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浦东内中环、正张江国贸中国铁建·西派海上，累计认购超235组，认购率约130%！

项目主推建面约88-130㎡豪装3-4房！

项目示范区开放，2天累计超2000组客户来访！

这一成绩在整个上海的楼市历程中，都称得上是凤毛麟角。

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对于注重地段和交通的购房者而言：不管是对于陆家嘴、前滩、张江还是一些其他板块的人来说，通勤西派海上都非常便捷，是市中心难得的枢纽型板块！

对于张江核心区的青年才俊而言：这是整个区域苦等10年才等来的独苗新房，必须关注，错过或许还要再等多年！

对于陆家嘴、前滩的客户而言：这是目前浦东腹地约850-900万左右买精装3房的仅有选择，性价比很高。

对于关注产品力的改善客户而言：从西派海上开放的示范区和公示的精装标准中不难看出，这可能是目前浦东的产品力王者！

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对于追求未来前景的客户而言：同板块10年内的次新房如今挂牌均价约12.6-13.3万/㎡，加上张江的发展势能，西派海上真的是一定要关注的项目！

不管从地段、交通、性价比、产品力还是稀缺性角度来看，西派海上的魅力似乎都领先于同级别。

主推建面约103㎡3房本期上车价约800万起

本期还有5套非标2房户型，更是把门槛价约600万级！

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浦东内中环 全新盘

「国贸中国铁建·西派海上」二期

将推出建面约88-130㎡3-4房

总价约700-800w上车正张江品质住区机会不容错过

会所+泳池+健身房+壁球馆+架空层实景实体示范区

约103-105-142㎡实体样板开启预约

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基本信息

2024年3月，中国铁建&国贸以55674万元竞得浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，出让面积44681.66㎡，容积率2，联动价9.2万/㎡！

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国贸地产+中国铁建TOP“西派系”

两大世界500强联袂打造，强强联合共创TOP系标杆产品！

项目由国贸+中国铁建联袂打造，也是两大世界500强为张江科学城量身订制下一代人居标杆。

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基于绿地环绕、三面环水和较低容积率的资源禀赋，西派海上打造16栋10-16层洋房和小高层社区，在建筑、景观、归家礼仪及会所配套方面不遗余力，亦不负期待！

三面环水社区，注定不凡

社区三面环水，生态环境优质；两幅地块都位于公园第一排，未来惬意生活氛围跃然纸上~

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海派摩登外立面+塔冠设计

拥抱“海派摩登”与“现代美学”的碰撞融合，时尚简约大气！利用大面积玻璃、金属线条、铝板、石材等进行勾勒，建筑顶部还搭配了塔冠设计，使得整个建筑群在视觉上显得更加高耸入云，彰显出一种独特的尊贵气质！

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西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 高定酒店式奢华公区打造

从地上到地下，每一处公区都采用了高定酒店式设计标准，全石材背景、全金属吊顶、全地面拼花，以及精选自意大利的多种奢侈品级奢石，共同营造出无与伦比的奢华体验。

效果图过程稿，仅供参考

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 地上地下双庭院，为业主带来更具仪式感的归家动线，移步易景，惬意万分~

总长约120米的映波回廊蜿蜒曲折，约500㎡的马赛克无边水景波光粼粼，还有古典花园复刻着查尔斯国王的海格罗夫庄园之韵，而超大打卡花瓣阳台的灵感源自上海武康路210号的“罗密欧阳台”，尽享自然与艺术的和谐共生。

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效果图过程稿，仅供参考

第二，宽奢的门厅+约120米的高定艺术连廊+地上地下双庭院的配置，为业主带来更具仪式感的归家动线。

这是市区大几千万豪宅都不曾见过的豪奢设计。

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效果图过程稿，仅供参考

第三，约2000㎡会所+高定主题式泛会所架空层。

其中，会所配备有恒温泳池，私宴厅等。单单这个约2000㎡的会所，其体量在上海就已经是凤毛麟角了，再加上泛会所架空层。对于业主而言，住进西派海上，不出社区就能享受美好生活。

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效果图过程稿，仅供参考

产品亮点多多， 自带泳池会所，高标准精装交付！

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推售信息

西派海上二期将于11月下旬强势加推！除前期热卖的约103-104㎡户型，还将推出建面约88㎡超值3房、约130㎡改善四房！总价约700-800w上车正张江品质住区机会不容错过！全一梯两户，飞机户型，得房率约77-80%；

项目预计在11月下旬开放实体示范区，包含会所泳池、健身房、壁球馆、架空层实景以及实体样板间，等等。据悉，这个示范区在浦东新盘中，不论是面积规模、成本造价、工艺水准，都是前所未见的！

