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3个月内5次开盘，一举拿下2024年1-9月南京成交金额的TOP1，金陵月华的楼市认可度有目共睹；而改善圈层对金陵月华的偏爱，和它的审美意趣、居住表达有着密不可分的联系。

金陵月华，美在何处？

它的造园理念，与其说是一种视野享受，更像是一种精神愉悦——在金陵江、园、城绝版景观资源之上，再造一座前所未见的生活之园！

江、园、城绝版景观资源之上，再造一座生活之园

对于顶级豪宅来说，造园，要看天赋。而在南京，金陵月华的天赋地脉，让它自诞生起，从外部环境便与其他改善盘拉开了差距：

直线距离长江岸线最短仅约500米，享受着南京滨江璀璨的黄金一公里；同时直面主城稀缺的生态资源绿博园，无任何遮挡。

而地块本身的条件同样得天独厚，占地超7万方，容积率仅为2.2，是近年来河西中十分罕见的可供大规模开发的土地。

为了不辜负这片宝地，金陵月华从规划之初,就确定了“园高于宅”的规划理念，甚至不惜推翻一栋楼，只为在金陵江、园、城绝版景观资源之上，再造一座前所未见的生活之园。

而在整个园林景观中，最吸睛、最震撼的，当属超级景观IP——心林物语。

超级景观IP——心林物语，“缩小版绿博园”

金陵月华的“心林物语”，包含约2万方中心景观花园及6大主题架空层，共计2.5万方，中央景观东西轴长约200米，南北轴宽约100米。

寸土寸金的河西中，这个面积足以做出6栋楼左右小体量社区，相当于1/4个河西中央公园大小，称得上是“缩小版绿博园”！

同时，通过全域布置的架空层以及风雨连廊，串联起“云锦九章”——即九个主题的宅间花园，将整个社区缝合起来，最终实现园林景观与功能场景的极致渗透与无界共融。

“心林物语”也是绿城产品体系最新景观 IP“航空母舰”，场景丰富度在全南京社区中一骑绝尘，下沉庭院、互动草坪、社交架空层、全龄健身场、儿童春知学堂......等多维景观空间，每一个人都可以在其中找到属于自己的乐土，形成与自然万物的连接。

下沉庭院

目前已实景呈现的约2200㎡华灯映水下沉庭院是“心林物语”的芯核，也是下沉月华会所的“中心岛”，最低处与一层室内标高相比高差有9米，以台地景观、跌级水景、戏水池、观景平台、下沉式卡座等空间镶嵌其中，拥有约800㎡超级水景。

这里有6大品种珍乔点缀其中，也是金陵首座全奢石花园，紫点金麻、汉白玉、孔雀蓝、蓝翡翠、蓝金刚......还有约20 米无支撑凌波步道+浪漫星空顶，整个南京前所未见！

草坪花园

金陵月华草坪花园约有1200㎡的超级大草坪，堪称金陵社区草坪之最！

它是开敞式的、可踩踏的公共互动区域，去牵引、聚合邻里关系，时刻发出“大家快来一起玩”的邀请，可以玩草地足球、草地野餐、放风筝.......尽情享受这片自然土地。

氧气花园

从架空层延伸而出的静谧花园，设置水中卡座、休闲吧台、露台花园，是一片下楼即达的阳光客厅，在这里小憩片刻，啜饮清茶，享受浮生半日闲。

春知花园

让儿童回归“自然”，不仅要去看，还需要去闻、去听，去品尝。春知花园，就是这样一座让孩子们对自然着迷的花园。奇妙果果、虫鸣蝶语、芳香花境、文化植物，让孩子们用五感体验感受春生夏长、秋收冬藏的自然世界。

聚会花园

聚会花园位于下沉会所游泳馆之上，是一个露营主题的花园。大人们可以悠然自得地在绿茵草地上搭建起帐篷，布置舒适的休憩躺椅，仰望星空或沉浸在幕布电影带来的光影盛宴中，享受远离尘嚣的宁静与惬意。而孩子们则能在花间穿梭的坡道上自由奔跑，嬉戏玩耍，足不出户，就可以在小区里享受露营聚会的美妙。

