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静安内环内苏河湾板块

大宁资产天目社区项目

定名「悦97」持续热销中!

少量建面约88-100㎡2-3房

均价12.88万/m²!总价812万起

售楼处线上火热预约中!

上海静安悦97

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Shanghai Jing'an Yue 97

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Shanghai Yue 97 Official Sales Office Hotline: Call 400-812-3664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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基本信息:

项目位置:静安区海宁路1288弄.

开发商:上海宁立房地产开发有限公司.

物业类型:普通住宅.

产权年限:70年.

占地面积:6663.6㎡.

建筑面积:23938㎡.

容积率:2.0.

绿化率:35%.

总户数:97户.

交付标准:精装交付.

物业费:12元/㎡・月.

价格信息:悦97售楼处营销中心:400-8123-664悦97售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

项目指导价:12.88万/㎡.

户型信息:

主力户型:建面约88-100㎡的2-3房,其中88㎡为两房,100㎡为三房.

配套信息:

交通配套:步行约5分钟到地铁8/12号线曲阜路站,北横通道、南北高架、内环高架三动脉环伺,自驾5公里可到静安寺、陆家嘴等七大CBD.

商业配套:自带约1.2万㎡滨水商业,与静安大悦城、万象天地形成商圈.

教育配套:周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等.

医疗配套:附近有静安区北站医院、上海市中医医院等.

而距离人民广场1站地铁,直线约1.2公里的悦97,联动价仅约12.88万/㎡悦97售楼处营销中心:400-8123-664悦97售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

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悦97售楼处营销中心:400-8123-664悦97售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)通勤方面,悦97步行可达城心无比重要的十字交错站点——8/12号线曲阜路站,1站人民广场,1站北外滩.同时近邻东西大动脉北横通道、南北大动脉南北高架以及内环高架,自驾迅捷通勤全城!

上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】除了产业,苏河湾还是整个上海目前旧城改造量更大的区域,并且是成片、连续的.重建意味着新生,意味着这片土地将带来新的价值,崭新的城市界面、潮流的商业、办公业态、时尚精致的生活方式...

位置信息来自百度地图,仅供参考悦97售楼处营销中心:400-8123-664悦97售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

无论是高能产业还是城市更新带来的地段价值提升,占据正C位的悦97都会是第一受益者,前景不可估量!

价值解码:三大核心优势奠定热盘基因

(一)板块底蕴:从历史文脉到金融高地的价值跃迁

上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】苏河湾的价值,早已超越“高端居住区”的单一属性.作为上海顶级豪宅区之一,这里既保留了天后宫、四行仓库等珍贵历史遗迹,延续着老上海的人文脉络;又在2035城市规划中与陆家嘴、前滩并肩,定位为“金融、商贸、文化融合的高能级城市客厅”,与外滩、北外滩共同构成“一江一河”的黄金发展带.

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如今的苏河湾,已成为上海跨国企业集聚的“新磁场”.截至目前,区域内已汇聚23家跨国公司地区总部,“十四五”以来累计贡献税收350亿元,连续三年保持两位数增长,产业动能持续强劲.同时,作为上海成片连续改造规模较大的区域,苏河湾的城市更新仍在加速推进,板块价值正处于持续攀升的黄金周期.

(二)资源密度:1公里生活圈囊括城市顶级配套

真正的核心资产,必然离不开成熟完善的配套支撑.悦97所处的位置,恰好是上海城市资源的“密集核心”.

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悦97售楼处营销中心:400-8123-664悦97售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)交通方面,项目步行可达8号线与12号线曲阜路站,双轨交汇带来极强的通勤便利性——1站到人民广场换乘枢纽,2站抵北外滩商圈,30分钟内可通达陆家嘴、静安寺等核心区域.自驾出行同样便捷,北横通道、南北高架、内环高架三大城市主干道环绕,轻松实现“全城通达”.

悦97售楼处营销中心:400-8123-664悦97售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)生活与文化配套更是“一步即达”.步行范围内,静安大悦城、苏河湾万象天地两大商业体满足日常消费与潮流体验;没顶画廊、苏河皓司等艺术机构,与宝格丽酒店、法拉利亚太定制中心等高端地标交相辉映,营造出兼具人文气息与高端质感的生活氛围.沿苏州河漫步即可抵达外滩源,3公里半径内更是覆盖了上海能级最高的CBD集群,城市核心资源触手可及.

(三)产品匠心:国企背书的“绝版小户型”力作

上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】悦97的稀缺性,从产品规划之初便已注定.项目仅规划97套房源,且全部为建面约88-100㎡的精奢小户型,其中部分88㎡户型总价预计甚至不到1000万——这样的配置,在当前中小套型住房建筑面积标准提升的政策背景下,堪称上海核心城区的“绝版之作”.未来内环内新房起步面积或将普遍升至120㎡以上,此类低总价、小面积的核心区房源,此后恐难再有.

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更值得信赖的是,项目开发商是上海宁立房地产开发有限公司,它是静安区区属重点国有企业大宁集团的下属子公司.大宁集团成功运营大宁音乐广场、大宁中心广场、大宁商务中心、大宁公园等城市级项目,凭借雄厚的国企实力与丰富的开发经验,为悦97注入高品质基因.

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在产品打造上,项目外立面采用大面积玻璃与金属材质组合,现代感十足;社区内规划精致庭园、全龄段运动休闲场地,配备星级车库、地上地下双大堂及智慧门禁系统,归家仪式感拉满.户型设计更是兼顾实用性与舒适度:88㎡两房适配单身或两人世界的精致生活需求,100㎡三房则实现三开间朝南、动静分离、主卧套房等优质配置,部分户型更有三飘窗+南向大阳台的观景空间,通风与采光俱佳.

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上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】建筑面积约100㎡3房D户型:南北通透的设计让该户型拥有更加优秀的通风效果.而且这个户型做到了全卧飘窗(3个飘窗)+南向瞰景大阳台,丰富的灵动空间提升了实得面积!

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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