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普陀中外环

中环投资桃浦智创城项目

「中环桃源里」

308套建面约83-179㎡2-4房

均价81915元/㎡

国际一线品牌精装+近零能耗标准+

魔鬼细节

目前少量房源直接认购中

上海普陀中环桃源里

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Shanghai Putuo Mid-Ring Taoyuanli

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智创城板块正以崭新界面、高能级产业、高颜值生态、潮流配套为引擎,实现全方位的华丽蜕变,一个中环旁高品质社区正在崛起.

1、中环旁稀缺成片开发区域,界面高端崭新.

板块内引入的皆是高品质开发商,各项目立面颜值出众,搭配宽阔柏油路,公园与沿河绿道,形成全新城市界面与业态组合,不仅带来极具冲击力的视觉享受,更具备成为标杆社区组团的基因.

智创城城市界面航拍

新天地、黄浦滨江、徐汇滨江等区域之所以独当一面,正是凭借成片开发的崭新城市界面,高净值人群不仅追求居住空间的品质,更向往充满现代感的城市风貌、前沿潮流的商业氛围.

道路建设也传来新进展,祁连山路景观大道的先行示范区,中环·桃源里旁的公共绿地新建项目进入建设加速期,未来归家之路郁郁葱葱.

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图片来源桃浦智创城公众号

2、占位上海西北科技芯,龙头企业竞相抢滩.

规划层面,桃浦以约207万方高能级商办体量,远超新房均价13万的前滩,其中76万方科研设计空间,堪称上海市区稀缺科创沃土.

强劲的兑现力更让蓝图加速落地.依托“3+3”产业布局,桃浦区级税收连续4年实现两位数增长.智能制造领域,施耐德工控、索雷博光电等国际巨头扎根,引领产业向高端智造迈进;数字供应链赛道,阿里巴巴系、普洛斯等头部企业入驻,激活区域经济新动能.

在新兴领域,通用电气航空、上海航天科工电器研究院布局航空电器产业;灿瑞科技、东方雨虹带动先进材料集群发展;并借力中电科50所,加速人工智能上下游企业汇聚.

特别中以(上海)创新园和11号线祁连山路上盖的智创TOP综合体,入驻的高新企业已非常多.

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智创TOP综合体实拍

3、商业利好频发,潮流生活方式正在成型.

桃浦湾TOPONE已开业两年,汇聚桃浦首店经济,如星巴克“向绿工坊”、渔情渔礼、汉堡王、MANNER等品质餐饮及COREFITNESS、GOAT攀岩俱乐部,为智创城提供新业态、新场景.

在大型商业方面,古浪路TOD上盖的70万方综合体目前已进入盘活程序,其一期近20万方的大型商业其实早已经封顶,将会满足桃浦智创城未来一站式的商业消费需求.

值得一提,区域内还不乏“小而美”的商业惊喜,比如项目自带超万方商业盒子,以及桃菊路商业风情街,已吸引四如春、麦当劳、一品名仕、飞牛生鲜等品牌入驻,家门口就有吃喝玩乐.

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项目实景图

从首店经济,到TOD综合体,再到社区商业的精细打磨,桃浦智创城正以“地标商业+区域配套+社区烟火气”的三维布局,打造引领中环生活方式的商业新极.

4、绿地是桃浦优势资源,人均远超上海平均水平.

约百万方的桃浦中央公园是智创城生态基底,也是上海市区难得的超大城市绿肺,现已是周末潮人们打卡、休闲的胜地.

桃浦中央公园实景图,来源网络

此外,区域内如李子园零碳公园、春光公园、启动林公园等已相继建成开放,一批转角绿地、街心花园、口袋公园正有序布局建设.

桃浦绿化覆盖率达32.18%,人均公共绿地面积达到29㎡,远超上海市人均公共绿地面积.

5、名医优教,国际资源浓度进阶.

基础教育方面,智创城已有上外附属实验学校、十二年制的上海安生学校.九年一贯制上外附属桃李未来实验学校的建设更为区域教育注入强心剂,目标建成国家级义务教育教学改革试验学校,该校由全国教育系统先进工作者朱乃楣校长领衔.

项目旁由中环集团代建的上海市实验幼儿园桃浦分园(在建),预计2026年9月开学.

免责声明:以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离,该房屋所在项目暂未划分学区,开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺.教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准.

上外附属桃李未来实验学校效果图

医疗配套方面,德济医院与上海市同济医院(三甲医院)已投入使用,按照三级甲等标准规划建设的西部区域性医疗中心,目前已完成设计方案的批复.