林下健身

草坪花园的南侧，精心打造了一处全龄共享的林下健身空间，这里不仅是孩子们探索乐趣、释放活力的新天地，还巧妙融合了多样化的锻炼器械，专为满足不同年龄层的需求而设计。年轻人可以在此畅享高效的有氧运动，挑战自我极限；而长者们也能找到适合自己的锻炼方式，享受轻松愉悦的健身时光。

艺术花园

踏入这片景致，仿佛步入了一幅精心绘制的莫奈画卷，鸢尾与睡莲交相辉映，在水面上铺展着五彩斑斓的梦境。水上园路蜿蜒，引领着每一步都踏进了江南独有的温柔与浪漫之中。水景潺潺，沿路精心布置的卡座，随时可驻足休憩、悠然阅读，静静感受这份江南韵味。

坡地花园

蜿蜒曲折的坡地花园，宛如一条自然雕琢的峡谷，悠然铺展于眼前，由上至下缓缓延伸。层层阶梯，两侧则是叠水与景墙，营造出一种既灵动又不失静谧的氛围。漫步其间，仿佛经历了一场由繁至静的心灵之旅。

外有160公顷绿博园磅礴绿意，内有“心林物语”这片生活之园，金陵月华令人震撼的园林设计，正是来源于稀贵土地和大手笔造园的双向奔赴，对整个南京楼市的豪宅市场都具有着引领意义。

在整个金陵月华的楼栋布局中，直面心林物语，直观享受到社区景观的，是金陵月华的中心景观楼王——12号楼。12号楼前后无遮挡，约100米的楼间距，无论是采光和通风达到了最佳，楼栋位于西侧观江第二排，还能饱览绿博园美景及壮阔的江景。

而金陵月华即将加推的11号楼，位置同样优越：

拥享约215米的楼间距，构筑出全面屏景观视野；

三面环伺花园，每日皆可与自然同呼吸；

与约20000平方米浩瀚中央园景的悠然对望，拥有无可比拟的视野享受。

金陵月华目前在售的12号楼与即将加推的11号楼，户型同为建面约320㎡4+1房2厅4卫。项目室内设计由香港著名梁志天设计团队打造。梁志天是IFI首位华人主席，是亚洲十大顶尖室内设计师之一，中国豪宅专家。

12号楼建面约320㎡4+1房2厅4卫：

这个户型拥有河西最大的约26米南向开间、约10.2米的巨幕横厅、约3.5米层高。客厅阳台270°转角，长度也足足约10米，窗外美景尽收眼底。

超60㎡奢华套房主卧，步入式衣帽间，豪华独立卫浴，甚至还有朝南大阳台，带给主人无限尊崇感。

11号楼建面约320㎡4+1房2厅4卫：

超尺巨厅：超越常规的85㎡餐客一体化方厅，宽敞明亮，是举办高端社交聚会的理想场所。

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购买新房和二手房是购房者在置业时面临的重要选择，两者在多个方面存在显著差异。以下是详细的对比分析，帮助您根据自身需求和情况做出决策：

