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吴江太湖新城拉升到5W+，绿城玫瑰园的均价86439元/平，也刷新了苏州备案均价的新高！

2025年，娄葑板块首个纯新盘招商序取证，备案均价4.1W，这也是娄葑板块首个4W+；奥体南绿城沁百合取证，备案均价5W；吴中太湖新城中建太泽之星|藏湖首次取证，备案均价40516元/平；城南龙湖东吴原著联排房源取证，备案均价3.2W；双湖板块星合晋墅洋房取证，备案均价9.1W；绿城湖西凤起潮鸣，备案均价6.67W。

目前来看苏州多个板块天花板有了变化，备案价上来看，共计有20+个在3W+以上，具体来看：

第一梯队 8W+ 双湖

第二梯队 6-8W 湖东、狮山、湖西

第三梯队 5-6W 南门、吴江太湖新城、奥体南

第四梯队 4-5W 胥江、金门、娄葑、吴中太湖新城

第五梯队 3.5-4W 青剑湖、娄葑、沧浪新城

第六梯队 3-3.5W 元和、高铁新城、车坊、跨塘、平江新城、科技城、横塘、高贸新城、城南

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新年天花板

湖东永旺地块会有新高吗？

湖东板块

目前天花板6.4W

重点关注：招商永旺地块

湖东板块，目前主力在售的就是紫金翡丽甲第，项目备案均价在6.4W左右。今年湖东板块只有一个纯新盘，就是招商湖东永旺地块，严格意义上来说，紫金翡丽甲第属于奥体板块，两个项目有一定位置差异。

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招商08号地块

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招商08号号地块，位于钟南街东、苏州大道东南，纯住宅用地，地块面积28812.54平，容积率1.3-1.6。

2025年12月，招商以126049万元竞得该地块，成交楼面价27342元/平，溢价率2.02%。

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该地块的用途为城镇住宅用地，占地面积28812.54平，总建筑面积74129.48平，计容建筑面积46557.97平，容积率1.6.

根据规划，项目拟建8栋11F住宅。

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1.这是湖东板块目前的唯一限定纯新盘；

2，项目是招商在湖东板块的新作；

3，项目的容积率为1.6，项目的产品均为11F洋房；

4，从效果图来看，项目的社区风格为现代化的住宅社区；

5，外立面的材料为米白色石材、米白色铝板、玻璃、浅灰色金属、古铜色金属；

6，项目的布局为2排的围合式布局，将社区中央景观围合在中间；

7，项目的1F为4.5米的架空层；其他楼层的每层层高为3.15米；

8，根据要求，住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于3000元/平；

园区湖东8号地块项目，即，苏园土挂（2025）08号地块，位于园区湖东板块，本身其宅地的地理位置就十分优越。

从其周边界面来说，也是十分不错的。

北面是白地，东面是河流、南面是河流，西面是钟南街。

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周边配套上，也不用多说了。交通上，1号线钟南街站，往西一站可换乘5号线，此外现代大道、中环东线、中新大道都相距不远，自驾出行也很便利。

商业设施上，隔壁就是永旺，吃喝玩乐都有。湖东CBD板块不管是自驾还是地铁，都很快能到。

教育上面，小区西南面有钟园幼儿园，南面靠近新加坡国际学校、园区海归人才子女学校和星汇学校。

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其他设施上，九龙医院、方洲公园、白塘生态植物园都很近。

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狮山&独墅湖

6字头的再刷新？

今年有望6字头的项目只有1个，是狮山的金新城11号地块！

狮山新房天花板已经刷新过一次，来自于狮山地王绿城逸庐，6.1W的价格还能看谁刷新呢，只有金新城11号地块有望了！

金新城狮山11号地块，位于高新区狮山商务创新区玉山路南、淮海街东，城镇住宅用地，占地面积24995平，容积率1-1.3，成交总价104355万元，成交楼面价32116元/平，溢价率1.95%。

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根据规划公示，该地块拟建14幢住宅，由3F合院+4F叠墅+11F洋房。

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根据要求，

1，地块内住宅标准层户型面积不小于180平；

2，地块内6层以上住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于3000元/平；6层及6层以下的，鼓励建设为全装修成品住宅；

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5W+的板块

吴江太湖新城&胥江

苏州目前的5W+板块，只有吴江太湖新城和奥体南，不过吴江太湖新城板块内项目产品比较特殊，是别墅类，奥体南板块则是只有绿城沁百合一个项目突破5W，目前板块内还没有新项目！

