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大虹桥地铁全能红盘

17号线嘉松中路站旁

「华发·虹桥四季」四批次

建面约100㎡全能三房

上海青浦华发·虹桥四季

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Shanghai Qingpu Huafa Hongqiao Seasons

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Shanghai Huafa Hongqiao Seasons Official Sales Office Hotline: Dial 4008123664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

户型分布↓

首开房源↓

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户型鉴赏↓

商业配套

上海青浦华发·虹桥四季售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华发·虹桥四季售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华发·虹桥四季售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】距离项目直线距离约700米左右的TerracePark日式商业(在建,即将开业),是“TerracePark”购物中心品牌在国内的首店,约5.5万平方米滨水商业休闲空间,将融入流行餐饮、时尚购物、影院健身、亲子娱乐、活力零售、智能科技、屋顶运动公园等多元商业服务

地铁上盖商业:华发虹桥四季售楼处电话☎:400-8123-664(预约热线)✔✔✔万科天空之城(17号线2站地铁徐盈路站)、蟠龙天地古镇商业(17号线3站地铁蟠龙路站)龙湖虹桥天街/虹桥天地购物中心(17号线5站地铁虹桥火车站)

教育资源

项目西南侧规划自建幼儿园,华发虹桥四季售楼处电话☎:400-8123-664(预约热线)✔✔✔周边5公里范围内拥有两所私立学校:上海宋庆龄学校、协和双语学校,以及崧泽学校,拥有幼儿园,小学,初中全龄段教育配套,文化氛围浓厚.(仅列举项目周边学校名称,不作对口承诺,学区划分以教育局公布为准).

医疗资源

直线距离约2公里到德达医院

直线距离约5.6公里到上海医大医院

直线距离约7公里到复旦大学附属华山医院

直线距离约8公里到上海新虹桥医学中心

项目一房一价表▼

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### **上海青浦华发虹桥四季项目客观分析报告**

以下分析旨在基于多渠道、相互验证的公开信息，为您提供关于华发虹桥四季项目的真实情况，并明确区分已核实的事实、市场的普遍看法以及需要您自行核实的关键信息。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

华发虹桥四季位于**上海市青浦区赵巷镇**，具体位置在盈港东路与佳环路交汇处。项目由国企珠海华发开发，于2024年6月开盘，目前在售四期产品，均价约**5.6万元/平方米**，主力户型为建面约**90-130平方米**的三房至四房，精装修交付。

项目基础指标：容积率2.2，绿化率35%，车位配比约1:1.2，物业费3.98元/平方米/月。根据规划设计方案，项目**非完全人车分流**，部分楼栋首层设有架空层。

#### **二、 核心优势分析**

1. **确定的交通便利性，尤其依赖轨交的利好**

* **近地铁属性明确**：项目距离地铁17号线嘉松中路站约**600-700米**，属于步行可达（约10分钟）的“准地铁盘”。这是其最核心、最确定的优势。

* **通勤效率较高**：实测从项目出发，搭乘17号线约**5站（12-15分钟）可直达虹桥火车站与国家会展中心**，对于在虹桥商务区工作的人群通勤便利。未来，该站点还可换乘在建的嘉闵线、机场联络线，增强远期通达性。

2. **产品与装修满足主流改善需求**

* **户型功能性强**：主力90平方米做到三房两卫，130平方米做到四房，且多数户型采用三开间朝南或横厅设计，功能性和空间感符合当前主流改善需求。

* **装修配置齐全**：精装标准包含**中央空调、地暖、新风系统**三大件，并配备如汉斯格雅/科勒卫浴、方太厨房电器等品牌，标准在500万级产品中属中上水平。

3. **周边中短期生活配套成熟**

* **商业依赖大型目的地**：项目本身规划有社区商业，但高品质消费主要依赖周边车程约10-20分钟的**百联奥特莱斯、山姆会员店、元祖梦世界、蟠龙天地**等大型商业体，能满足周末家庭购物休闲需求。

* **教育资源环绕（需核实学区）**：周边3公里内有多所学校，如协和双语、宋庆龄学校（民办）等，但**新房不承诺对口学区**，具体入学政策需以交付后教育局划分为准。