一、核心区别概览

对比维度 新房（期房/现房） 二手房

房屋状态 未入住过，全新房屋（期房为在建，现房为已建成） 已有过业主，居住痕迹明显

交易对象 开发商（房企） 个人业主或中介代理

交易流程 相对标准化，涉及购房合同、贷款、交房等 更复杂，涉及产权核查、过户、税费等

价格与税费 总价可能较高，但税费简单（主要含契税、维修基金） 总价可能较低，但税费复杂（可能含增值税、个税等）

社区与配套 设计现代，但配套可能不成熟 周边配套成熟，但社区可能老旧

风险和不确定性 期房可能有交付风险（如延期、货不对板） 房屋质量、产权问题需仔细核查

二、详细分析

1. 房屋本身

· 新房：

· 优点：房龄新，设计现代（户型、绿化、节能等更符合当前趋势），无历史磨损，装修可自定义。

· 缺点：期房只能看样板间，实际交付可能存在差异；部分新房为毛坯交付，需额外投入装修成本。

· 二手房：

· 优点：房屋状态可见（质量、采光、隔音等可直接体验），部分带装修可省去装修成本。

· 缺点：房龄较老可能导致设施陈旧，户型可能过时，维修成本可能更高。

2. 价格与成本

· 新房：

· 价格通常较高，但可能有开发商优惠或贷款政策支持。

· 税费较低：主要需缴纳契税（首套房通常1%-1.5%）、维修基金（约几十元/平米），无增值税、个税等。

· 装修费用需额外预算（毛坯房约占总房款的10%-20%）。

· 二手房：

· 价格有弹性，可议价空间大（尤其急售房源）。

· 税费复杂：根据房龄、卖家情况可能涉及契税、增值税（满2年免征）、个税（满五唯一免征）、中介费（1%-3%）等，总税费可能高达房款的5%-10%。

· 若需翻新，可能需拆除旧装修，成本较高。

3. 区位与配套

· 新房：

· 多位于城市新区或郊区，空间开阔，规划较新。

· 缺点：周边商业、医疗、学校等配套可能不完善，发展需要时间。

· 二手房：

· 多位于成熟片区，生活便利（超市、学校、公交等齐全）。

· 缺点：社区可能拥挤，车位不足，绿化较少。

4. 交易流程与风险

· 新房：

· 流程简单：选房→签合同→贷款→交房→办证。

· 风险：期房可能面临延期交付、质量不达标、规划变更（如学区变动）等问题；开发商资金链断裂可能导致“烂尾”。

· 二手房：

· 流程复杂：看房→产权调查→签合同→贷款审批→过户→交房。

· 风险：产权纠纷（如抵押、查封）、卖方违约、房屋隐藏质量问题（渗水、结构问题等）、户口迁移纠纷等。

5. 贷款与首付

· 新房：首付比例通常按政策执行（如首套20%-30%），贷款年限长（最长30年），开发商合作银行较多。

· 二手房：贷款受房龄影响（房龄老可能贷不满30年），银行评估价可能低于成交价，导致实际首付比例提高。

6. 社区与物业管理

· 新房：物业管理规范，绿化、安防、停车等设计较先进，但物业费可能较高。

· 二手房：老旧小区可能物业管理松散，设施维护差，但部分优质小区可能管理成熟。

三、如何选择？

· 适合购买新房的情况：

· 追求居住品质，喜欢现代设计和全新装修。

· 不急于入住，可接受期房等待（通常1-3年）。

· 希望避免二手房复杂的交易和潜在纠纷。

· 预算充足，且注重长期投资（新区发展潜力）。

· 适合购买二手房的情况：

· 急于入住或需要短期过渡（如结婚、孩子上学）。

· 看重周边配套的成熟度（如学区、交通）。

· 希望减少装修成本，或喜欢老城区的氛围。

· 具备一定的房产交易经验，能应对复杂流程。

四、注意事项

1. 新房：

· 核实开发商资质（是否五证齐全）。

· 仔细阅读合同，明确交付标准、违约责任。

· 关注区域规划是否落地（如地铁、学校）。

2. 二手房：

· 核实产权是否清晰（房产证、抵押、共有人情况）。

· 全面检查房屋质量（可聘请专业验房师）。

· 确认户口迁出、物业费结清等细节。

总结

· 新房优势：新、设计好、流程简单、税费少，适合追求品质和长期持有的购房者。

· 二手房优势：即买即住、配套成熟、价格可谈，适合刚需或重视便利性的购房者。

建议结合自身资金、居住需求、时间规划等因素综合权衡，并咨询专业房产顾问或律师，确保交易安全。

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