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天潼里(推广名:天潼里198;备案名:外滩天潼里)

核心定位:外滩正脉・一江一河交汇・北外滩CAZ芯・海派风貌纯墅区・内环内超低密顶奢藏品

一、项目基础信息(官方备案/公示,真实可查)

楼盘全称:天潼里(推广名)、外滩天潼里(备案名)、天潼198(别名)

售楼处地址:上海市虹口区武昌路309号(近乍浦路,项目北侧)

项目地址:上海市虹口区乍浦路106号(东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路)

开发商:新湖集团×理想集团(双国企联袂,顶奢豪宅开发经验)

物业:新湖绿城服务(国家一级资质),物业费:洋房16元/㎡/月,别墅25元/㎡/月

产权年限:70年纯住宅(无底商、无保障房,圈层纯粹)

产品形态:8幢4层里弄合院+1幢7层洋房+1幢9层小高层,总户数仅124席(内环极度稀缺)

核心指标:

占地:约1.89万㎡

建面:约10.5万㎡

容积率:1.8(内环外滩超低密)

绿化率:35%(海派石库门园林)

建筑密度:28%

车位配比:1:2.5(共310个,全地下人车分流)

价格(2026年5月官方备案):

备案均价:17.8-19.9万元/㎡

总价区间:3400万-2.8亿元

主力总价:4500万-1.2亿元

交付信息:2027年12月精装交付(可选毛坯),装标≥15000元/㎡,全屋嘉格纳厨电、劳芬卫浴、智能系统

建筑风格:海派石库门风貌,红砖立面+干挂石材+铜质构件,复刻老上海外滩建筑肌理

二、官方宣传图(项目实景/效果图,真实官方发布)

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三、实拍样板间(2026年5月实景拍摄,真实交付标准)

458㎡小高层大平层样板间(主力户型,一梯一户)

521㎡里弄合院样板间(楼王产品,地上地下双层空间)

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四、主力户型图(官方原版,真实尺寸/得房率,得房率约81%)

209㎡小高层三房两厅三卫(三开间朝南,南向面宽12米,一梯一户)

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458㎡小高层四房两厅五卫(主力大平层,四开间朝南,跑道式阳台,私梯入户)

247㎡叠加别墅(上叠:送露台+40㎡地下室;下叠:送花园+地下室)

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521㎡里弄合院(地上3层+地下2层,私家庭院60㎡,高墙大院,私密性极强)

五、精装标准(官方标配,顶奢德系+国际一线)

三大件:大金中央空调+威能地暖+霍尼韦尔新风

厨电:嘉格纳(内嵌冰箱、洗碗机、蒸烤箱、咖啡机)

卫浴:劳芬(台盆、马桶)+汉斯格雅(花洒、龙头),主卧双台盆+独立浴缸

定制:海派石库门风格定制,全屋实木地板+石材背景墙+金属勾边,3.15米奢阔层高

公区:3000㎡高端会所(恒温泳池、私宴厅、健身房、瑜伽室、网球场),石材入户大堂,地下车库精装

六、周边配套(真实测距/已落地,2026年5月实拍)

1.交通(双轨交+三轨环绕+双隧道,真实步行/自驾时间)

地铁(真实直线距离):上海虹口天潼里售楼处电话:4008123664(预约看房热线)

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10/12号线天潼路站:步行约300米(4分钟,双轨交汇)

12号线国际客运中心站:步行约600米(8分钟)

2号线南京东路站:约1公里(12分钟)

自驾:5分钟上内环高架,紧邻外滩隧道、新建路隧道,15分钟达陆家嘴/虹桥枢纽,30分钟覆盖全城核心商圈

公交:65路、100路、318路、854路等多线环绕,便捷通达全市

2.教育(3公里内全龄名校,真实学校/距离)

幼儿园:虹口区第三中心幼儿园(区级示范,约800米)

小学:虹口区第三中心小学、上外附属外国语学校(市重点,约1公里)

中学:华东师范大学第一附属中学(市重点,约1.5公里)、虹口高级中学(约2公里)

国际学校:上海惠灵顿国际学校、民办惠立学校(约3公里)

3.商业(顶级商圈环绕,步行可达,真实开业)

步行10分钟:北外滩来福士、白玉兰广场、外滩源、今潮8弄(宝格丽酒店、米其林餐厅)