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吴江太湖新城板块

目前最高价：5.4W

重点关注：两个纯新盘

吴江太湖新城，在沉寂了几年之后，终于又开始卷起来了！绿城桃源里5W+的备案价直接刷新板块天花板！

在2025年1月，蓝城垂虹桃花源也取证，备案均价5.4W，豪门门槛再次抬升！

更惊人的是，截止目前，板块内至少还有1个项目待售，会有新的5W吗？最新情况来看：

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吴江城建&绿城27号地块

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吴江城建&绿城吴江太湖新城27号地块位于吴江太湖新城板块内，位于吴江东太湖度假区（太湖新城）秋枫街东侧规二路北侧，地块出让面积约6895平，容积率1-1.05！

最终被吴江城建&绿城底价竞得，成交楼面价18800元/平！

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位置上来看，地块就在绿城桃源里旁边，紧密相连，地块面积也非常迷你，而且同样要求打造为墅类产品，大胆猜下，会不会是绿城桃源里2.0？又一个5W+要来了？

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从规划来看，项目总用地面积6895.0平方米，总建筑面积10979.42平方米。其中地上建筑面积5976.42平方米，地下建筑面积5003.0平方米。 (注:本项目与WJ-J-2023-20地块住宅项目地库增设联通口，地库面积增加397平方米，并在联通口处增设2个机动车位)

小区最大建筑高度10.40米，容积率1.03，建筑密度39.2%，绿地率30.1%，机动车停车位61个。

小区共计打造了6栋3F住宅，大概率是合院+联排的设计！

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建筑风格来看，也是中式风格，效果图上来看，外立面用的是铝合金门窗、仿石材勒脚、铝型材、小青瓦和暖白色涂料，这也基本跟绿城桃源里的合院是一样的。

从公示来看，本项目与WJ-J-2023-20地块住宅项目（绿城桃源里）地库增设联通口，地库面积增加397平方米，并在联通口处增设2个机动车位，且小区位置与绿城桃源里紧密相连，则大概率项目可以算作绿城桃源里二期，产品上也可以参照绿城桃源里了！

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有望4W+板块

吴中太湖新城

2026年，吴中太湖新城目前有两个纯新盘规划已经出炉，其中比较有希望的就是太璞置地太湖新城22号地块项目。

太璞置地太湖新城22号地块项目，即，苏地2024-WG-Z22号地块，位于吴中太湖新城太湖街道箭浮山路东侧、子文街南侧，是2024年10月18日，苏州吴中滨湖置业有限公司以底价65303万元竞得，成交楼面价18000元/平。

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项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积35568.16平，总建筑面积68547.43平，计容建筑面积36279.52平，容积率1.02.

根据规划，项目拟建25栋3-6F住宅，其中，21栋3F住宅、4栋6F住宅。

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2026 年 2 月 26 日起，上海执行最新楼市 “沪七条”，核心是放宽非沪籍限购、大幅提高公积金贷款额度、优化房产税。

以下为最新政策要点：一、限购政策（核心变化）1. 沪籍家庭 / 单身家庭：限购 2 套；成年子女新购唯一住房，暂免房产税（2026.1.1 起）。

单身：限购 1 套。

2. 非沪籍家庭 / 单身（2026.2.26 起）外环内购房：社保 / 个税连续满 1 年可购 1 套（原 3 年）。

增购资格：社保 / 个税满 3 年，外环内可购2 套。

外环外购房：社保 / 个税满 1 年，不限套数。

居住证满 5 年：全市限购 1 套，无需社保 / 个税。

二、公积金贷款政策（大幅提升）首套家庭：最高240 万（原 160 万）。二套家庭：最高200 万。多子女家庭：首套 / 二套均上浮 20%。

绿色建筑：上浮 15%。最高可贷：240 万 ×(1+20%+15%)=324 万。

套数认定：已结清公积金贷款，上海无房 / 1 套，可再贷（认房不认贷）。

三、房产税政策（2026.1.1 起）沪籍成年子女新购唯一住房，暂免房产税。

未成年时与父母共有住房，成年后新购唯一住房，仍免征。

四、其他要点政策自2026 年 2 月 26 日起施行。

咨询：公积金12329、税务12366。