2021年苏州买房,这几个区域值得关注!

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“苏叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：苏叔，你好，在苏州上班，夫妻两人月工资共两万左右，有一些存款，现在想在苏州买房自住，感觉每个板块都有可取之处，苏州这么大，到底该怎么选区域比较合适？买市中心好还是新城好？

苏叔：你好，苏州买房可以参考一核四城的发展格局，自提出一核四城后，现在发展已初具规模。古城区的平江新城和金阊新城正在大建设；狮山新区的教育资源是它较大的优势，依靠学区政策它的楼市是比较火；吴中城南和相城元和两个中心都是比较好的地段；高铁新城交通便利、太湖科学城紧紧依靠南大苏州校区，教育资源优质、吴中太湖新城发展如日中天、高贸新城还需要时间发展。另外，中环沿线的房子可以考虑，园区核心的房价非常高，预算有限估计很难在这里买到房子，姑苏区的老房子不一定一无是处，刚需还是可以好好考虑一下。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2.提问：苏叔，你好，苏州本地人，在姑苏区名下有套自住房，算是老破小，本来打算卖掉这套房买新房，但是最近看姑苏区旧改之后老破小涨幅明显，想知道老破小现在还有没有优势，翻新之后溢价能力强不强？老破小还有升值空间吗？

苏叔：你好，苏州正在改造老破小，环境设施很大程度上得到改善，溢价能力增强。进入旧改时代，房龄与老化程度逐渐不再是老破小产品价值的判断标准，老城区中心地块稀缺，也越来越值钱，旧改是房价上涨的助推剂。老破小较大的优势就是学区，这也是老破小市场长虹的原因，旧改之后，原本老破小的小区面貌焕然，较大的弊病——环境与配套也得到提升，就是户型和面积稍落后于现在，其他的与新房简直没差，居住感大大改善，再加上学区优势，升值空间还是很大的。

3.提问：苏叔，你好，想在苏州买套房，目前在狮山工作，想在周边买房通勤方便一点，狮山房价太高了，想买一套保值能力强一点的房子自住，旁边的木渎板块可以选嘛，木渎板块感觉近年没什么动静，未来发展怎么样，有升值潜力吗？

苏叔：你好，木渎本身发展较早，商业、交通和医疗等方方面面都比较完善，在2016年木渎的楼市迎来了高光时刻，整个板块都风头大盛；但是现在看来，16年木渎金枫路周边一下子出让了四块地，拔高了预期和房价天花板，18年以后木渎楼市就不行了。直到今年，木渎的地价才渐渐回归，狮山临近木渎，狮山较大的优势就是优质教育资源。由于狮山正面临着新房断供，老破小溢价太高，住房供不应求之下，购买力较多，接下来木渎的机遇就是承接狮山的改善外溢。以木渎的地段和产品属性来看，它仍有不错的实力。苏州投资回报率较大的楼盘详见内部分享。 

4.提问：苏叔，你好，之前贷款买了一套新房，除了住房贷款以外，还通过其他方式借了一笔不小数目的贷款，现在觉得压力有点大想卖掉。有朋友推荐我找人对敲，请问什么是对敲，能选这种方式吗？现在打算要么把这套卖出去再买一套新房，要么把这套抵押出去，您觉得怎么做比较合适？

苏叔：你好，找人对敲指的是找身边可以信赖的人代持房产进行二手交易，但对于负债多、还款压力大的客户来说不太合适。想要减轻负债压力，可以选择先卖出变现，还债后用剩余资金购买房子，这种方式风险较小；也可以选择抵押贷，这样可以保留房产，短期内资金压力得到缓解，但还清欠款后还有一大笔负债抵押负债，日后还有较大资金压力。不推荐二次抵押，利率比较高，风险也较大。

总体来说，还是要以自身经济实力为前提，选择卖出变现还是抵押。如果经济基础一般，建议选择卖房还债，再置换其他的房子；而如果经济基础较好，只是当前需要缓解经济压力，后续有资金供应，可选银行抵押贷。

5.提问：苏叔，你好，本人目前有了一些存款想买房，刚需排名前列次买房，目前公司有宿舍可以住，不担心自住问题，是该偏重考虑自住还是投资呢？可以选核心地段带学区的老破小，但是居住舒适度不高，自住房住起来舒服但是可能地段就不够好，很矛盾，选什么样的比较合适？

苏叔：你好，购买人生的首套房，对于刚需预算有限的购房者来说，适宜自住的房子户型较大，房龄较新，但地段可能没有那么好，总体居住舒适度高；而适合投资的房子地段好、有学位加持，但可能面积较小，房龄较老，居住舒适度打了折扣。因此两种类型的房子是相对矛盾的，选自住就要适当放弃投资价值，选投资居住体验会较差。就我来说，如果购房者预算有限，目前还无法实现财富自由，即资金原始积累阶段，建议优先选择购房投资，尽可能获取更多收益，至于自住，可以在未来房产增值之后再置换居住体验更好的房子。苏州买房建议，详见内部分享。

以上内容选自“苏叔说房”微信公众号，粉丝提问

苏叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。