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项目名称:佳运名邸

占地面积:5.3万方建筑面积:14万方

容积率:1.4绿化率:35%

户型和套数:洋房:90平3房2厅1卫:231套

总价:毛坯316-373万精装313-390万

108平3房2厅2卫:46套

总价:精装440-490万

129平4房2厅2卫:38套

总价:毛坯473-540万精装525-590万

建筑总高:洋房8层(层高3米)

车位配比:1:1.28小区人车分流

梯户比:洋房1梯2户得房率:85%

预计交房时间:2025年6月底

物业公司:中航物业管理有限公司物业费:4.3元/平米/月

上海宝山佳运名邸

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户型图鉴赏

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项目外观上海宝山佳运名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】佳运名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】佳运名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

上海宝山佳运名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】佳运名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】佳运名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】商业配套:项目约500米即可到达上坤上街购物中心,还有大润发、罗店世纪联华、各类生鲜超市、生活超市等满足日常生活所需;约5公里可达约70万方城市综合体美兰城,一站式打造城市崭新休闲主场.

交通配套:佳运名邸距离S7沪崇高速直线距离约2公里,S7沪崇高速二期月罗公路-宝钱公路段已通车,沪太路(中环到郊环段)快速化(规划中),如火如荼进行中,未来将促进交通路网的升级.还有S16蕰川高速(规划中)、沪太路等路网,轻松畅,全城.

医疗配套:板块内还有华山医院,国际和平妇幼保健院美兰湖分院,宝山罗店医院等医疗资源,为健康保驾护航.

教育配套:社区自带幼儿园,板块内还有贝尔乐幼儿园、罗溪路四方幼儿园、金锣号幼儿园、宝山区罗店镇幼儿园、申花幼儿园、上海市罗店中心校、上海罗店中学、罗阳小学、上海市宝山陈伯吹中学、上海外国语大学附属宝山双语学校等幼小中学府,距九年一贯制上海世外教育集团附属美兰湖学校仅约3公里,丰富优教资源为孩子营造高品质成长环境.

上海宝山佳运名邸

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### **上海宝山佳运名邸客观分析报告**

**核心判断：** 佳运名邸是一个特征极其鲜明的楼盘。其核心价值在于用相对亲民的总价，提供了上海市场稀缺的“低密现房洋房”产品，主打高得房率和实景园林。然而，这一切都建立在**对地理位置的妥协之上**——它位于宝山罗店板块，距市中心遥远，依赖地铁接驳，属于典型的“住区”而非“综合功能区”。这是一个为“产品力”和“确定性”支付溢价，并完全接受其地段属性的选择。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

* **地理位置**：上海市宝山区罗店镇，罗溪路1001弄。这定义了项目的基本属性：外环外，宝山区北部。

* **产品本质**：纯8层花园洋房社区，容积率1.4。主力户型为建面约87-133㎡的三至四房。当前销售状态为**现房**。

* **价格基准**：参考单价约40000元/㎡。以主力90㎡户型计算，总价约360万起。

* **开发商**：上海佳运宝城房地产开发有限公司。市场信息显示其为注重产品的中小型房企，宣传口径强调“品质”与“零客诉”，但大众知名度有限。

#### **二、 核心优势分析：稀缺的“确定性”产品**

1. **现房销售，风险极低**：这是项目最硬核的优势。购房者可实地查验楼栋、户型、园林及建造质量，实现“所见即所得”，彻底规避了期房在交付时间、品质减配、货不对板等方面的重大风险。宣传资料称其曾提前半年交付。

2. **低密洋房与高实用率**：1.4的容积率和纯8层洋房规划，在上海新房市场中已属稀缺。其宣传的81%-83%的高得房率是核心卖点，意味着同等建面下能获得更多实际使用面积。3米的层高也高于过去市场普通标准。