西部医疗中心效果图

值得一提,智创城体育文化元素格外醒目,契合年轻人健康、休闲、潮流的生活方式.

上海普陀中环桃源里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环桃源里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环桃源里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】如占地面积2.7万余平方米的国金体育中心,拥有中心城区第一块标准冰场.高配游泳馆和篮球馆为两翼,更有滑板、冲浪、棋类、击剑等潮流运动空间,是体育爱好者的乐享乌托邦.

还有网红店一尺花园,桃蔓里创意艺术社区(桃浦首个文化艺术集聚地),方寸山当代艺术中心等为智创城生活注入更多艺术气息.

一尺花园实景图

上海普陀中环桃源里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环桃源里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环桃源里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中环桃源里记忆点十足+细节满满为改善群体量身打造的高定社区

如今市场上的改善项目,很多已经呈现明显的同质化特征:差不多的立面、差不多的园林、差不多的公共空间……

而中环桃源里却在方方面面记忆点十足,充分满足改善群体对于居住体验的高要求

记忆点1:更显年轻、时尚的极窄边框立面

一般改善项目,愿意用上铝板+玻璃组合,颜值就已属上乘,而中环桃源里采用大面积玻璃+铝板,勾勒出极窄边框视觉效果,相比之下更加轻盈、时尚,更符合现代人审美.

记忆点2:“武装到牙齿”的精致细节

桃源里不仅远眺颜值出众,每一处细节都体现了精致感与仪式感,一个800w级的新盘,竟然还为入户单元设计了昭示性景墙+专属入户铺装,而不是简单地把楼栋号安装在门洞之上

这样的配置,同样是很多市中心豪宅项目也不曾有的.

记忆点3:延伸至社区外的新桃源会客厅

上海普陀中环桃源里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环桃源里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环桃源里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】绝大多数项目对于社区的理解,仅限于围墙以内,而中环桃源里,则将社区生活延伸到了围墙以外,项目在南北地块之间打造了新桃源会客厅,既是社区与城市的缓冲带,也是业主们的“第二客厅”,同时,也让这里成为了一片好逛的繁华街区,更具烟火气.

社区北地块还全冠移植一颗约360年树龄的罗汉松,这样的大手笔,很多豪宅项目也不曾有,更令人印象深刻.

记忆点4:强调参与性,真正能玩的社区景观

不得不说,中环桃源里一直在挑战高难度,很多项目的社区景观,仅仅停留在好看;但中环桃源里在好看之上,还强调了可参与,这其实非常考验项目后续养护和服务的能力,项目在地块中央位置打造了“森林聚场”中央阳光草坪+会客廊架,让业主能在各景观节点驻足欣赏、社交,而且在中环桃源里,是欢迎业主们在草坪上放飞自我的,这里的草坪不再是一处简单的装饰,而是真正成为了“家”的延展,一处可活动的空间.

上海普陀中环桃源里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环桃源里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环桃源里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】此外,整个社区还为不同年龄的业主“量身定制”了全龄化活动空间,比如“熊熊乐园”儿童主题活动区,就可以成为孩子们成长过程中美好的回忆,又比如通过架空层,实现长辈们的各类活动空间,值得一提的是,为了让大家无后顾之忧的享受园林,桃源里还细致到配备了除尘雾森系统、驱蚊箱、宠物粪便收集箱、户外洗手池……

超配级品质+奢适空间上海中环改善头等舱

近年来参观过不少改善项目的样板房,中环桃源里无疑是其中更令我印象深刻的一个

上一个给到我类似深刻印象的,还是前滩如今20W+的三湘印象

两者不光是外在的质感,还是内部居住体验都很神似

项目全套户型图如下:

媲美市中心2000万+豪宅的精装配置

厨房含“金”量超高,铂浪高一体大单槽+抽拉式龙头,质感出众,做到无死角清洁.

灶具、吸油烟机、洗碗机均采用博世品牌,不管碗筷碟子还是炒锅炖锅,统统可以放进去洗.

样板间实景图

前置过滤器和末端反渗透纯水机(拥有直饮水功能)都是3M的.

冰箱选用翠湖天地是同款品牌利勃海尔,并做了嵌入式处理,视觉美观.

在使用频次颇高的卫浴部件也用了高级配置,马桶台盆都是唯宝的,主卫用的还是唯宝壁挂式马桶,龙头花洒是科鲁迪的.