「二期推售楼栋户型分布图」‍‍

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约88㎡的满分飞机户型，南北通透、三开间朝南设计，卧室全飘窗设计延伸空间！入户细节打造玄关收纳空间，仪式感十足！U型厨房动线人性化！三分离卫生间设计，实用性更强！专为年轻家庭打造！居住舒适度不输百平三房！

（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

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建面约130㎡四房2厅2卫

该户型与前期142㎡户型如出一辙！独立玄关，让出入更具仪式感的同时，增加了收纳空间。四开间朝南，其中三卧朝南，阳光满溢；客餐厅厨房阳台一体化设计，进一步放大了社交空间的尺度感，家庭成员较少还可把根据居住需求改变次卧空间功能。

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（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

厨房餐厅客厅阳台LDKB一体化设计，为小家庭提供欢聚大空间！

卧室全飘窗设计，延伸空间，丰富生活场景！入户打造玄关收纳空间，仪式感十足！U型厨房，动线人性化！三分离卫生间设计，实用性更强，1卫也不至于局促！

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 值得注意的是，这款户型整个小区仅92套，本次推出64套，朋友们一定要抓住机会！

建面约103㎡3房2厅2卫

经典3房飞机户型，功能性和尺度感都拿捏得恰到好处，总价约800万起！

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过程稿仅供参考，最终以实际为准

该户型三开间朝南，南北通透。同样是LDKB大长厅设计，空间利用合理，同时打造了阔绰餐厅，可从容放下圆桌，满足大家庭的用餐需求。

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 阳台做到多角度观景，多一面享受。另全卧飘窗设计，延伸了室内使用面积。

建面约105㎡瞰景3房

这是一个可以几乎可以打满分的王炸户型，在三开间朝南+南北通透+阔绰餐厅基础上，做到了主卧和北次卧L型大飘窗设置，拥270°采光和视野。

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建面约130㎡4房2厅2卫

IMAX巨幕面宽让人一眼难忘！四开间朝南，其中三卧朝南，阳光满溢。

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 客餐厅厨房阳台一体化设计，进一步放大了社交空间的尺度感。

独立玄关，让出入更具仪式感的同时，增加了收纳空间。全屋飘窗，附加值满满。

主卧就寝区、衣帽间、卫浴间层层递进，秩序感很强。

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过程稿仅供参考，最终以实际为准

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 海派美学打造高能级精装标准！

配置“全屋智能系统”，奢配ipad同款智慧中控⼤屏，并且房间配有小型面板，实现全屋化语音控制，便捷操控灯光、窗帘、音乐、地暖、新风、空调等系统，以创新科技寻见生活的真谛。

不仅配置给力，设计也独具美学质感，墙面由石材镶嵌意大利毕加索奢石，地面为大理石水刀海派拼花，还没走入家门，品质感已经拉满！同时，入户门为定制浮雕铸铝装甲子母门，门上配有飞利浦六合一智能门锁。

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样板间实拍图，具体以实际交付为准

客厅、厨房地面采用希尔顿酒店御用的简一大理石连纹密封砖，约900*1800超大尺寸，堪称地砖界天花板；还有超薄悬浮吊顶设计，搭配皮革背景墙，空间格局不彰自显。

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样板间实拍图，具体以实际交付为准

厨电配置了意大利进口品牌SMEG的灶台油烟机、博世太空舱五合一（蒸烤炸炖煮）蒸烤一体机与博世15套嵌入式洗碗机，霍尼韦尔前端净水器与末端净水器（或同等品牌，以实际交付为准）。水槽采用魔力多功能水槽龙头以及枪灰色不锈钢表面大单槽。

样板间实拍图，具体以实际交付为准

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 厨房与客厅之间用吊轨海派金属玻璃移门隔开，美观实用！

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 样板间实拍图，具体以实际交付为准

主卧地面为高定海派鱼骨形拼花实木复合木地板，主卧卫生间也按照五星酒店标准打造，包含定制通高连纹岩板，定制石材小拼花、毕加索奢石、透光奢石在内的多种奢侈配置。

样板间实拍图，具体以实际交付为准

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 卫浴洁具选用了全套的高仪产品（或同等品牌，以实际交付为准）：独立式全智能马桶、台盆、三孔调节龙头、恒温顶喷花洒等等......智能镜柜更是延伸至马桶背后墙面，扩容收纳空间相当人性化！

