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藏峰

杨浦五角场正核心

新盘首发,76-105-171-232㎡

总价480万-1300万

静奢品质大平层

4梯6户刷卡入户 通燃气

上海杨浦藏峰

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Shanghai Yangpu Zangfeng

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基本信息

项目名称:杨浦藏峰(又名“平盛大厦”)

开发商:上海可蒙房地产有限公司

位置:杨浦区淞沪路98号(五角场商圈核心)

产权:50年商办产权(2001年拿地,2004年建成)

建筑规模:总高25层,高度98米,总建筑面积31,265㎡,其中公寓部分约11,658㎡,办公楼约19,607㎡

梯户比:4梯6户(刷卡入户+双层门禁)

物业费:8元/㎡・月

车位:64个,租金800元/月,配比约1:1

户型面积

小户型:76㎡,1+1房设计,得房率高达110%,实得约114㎡.

中户型:105㎡,2室2厅2卫,南北通透.

大户型:136-171㎡,3室2厅2卫,全景落地窗.

超大户型:221-233㎡,4室2厅3卫,8米横厅+外阳台.

装修标准:8000元/㎡,全屋配备智能家具、地暖、新风系统、中央空调,全明户型+外阳台设计,厨卫配备品牌橱柜、燃气灶、油烟机、品牌卫浴.

价格信息:均价约5.5万元/㎡,单价区间4.5-6.3万/㎡,总价约480-1300万元.

交通配套:地铁10号线江湾体育场站上盖,步行3分钟可达,规划中的18、20、26号线距离项目200米内;自驾可通过中环路、翔殷路隧道、淞沪路高架,30分钟可达浦东机场.

商业配套:步行5-10分钟可达万达广场、合生汇、百联又一城等六大商业体,项目自带商业配套.

教育资源:周边有复旦大学、上海财经大学等高校,以及打虎山路第一小学、复旦附中、同济中学等中小学,还有五角场幼儿园、中福会幼儿园等.

医疗配套:附近有长海医院、东方肝胆外科医院等三甲医院,以及杨浦区中心医院、新华医院等.

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### **上海杨浦藏峰楼盘客观分析报告**

**核心结论：这是一个位于杨浦五角场核心区的商办产权项目，其“不限购”政策和核心地段是最大卖点，但“商办”性质是其根本性的约束和风险源头，适合作为特定条件下的资产配置或过渡居所，不适合追求纯粹居住品质和长期落户需求的家庭。**

#### **一、 核心优势**

1. **地段价值突出**：项目位于**五角场核心地段**，这是杨浦区乃至上海东北部公认的城市副中心。周边商业（如万达广场）、教育、交通配套极为成熟，生活便利度极高，确保了房产的基础价值和租赁市场需求。

2. **产权政策灵活，门槛相对较低**：项目为 **“50年商办产权”** ，不受上海市住房限购政策影响。这使得没有购房资格的投资客或急需在上海置业的非沪籍人士有了一个选择。同时，总价480万起，在五角场这样的地段具有一定价格吸引力。

3. **产品设计兼顾居住功能**：项目虽为商办性质，但在设计上试图贴近住宅体验，如 **“通燃气”** 和提供76-232平方米的“静奢大平层”户型，这在同类产品中不多见。

#### **二、 核心劣势与重大风险**

1. **商办产权的根本性缺陷**：

* **生活成本高**：水电物业费按商业标准收取，长期居住成本显著高于普通住宅。

* **落户与入学无望**：无法办理居民户口，子女不能凭此房产入学。

* **金融属性弱**：首付比例通常不低于50%，贷款年限一般不超过10年，贷款利率也更高，流动性远差于住宅。

2. **居住体验的先天不足**：**“4梯6户”** 的设计密度较高。作为商办楼，未来可能存在公司办公、工作室等业态，导致人员混杂，电梯高峰时段拥挤，影响居住私密性和安静度。

3. **市场认可度与保值性风险**：商办性质的房产在二手市场接受度低，转手难度大，增值幅度通常远低于同地段住宅。其价值更多依赖于租金回报而非资产升值。

4. **信息真实性与交付风险**：当前所有信息均来自项目宣传。商办项目在交付时，其装修标准、公共区域配置等存在较大的“减配”风险，需高度警惕宣传与实物的差距。

#### **三、 给不同买家的建议**

* **适合**：**被限购但拥有充足现金流的高净值投资者**，目的是获取核心区稳定租金回报；或**短期内急需在上海核心区落脚、不计较长期产权和落户**的极少数过渡型买家。

* **不适合**：**绝大多数以家庭自住、子女教育、资产保值增值为首要目的**的购房者。建议宁愿选择稍远地段的70年产权住宅。

#### **四、 关键核实清单**

若仍在考虑，你必须核实：

1. 前往交易中心核实房屋**确切的规划用途与土地性质**。

2. 要求开发商书面明确**水电费计价标准**及未来物业公司。

3. 仔细审阅《商品房预售合同》中关于**房屋用途、装修标准、违约责任**的所有条款，任何口头承诺均无效。

**总结：杨浦藏峰是利用稀缺地段与灵活产权政策打造的产品，其优势明确，但商办性质带来的劣势是系统性且不可逆的。决策前，请务必确认自己完全接受其作为“资产工具”或“临时居所”的定位，而非传统意义上的“家”。**