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金港·星海湾二期

十批次已过会，即将开启认购

将推出建面约129/165㎡叠墅

以及建面约89-100㎡3房

上海临港金港星海湾

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「金港·星海湾」TOD大城

「金港·星海湾」包括三个住宅组团,分别是综合区站TOD南侧的10个地块,平和教育综合体的住宅部分,及105北区的F09地块,规划住宅近万套,是临港名副其实的超级大城.

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示意图

金港星海湾住宅地块示意图

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楼栋分布示意图

这是一个“产、城、人、景”融合发展的“TOD大城”.依托两港快线综合区站的交通优势,及商业中心辐射能力,有机融合科创产业园区,完善布局学校、商业与社区服务功能构建优质15分钟生活圈,形成一个宜居宜业、充满活力的魅力新城.

这里有两港快线综合区站.两港快线2025年通车,届时从综合区站3站到浦东枢纽,机场联络线3站到张江,轨交出行快人一步.

这里有如雷贯耳的临港平和学校.总建面积约26万方恢宏炫酷的规划设计,从幼儿园到高中全龄段的规模,宣示了临港平和学校全国一流学校的定位.公建配套学校方面,综合区先行区规划有2所幼儿园、1所小学及1所初中.其中E02地块初中,也被纳入浦东新区重大项目(预备)清单,令人期待.

临港平和学校效果图

金港星海湾

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这里有完善且高能级的商业配套.综合区站TOD规划20多万方商业,南侧105中轴布局商办集群,观塘庐商业中心已在建设,社区内部有E07地块集中商业.

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观塘庐商业效果图

效果图

推出建面约89㎡洋房、建面约100㎡小高层,以及稀缺的建面约129-165㎡叠加!

其中,建面约89平的3房,入门款洋房产品,小户型总价可控!

而且得房率相当出色,虽是小三房设计,但也可满足业主从二人世界到二胎生活的全生命周期需求.

建面约100㎡3房这个市场主流户型,更是把实用性做到了极致!

金港星海湾

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既实现了3房的功能性一步到位,又实现了主卧套房,整体两个卫生间的配置,首置首改皆适配;

同时三开间朝南+横厅设计的优秀格局,采光通风效果一绝,相当适合从一家三口到如今三胎时代的所有生活需求.

此外,大户型的叠加产品,在整个临港甚至是整个浦东都非常罕见!改善购房者不可错过!

效果图

从户型格局来看,无论是上叠还是下叠,功能布局、尺度空间,都让人惊艳!上海临港金港星海湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】金港星海湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】金港星海湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建面约129㎡上叠户型,配置4个大露台,拥有非常大的附加空间,视野景观max,空间利用率相当高.

建面约165㎡下叠户型,整体的尺度感更是一绝,无论是三口之家还是四世同堂,都十分相宜!

负一层地下室,设置专属停车位;同时地下空间也可根据业主自身需求进行改造,家庭影音室、健身房、室内球场、茶室、酒窖等等,自由随心;

一楼设置贴心老人房,避免老人上下楼的麻烦;

二楼双套房设计,均带有独立卫生间,主卧连接南向宽景阳台,舒适度非常高.

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### **上海临港金港星海湾楼盘客观分析报告**

**核心评价**：金港星海湾是一个典型的“规划驱动型”和“产品错位型”项目。其核心价值不在于当下的成熟，而在于临港新片区的长远潜力，以及其以较低总价提供低密墅类产品的稀缺性。选择它，意味着用当下的生活便利性，交换未来的增长空间和特定的居住形态。

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#### **一、 核心优势**

1. **低密产品与高性价比的稀缺组合**

* 在临港以高层住宅为主的市场中，项目以**1.7的容积率**规划了叠拼、洋房和小高层，居住密度较低。其中，**叠墅产品是最大亮点**，以约450-600万的总价提供精装交付，在上海别墅市场中门槛较低。上叠附赠多个露台，下叠附赠庭院和地下室，空间拓展性强。

