸社交。将自然之美、建筑之艺与人文关怀相结合，构建景观会客花园、邻里休闲花园等自然式社交生活场域，为人们的休闲、会客交谈创造出无限雅趣意境，投身于绿意环绕中，寻回生活本该有的奢适与惬意。

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效果图，仅供参考

项目目前只剩95㎡的三房两厅两卫户型在售，95㎡的户型宽适，尺度感完全不输市面上百余平的三房户型。

户型图，仅供参考

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房产知识

房产知识涵盖了从房地产的基本概念到购房流程的各个方面。以下是关于房产知识的一些详细解释：

· 产权年限。住宅产权通常为70年，而商业和工业用途的产权分别为40年和50年。1

· 房地产法律法规。在国家法律法规中，没有“意向金”的说法，定金或保证金是更常见的概念。

· 户型选择。挑选户型时，应考虑规划图、单元平面图和户型平面图，而不仅仅是样板间。

· 楼层选择。中间楼层通常既能避免潮湿也能避免过热，是一个较好的选择。12

· 房屋面积。合同面积可能与房产证上的面积不同，通常遵循多退少补的原则。如果合同面积与房产证面积的误差超过3%，则不需补差价。

· 赠送面积。一些住宅可能包括赠送的阳台面积，其中封闭阳台全部计算面积，半封闭阳台计算一半面积。

· 飘窗赠送。飘窗通常全赠送，如果开发商按面积收费，则可能存在不合理之处。

· 房屋租赁。房屋租赁涉及签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。3

· 购房流程。包括确定购房规划、学习购房知识、选择房源、谨慎签订购房合同等步骤。4

· 选择开发商和物业。选择信誉好的开发商和物业，以确保未来的居住舒适和房产价值。25

这些知识对于理解房地产市场和购房流程非常重要。

房产知识解答：

一、现房和期房：

现房是已经建好的房子，而且可以直接领到房产证，过户入住。

二、70年产权

70年产权在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的较高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

三、公摊

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

四、容积率

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1．5，绿地率应不低于40％。

五、得房率

得房率售楼处电话：400-8123-664【售楼热线】＝（建筑面积－公摊面积）／销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

六、房屋使用面积

房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。

七、建筑类型

多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4～8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

高层：高于24米的建筑。8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。人们一般把8层至12或13层的建筑称为“小高层”。

低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1～3层建筑物，如平房、别墅等。

房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

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