这些配置市中心顶豪都不见得全部舍得用,成本非常高.

卷出天际的精装细节

项目细节卷到什么地步?

小编看了那么多新房,很少见卷入户门的,管中窥豹,其它细节得多好.

宽奢入户门

项目入户门采用高端品牌金凯德的钢木复合门,搭配金属不锈钢包边,建面约106㎡门面面宽为1米,宽于一般入户门的90cm门框,并配备博世4合1智能密码锁,高端大气的同时方便大家具进出.

样板间实景图

强大收纳系统

在入户门背后,安排好了收纳柜,直接解决了生活痛点.

样板间实景图

约3.1米层高

项目层高达约3.1米,比一般楼盘高20-30公分,这层高是今后加不上去的.

层高高不仅让空间更豪迈,更增加了立体空间.如建面约126㎡的户型等于多了25m³-37m³的空间,提高居住舒适度的同时增加了收纳.

样板间实景图

电视背景墙“精妆”交付

该部位绝大多数楼盘都贴“非交付标准”,而中环桃源里建面约106㎡电视背景墙硬包交付、建面约166㎡电视背景墙甚至岩板+局部木饰面交付.

比一般住宅更大的窗户,采光通风极佳

项目每个卧室均配大开间窗户,且开口几乎可以拉到底,最大化通风.

次卫窗户尺度甚至几乎到顶,市场罕见.

样板间实景图

另外,在智能系统上,项目室内霍尼韦尔智能控制面板将会和电梯联动,让业主在室内出门前就能完成电梯呼叫,未来还可以连接手机APP.

从项目透露的景观布局看,品质诚意度颇高!

据悉,项目打造了六大林系主题生活花园:

包括“林荫集市”超万方商业盒子、“森林聚场”中央阳光草坪+会客廊架、“熊熊乐园”儿童主题活动区、“轻氧营地”林下会客花园、“仰生森林”长辈运动空间+宠物乐园以及“多肉花园”四大全龄架空层等.

打造了五进式品质归家:

通过新桃源会客厅社区广场与独立社区会客大堂、林荫归家步道、中央景观聚场、品质入户单元昭示性景墙+专属入户铺装、首层精装大堂五大节点,赋予归家路途更多逸趣与美好.

项目本身由南北两大地块构成,位于桃菊路两侧,沿桃菊路自建商业盒子,内含超万方商业综合体(以两大商业盒子分列南北地块),并为政府代建了体育馆(规划)、幼儿园(规划),构建下楼即享的都会繁华.

在设计上,由知名设计事务所-天华建筑操刀,以极简线条勾勒建筑都市云盒造型和圆角建筑语言表达,结合三玻两腔双LOW-E的系统化外窗与精致的金、银、灰铝板细节,构建高级灰底色下的深浅冷暖材质对比,赋予建筑新时代科技美学.

在地段上,项目属于桃浦智创城核心区域,毗邻桃浦中央绿地.

在桃浦中央绿地的南侧有国金体育中心,规划设计数十个主题运动场所,如滑冰场、游泳馆、篮球馆、击剑馆、滑板公园、平衡车、舞蹈室、健身房、壁球室等.

普陀中外环

中环投资桃浦智创城项目

「中环桃源里」

4月11日已开启认购

308套建面约83-179㎡2-4房

均价81915元/㎡

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## **上海中环桃源里项目综合客观分析**

本报告旨在对位于上海普陀区桃浦智创城的住宅项目“中环桃源里”进行客观、中立的分析。报告将依据多方信息，明确区分项目优势、潜在风险与不确定性，并为您提供决策参考。需注意，项目作为期房，其部分规划依赖区域发展，存在一定变数。

### **一、 项目核心概览**

中环桃源里由保利发展、招商蛇口、联发集团及新黄浦四家国企/央企联合开发，位于普陀桃浦智创城核心区，真南路与古浪路交汇处。项目为纯住宅小区，规划建造15栋14-16层高层住宅，主力户型为**约99-148平方米的三房至四房**，全装修交付。其核心定位为“桃浦智创城核心区的高品质改善型住宅”。

### **二、 核心优势分析**

1. **高能级板块规划与潜力**：

* **城市级战略定位**：项目所在的桃浦智创城是上海“十四五”重点规划的区域，定位为“国际创新城”，由市政府主导进行整体转型升级。这意味着区域的城市界面、产业能级和公共配套将进行系统性重建，**具备长期的规划红利和资产增值潜力**。