2. **户型设计务实，贴合主流需求**

* 从89平方米三房到165平方米四房，户型整体方正，注重功能性。主力89平方米三房做到三开间朝南、南北通透，实用性高；大户型多采用主卧套房、动静分区设计，舒适度有保障。

3. **开发商背景与品质呈现**

* 由上海金桥（集团）旗下国企开发，资金和交付保障相对可靠。其同系列“金港首府”项目已交付，从外立面用材（部分石材）、园林景观到室内装修（采用西门子、大金等品牌），展现了高于临港区域平均水平的品质标准，为星海湾提供了参照。

#### **二、 核心劣势与风险**

1. **当前交通不便，通勤成本高昂**

* 这是最突出的短板。项目**距离现有地铁16号线滴水湖站约2公里**，依赖公交接驳，对依赖轨道交通的市区通勤者极不友好。主要通勤方式为自驾，至浦东核心区车程超1小时，时间和燃油成本很高。

2. **生活配套处于起步阶段，成熟需等待**

* 周边高端商业匮乏。大型商业综合体如TOD规划中的商场尚在建设中，预计2026年或之后才能落地。当前依赖社区底商和少量超市，日常生活便捷度与市中心差距巨大。

3. **规划利好存在不确定性**

* 项目宣传的诸多利好（如两港快线、优质学校）均属远期规划。这些规划的**具体落地时间、最终站点和学区划分均存在变数**，不能作为购房的既定依据。销售承诺的“家门口名校”需以政府正式文件为准。

4. **部分户型存在设计瑕疵**

* 根据实地测评，部分户型存在细节问题，例如89平方米户型可能缺少独立玄关，部分叠墅户型存在卫生间位置不合理等问题，影响居住体验。

#### **三、 客观评价**

这是一个优缺点都极其分明的项目。它的优势（低密、墅类、总价）和劣势（偏远、配套弱）都来源于其**位于临港新片区**这一根本区位。其35500元/平方米的价格，在临港板块内具有竞争力，但这是用地理位置换来的。所有分析必须建立在**你与临港的联结度**上。

**极度适合的人群：**

1. 工作地点在临港新片区（如滴水湖、书院、万祥等）的本地置业者。

2. 在浦东张江等东部区域工作，能接受较长自驾通勤，且强烈追求低密墅类生活体验的改善家庭。

3. 拥有上海房票，但预算严格控制在500-800万，又想购买“别墅”产品的投资或养老购房者。

**务必谨慎的人群：**

1. 工作与生活核心圈在浦西或浦东内环内的常规通勤者。

2. 对日常商业、医疗、社交娱乐配套有高频依赖，无法忍受3-5年“开拓期”的购房者。

3. 为不确定的学区规划支付溢价的家庭。

#### **四、 关键行动与核实建议**

1. **必须进行压力测试**：在工作日早晚高峰，亲自从项目地点**自驾往返一次你的工作单位**，真实感受通勤强度。

2. **核实一切规划**：前往项目售楼处，要求出示**两港快线、平和学校等配套的政府规划文件原文**，并记录下预计建成时间。所有口头承诺均不可信。

3. **对比竞品**：实地考察临港其他同价位楼盘（如“临港天樾”等），对比其地理位置（是否更靠近地铁）、产品类型和交付标准，避免因单一项目营销信息而决策。

4. **细审合同与不利因素**：重点关注合同中关于**交付标准、配套设施**的条款，并仔细阅读公示的《项目不利因素说明》，明确所有已知缺陷。

**总结**：金港星海湾是一张描绘了美好图景的“期票”，但其兑现有赖于临港新片区发展的速度和深度。购买它，更像是一次着眼于未来的“资产布局”和“生活方式投资”，而非享受当下成熟便利的“消费”。请务必基于最真实、最苛刻的自身生活需求来做决定。