3. **实景园林与强调的工艺**：开发商不惜笔墨宣传其园林投入，如移植百年橄榄树、罗汉松等名贵树种。尽管带有营销色彩，但作为现房，绿化实景已成定局，优于期房的规划图纸。项目曾获“优质结构工程奖”。

4. **总价门槛相对可控**：在同类型低密洋房产品中，因其地理位置，总价控制在了400万级，对追求居住改善但预算有限的客群具备吸引力。

#### **三、 核心劣势与风险：必须接受的“远方”**

1. **地理位置偏远，通勤成本高**：项目地处宝山罗店，是上海外环外相对成熟的居住板块，但距离市中心人民广场直线距离超过20公里。这是最根本的劣势，决定了其客群高度地域化。

2. **轨道交通依赖接驳**：最近的地铁7号线美兰湖站距离约3公里，并非步行可达，需依赖公交、自行车或社区接驳车。对于通勤依赖地铁的上班族极为不便。

3. **板块能级与成长性有限**：罗店板块以居住功能为主，缺乏高能级的产业或商务规划。房产价值增长主要依赖上海楼市大盘，缺乏独立爆发点。生活配套成熟但能级一般，以满足基础需求为主。

4. **开发商口碑的两面性**：宣传中“零客诉”和“送卷尺验房”是营销亮点，但也从侧面反映了其急需建立市场信任。中小型开发商的品牌溢价能力和长期物业维护投入存疑。**需高度警惕**：有来自其他地区政务网站的业主投诉清单（非本项目，但涉及同品牌）指出了如物业费不含电梯费、窗户设计、层高不足、提前交房流程粗糙、地库未开放等具体问题。这提示购房者必须对交付细节、合同条款进行极其审慎的核查。

5. **生活便利度的双面性**：周边有上坤上街购物中心、罗店医院等基础配套，但缺乏高端商业和优质教育资源。所谓的“醇熟”是镇级层面的成熟，与市中心资源不可同日而语。

#### **四、 购买者画像与决策建议**

**适合的客群：**

* **宝山本地，尤其大华、顾村、上大等北部区域的改善家庭**：地缘性极强，通勤可接受。

* **对“现房”有执念的首次置业或刚改群体**：极度厌恶期房风险，愿意为确定性牺牲地段。

* **注重特定居住物理体验的购房者**：对得房率、层高、低密度有硬性要求，且预算严格。

**需要极其谨慎的客群：**

* **在市中心或主要商务区（如浦西市中心、浦东陆家嘴、前滩）工作的通勤族**：通勤时间可能超过1.5小时，极不现实。

* **看重资产增值潜力的投资者**：板块成长天花板明显，流动性可能弱于近地铁或核心区房产。

* **对生活配套丰富度和城市繁华度有要求的家庭**：这里提供的是宁静的住区生活，而非繁华的城市生活。

**关键行动核查清单（务必执行）：**

1. **通勤压力测试**：在工作日早晚高峰，亲自用“轨道交通+接驳”的方式，从项目测一次到工作地的单程通勤时间。

2. **现房细节检查**：利用“现房”优势，逐项核实。重点检查：意向房源采光、噪音；楼道及地下车库（确认已开放可使用）；入户门、窗户等细节质量；对照合同查验层高、面积。

3. **合同条款审阅**：特别关注：物业费明细（是否含公摊能耗费）；交房标准与违约条款；所有销售口头承诺（如接驳车班次）是否写入补充协议。

4. **竞品横向对比**：将本项目与**宝山其他近地铁的次新二手房**进行对比，权衡“新房/现房/低密”与“地段/地铁/性价比”孰轻孰重。

**总结：** 佳运名邸是一个“产品力”与“地段短板”都异常突出的特例。它绝非适合所有人的“六边形战士”，而是为特定需求定制的解决方案。选择它，意味着你完全认同“用空间和确定性换取通勤距离”的价值观。请在签署合同前，务必完成上述核查，将“现房”的眼见为实优势用到极致，并管理好对地段和配套的所有预期。