* **承接核心辐射**：桃浦直接承接真如城市副中心（上海四大副中心之一）的辐射，能共享其高端商业（如中海环宇城MAX）、文化设施的便利，形成联动发展效应。

2. **突出的产品力与设计**：

* **户型设计领先**：根据房天下等第三方评测，其户型得房率较高，普遍在78%-80%左右，且多数户型实现了**南北通透、双阳台、卧室全飘窗**的设计，空间利用率和功能性在同期市场中表现优秀。

* **品质装修与配套**：装修标准采用如日立/大金中央空调、兰舍/霍尼韦尔新风、博世地暖等一线品牌。社区内规划了**约2000平方米的会所**，涵盖恒温泳池、健身房等设施，显著提升了居住品质感。

* **生态景观资源**：项目紧邻约100公顷的**桃浦中央绿地**（在建中，部分已开放），是中心城区罕见的大规模绿肺，为社区提供了不可复制的生态价值和开阔视野。

3. **强劲的开发保障**：

* **开发商阵容**：由保利发展牵头，多家国央企联合开发。这为项目的**资金安全、顺利交付和未来物业的长期维护**提供了最强有力的保障，在当前市场环境下是极大的确定性优势。

### **三、 客观劣势与风险提示**

1. **板块成熟度低，发展周期长**：

* 桃浦智创城目前仍处于**大规模建设初期**，城市界面遍布工地，现有周边环境以老旧小区、厂房和待拆迁地块为主，观感较差。商业、文化等高端配套从建设到成熟运营需要**5-10年甚至更长时间**，现阶段生活便利度依赖基础社区商业和邻近的南翔、真如等成熟区域。

* **提示**：购买者需有充分的耐心，接受并承受相当长一段时间的“施工现场”环境和配套空白期。

2. **教育资源存在不确定性**：

* 尽管区域内规划了多所中小学，并与华师大等名校签署了战略合作协议，但**具体的学区划分、学校品牌和办学质量，在房屋交付前均无法确定**。销售的任何关于学区的承诺都不可作为依据，这是购买所有新建商品房，尤其是新兴板块项目的核心风险点。

3. **交通便利性的现实落差**：

* 项目距离最近的地铁站（11号线/15号线祁连山路站、11号线武威路站）的**实际步行距离约1.2-1.5公里**，需依赖接驳工具，对依赖轨道交通的通勤者不够友好。当前主要依靠自驾，但区域路网仍在升级，高峰时段可能存在拥堵。

4. **价格与价值的市场考验**：

* 项目定价（约8-9万元/平方米）已对标上海内中环部分成熟区域。这个价格不仅包含了产品本身的价值，也包含了对于桃浦未来十年发展的**高额预期溢价**。

* **提示**：需要理性判断，支付的价格是否过度透支了未来涨幅。与同价位的中环附近**优质次新房**进行横向对比至关重要，后者在社区成熟度、学区确定性和即买即住方面有绝对优势。

### **四、 总结与购买建议**

**总结而言，中环桃源里是一个“押注未来”的典型产品。** 它将“高确定性”的国央企开发、优秀的产品设计与“高不确定性”的板块成长周期捆绑在一起。

* **它非常适合以下人群**：

1. 看好上海城市更新和桃浦智创城长远规划，愿意用时间换取空间和潜在增值的长期主义者。

2. 重视户型、装修、社区会所等硬性产品力，追求居住舒适度的改善型家庭。

3. 将开发商安全性和交付保障作为首要考量因素的谨慎型买家。

* **你需要非常谨慎或它可能不适合以下人群**：

1. **短期持有者或追求稳健租金回报者**：板块成熟度低导致短期内二手房流动性和租金水平可能不理想。

2. **对当前生活便利度、成熟城市界面有高要求的买家**：无法忍受周边长期处于建设状态。

3. **为解决子女近期入学问题的家庭**：学区的不确定性是重大风险。

**最后行动建议**：

1. **必须实地勘察**：在不同时段（尤其是早晚高峰）驾车和步行体验周边交通与环境。

2. **进行价值对比**：务必调研同价位段（如虹口、杨浦、浦东中环等）的次新二手房，进行全景式比较。

3. **管理预期**：所有关于未来的规划，请以政府官方公示文件为准，将销售说辞视为远景描绘而非承诺。

在做决策时，请务必厘清：你购买的核心究竟是“眼前的产品与家”，还是“未来的规划与梦”？两者的权重将直接决定这个项目对你的价值。