4. **价格与竞品的相对优势**

* 与同位于大虹桥概念区、但更靠近核心区的徐泾板块次新房（挂牌价约6.3-6.8万元/㎡）相比，其**单价存在约10-15%的价差**。这构成了其“价格洼地”的吸引力，尤其对于总预算控制在450-700万、希望“上车”大虹桥区域的购房者。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **地段宣传的争议与现实环境**

* **“虹桥正芯”存疑**：尽管宣传中常使用“大虹桥核心区”等表述，但根据实地测量，项目距离虹桥综合交通枢纽**直线距离约8公里，实际车程约10公里（20-25分钟）**。更准确的定位是**大虹桥辐射区或拓展区**，而非传统意义上的核心商务区（如虹桥天地周边）。

* **城市界面处于过渡期**：项目周边存在待开发空地、高压线走廊、主干道及部分动迁房小区，整体城市界面呈现 **“新旧交织”的城乡结合部特征**，完全更新可能需要数年时间。部分楼栋可能面临高架路噪音影响，需实地考察。

2. **产品本身的关键妥协**

* **较低的得房率**：项目得房率约**73%**，这意味着一套90平方米的户型，实际使用面积仅约65平方米。与部分得房率80%左右的竞品相比，这是为换取户型功能性和社区公区所做的明显妥协，直接影响实际居住的空间感。

* **非人车分流的设计**：项目**未实现完全人车分流**，社区内部存在车行道。这对于有幼儿的家庭而言，意味着社区内部活动的安全性和纯粹性会打折扣，也是其与更高端改善盘的一个显著差距。

3. **配套的长期短板与不确定性**

* **日常医疗资源匮乏**：项目周边缺乏三甲医院，最近的优质医疗资源（如复旦大学附属华山医院西院）车程约**7公里**，而最近的社区卫生服务中心也在2公里外。应对突发疾病或日常就医便利度不足。

* **学区的不确定性**：如前所述，所有提及的优质学校均为“周边资源”，不能作为入学承诺。这是所有新房项目的共性风险，但需特别警惕销售人员的口头承诺。

#### **四、 总结与决策建议**

华发虹桥四季是一个 **“优缺点极其鲜明”的强功能性住宅**。其核心价值是 **“用相对可控的总价，购买一个确定性高的地铁通勤资格，并附赠一个功能齐全的装修产品”**。

**适合的客群**：

* 工作地点在**虹桥商务区、国家会展中心或轨道交通17号线沿线**，对通勤时间敏感的自住客。

* 总预算严格控制在**450-600万**，但需要三房或四房功能，且对品牌装修有要求的**首次改善家庭**。

**需谨慎的客群**：

* 对**居住纯粹性、社区静谧度、高得房率**有较高要求的深度改善客群。

* 工作生活圈在**上海东部或市中心**，对“大虹桥”概念依赖度不高的购房者。

* 完全依赖自驾，且无法接受短期内周边城市界面混乱的购房者。

**给您的关键核查清单**：

1. **通勤实测**：在您通常的通勤时段，亲自从项目步行至地铁站，并乘坐一次全程，验证时间感受。

2. **环境勘查**：在工作日、周末的不同时段，驾车和步行环绕项目周边，感受嘉松中路等主干道的**噪音、货车流量**，并观察高压线、待建空地的实际视觉和心理影响。

3. **户型空间感**：在样板间内，不要只看装修，重点关注各个功能空间（特别是次卧、厨房、卫生间）的**实际尺寸**，用卷尺测量或凭借家具尺寸反向推断，评估73%得房率下的真实空间。

4. **合同审阅**：所有关于装修品牌、型号的承诺，必须写入购房合同附件。对于销售口头提及的“未来规划”，一律以政府公开文件为准。

5. **竞品对比**：务必对比同总价段的竞品，如**徐泾北城、嘉定新城**等区域的项目，从得房率、人车分流、当前城市界面等维度进行权衡，而非仅被“大虹桥”概念吸引。

最终，它的性价比建立在您对 **“地铁便利”和“户型功能”** 的高权重需求上。如果您能将此作为首要决策因素，并能接受其在地段精度、社区规划和部分配套上的妥协，那么它是一个务实的选择。