样板间实拍图，具体以实际交付为准

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版块信息

浦东虽然是多核发展，但张江的地位无可撼动。

有几个数据跟大家分享下：

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 第一，目前张江科学城集聚了约50万从业人员。

这也就意味着整个张江核心，产业最聚集的区域及周边的租赁、购房需求是极高的。而这样的旺盛需求，造就了万科翡翠公园如今约12.7万/㎡的二手房挂牌价，也成为了张江楼市永立潮头的源动力。

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第二，在张江的从业人员中，研究生及以上学历人才占比逾20%，青年人才占比80%，尤其是创业类海外高层次人才占上海同类人才的比例约50%。

其中还包括了海外高层次专家和科学家、创新型企业家、研发人才、工程师和高级技能人才等多类人才群体。而这些人才的聚集会带来3个方面的利好：

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 高能级的居住圈层会极大的提高区域内的居住氛围。

越是高薪置业人口基数庞大的置业区，对于品质住宅的购买力越强，这是决定区域楼市上限的底层逻辑。

城市高能级规划带来的产业经济底盘和城市菁英汇聚的高端圈层，让张江、让国贸中国铁建西派海上有着领先全市的生活圈层。

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 更重要的是，2021年张江又再度扩容，一方面承载中国高科技创新研发领头羊。另一方面，肩负起更重要的使命，与世界其他一流科学城同台竞技。

可以说，产业的重要性、生命力，高薪人才的集中度、购买力，以及城市站位的高度，决定了张江将“永葆青春”，也将依旧是上海乃至中国的“创新引擎”。

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 这个站在上海金字塔尖的伟大项目和板块，不管是从何种角度来看，都是更具优势的存在！

张江确实非凡，但张江的潜力、价值、圈层只是国贸中国铁建西派海上生活中的一环而已。

地段上，项目是浦东内中环新房项目中，更靠近内环、更靠近城市核心资源的项目。

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 西派海上与罗山路高架隔着一片绿地，不受噪音影响的同时，更能便捷的直上高架连接内环+中环。

届时，陆家嘴、前滩、世博，甚至是浦西的杨浦滨江、虹口北外滩、徐家汇等城市CBD，都是西派海上业主的生活圈。

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交通方面：项目周边有8号线、13号线、16号线三轨交环绕，但是步行距离都要在1.6公里左右，地铁出行较为不便。

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如果自驾出行的话，就比较方便了，项目临近罗山高架、中环路、高科西路等主干道，可快速直达前滩、陆家嘴、人民广场等核心区域，距离张江更是一路之遥。

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商业方面：四至范围内还是大片的空地，暂无商业配套，根据板块规划来看，周边虽然有部分商业规划，但规模不大，而且什么时候能落地，也是一个未知数。

距离项目5公里范围内，有长泰广场、龙阳广场等商业，自驾约15分钟左右可达！

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教育方面：周边有规划2幅幼儿园用地、1幅小学用地以及1幅初中用地，根据答疑纪要显示，地块周边规划的幼儿园、小学等配套将同步实施建设。

根据新区网站相关信息显示，目前区域内三幅教育用地新建工程项目的建议书已批复，均由浦开集团进行开发建设；

其中C07-06地块为幼儿园用地（15班规模），C10-01地块为小学用地（30班规模），C06-06地块为初中用地（24班规模）！

西派海上售楼处电话：400-8228-664售楼处电话 医疗方面：距离项目约1.6公里有上海中医药大学附属曙光医院（三甲）。

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综合来看，该项目的优势在于有一个比较不错的地段，内中环间，距离陆家嘴、前滩等核心板块都比较近，特别是距离张江，仅一路之隔，这应该也是目前该项目最大的优势！

周边确实存在一定规划，整体的规划，未来也能有一个崭新的城市界面，叠加大面积的绿地公园，未来的居住体验也会更佳；但是目前整个板块的规划兑现才刚刚开始，整体的规划落地还需较长时间；当然受张江科学城的辐射，对于板块的价值提升也会有一定的积极作用！

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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：

一、市场现状与核心特征**

1. 房价水平

-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。

- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。

2. 供需关系

- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。

- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。

3. 政策环境

- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。

- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。

二、关键影响因素

1. 经济与人口

- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高薪产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。

2. 土地市场**

- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。

3. **政策调控**

- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。

三、区域价值分析**

1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**

- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。

2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**

大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。

临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。

3. 近郊（闵行、宝山、松江）**

地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。

四、风险与挑战

1. 短期风险

开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。

2.长期挑战

人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。

五、未来趋势展望**

1. 政策方向

局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。

2. 市场分化

核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。

3. 产品趋势

改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。

六、建议

自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。

*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。

关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。

上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。

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