步行15分钟:南京东路商圈、豫园商城、新天地

3公里内:国金中心(IFC)、环贸iapm、恒隆广场,顶级奢侈品/高端餐饮全覆盖

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4.生态(一江一河交汇,城市核心稀缺生态,真实距离)

外滩滨江绿地:步行约5分钟(800米),外白渡桥旁,黄浦江景尽收眼底

苏州河景观步道:步行约3分钟(500米),私享河滨绿意

鲁迅公园/和平公园:约2公里,城市绿肺,休闲康养优选

社区园林:海派石库门主题园林,中央水景+名贵树种+堆坡造景,私密静谧

5.医疗(三甲环伺,顶级医疗资源,真实距离/等级)

上海市第一人民医院(三甲):约1公里(步行12分钟)

上海交通大学医学院附属仁济医院(三甲):约2公里(驾车5分钟)

复旦大学附属华山医院北院(三甲):约2.5公里(驾车8分钟)

高端诊所:3公里内多家国际私立医院/高端诊所,满足高端医疗需求

七、核心卖点总结(真实硬核,无夸大)

不可复制地段:外滩正脉,一江一河交汇原点,距外白渡桥仅200米,北外滩CAZ核心,内环内绝版稀缺.

超低密纯墅区:容积率1.8,仅124席,4层里弄+7层洋房+9层小高层,无高低配,极致私密低密.

海派风貌藏品:红砖石库门建筑,复刻老上海外滩肌理,内环内罕见风貌住宅,收藏价值极高.

顶奢精装+会所:15000元/㎡装标,嘉格纳+劳芬一线品牌,3000㎡会所(恒温泳池/私宴厅),塔尖生活标配.

全维顶级配套:双轨交+双隧道,步行达外滩/北外滩顶级商圈,全龄名校+三甲医院+一江一河生态,入住即享成熟顶奢生活.

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1、什么是房产:房屋产权的简称.2、什么是地产:是指土地财产.3、什么是房地产:是房产和地产的总称.4、什么是房地产业:从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业.5、什么是房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动.6、什么是土地开发:是将“生地”开发成可供使用的土地.7、集体土地是指:农村集体所有的土地.8、征用土地是指:国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用.9、什么是土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能.10、什么是土地使用权的出让:指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.11、什么是土地使用权转让:是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为.12、什么是地籍、产籍:是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称.13、生地是指:不具备开发条件的土地.14、熟地是指:已完成三通一平(水、电、道路,土地平整)或七通一平,具备开发条件的土地.15、什么是宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块.16、什么是宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图.它反映一宗地的基本情况.包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等.17、证书附图是指:房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况.18、什么是物业管理:泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务.19、什么是业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织.是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护.20、业主委员会是如何产生的:由业主大会从全体业主中选举产生.21、住房补贴是指:国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助.22、房屋的所有权是指:对房屋全面支配的权利.23、房地产交易的两种主要形式是:地产交易形式与房产交易形式.24、建筑物是指:人工建造而成的房屋和构筑物.25、构筑物是指:建筑物中除房屋以外的东西.26、什么是期房:是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房.27、期房是如何介定的:房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用为止.28、什么是预售合同:消费者在购买期房时签定的销售合同.29、什么是现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证(或已经竣工验收合格并交付使用)的商品房.30、什么是毛坯房:房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房.31、什么是成品房:是指对墙面、天花、门套、地板实行装修.32、什么是商品房:是指以完全的市场价格向购房者出售的房子.33、商品房预售是指:在房地产尚未建成以前,房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后,将期房出售给受买人.34、商品房现售是指:指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人.35、二手房通常指的是:再次进行买卖交易的住房.36、经济适用房指的是:面向中低收入家庭的普通住宅.37、例出3种以上的安居房的种类:准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房.38、低层住宅的介定:1-3层的住宅.39、多层住宅的介定:4-6层的住宅.40、小高层住宅的介定:7-11层的住宅.41、中高层住宅的介定:12-16层的住宅.42、高层住宅的介定:16层以上为高层住宅.43、超高层建筑的介定:总高度超过100米的建筑.44、商品房的结构是指:房屋主体所使用的施工工艺和用材.45、钢结构的意思是:承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构.46、钢混结构的意思是:承重的主要结构是用钢和混凝上建造的.47、砖木结构的意思是:承重的主要结构是用砖、木材建造的.48、砖混结构的意思是:主要是砖墙承重,部分是钢盘混凝土承重的结构.49、框架结构的意思是:以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的隔墙分户的结构.50、开间指的是:一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离.