上海临港雅戈尔星海云境(官方售楼处)雅戈尔星海云境楼盘详情-上海房天下雅戈尔星海云境-雅戈尔星海云境楼盘详情

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项目简介:临港105片区品质住宅

最新动态:正在热销中

区域板块:临港105片区

产品介绍:100-139㎡三房四房

商业配套:港城新天地、百联临港生活中心、星海汇

学校配套:冰厂田幼儿园、明珠小学、建平中学、上海中学东校

交通配套:16号线滴水湖站

上海临港雅戈尔星海云境

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Shanghai Lingang Younger Starry Sea Cloud Realm

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定位:公园城市主义+精工品质住宅

核心卖点:54万方公园生活圈+雅戈尔43载营造功力

项目以“星空之境”为设计灵感,将54万方海绵公园融入社区肌理.窗外即公园的稀缺视野,搭配东西楔形湿地、城市绿廊,重塑临港生态居住标准.开发商雅戈尔深耕43年,横跨时尚、地产、投资多元产业,星海云境承袭其精工基因:

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建筑立面采用现代简约线条,打造地标级视觉符号;

户型创新飘窗+宽景阳台系统,78㎡小户亦实现三面采光.

全维配套进度实探:

商业:星海汇综合体封顶(2024年运营),毗邻港城新天地、百联临港生活中心;

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文化:上海天文馆步行可达,规划文化艺术岛、希尔顿酒店提升国际质感;

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医疗:3公里内覆盖浦东六院临港院区.

户型深度优化生活场景:

100㎡边套横厅:客厅开间达4.2米,沙发区直面公园景观;

139㎡四房:独立玄关+中西双厨,满足多代家庭需求;

78㎡两房:紧凑布局实现干湿分离,年轻客群入门首选.

建面约100㎡三房两厅两卫

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样板间实景图

价格竞争力分析:

同属105片区的保利珑誉等项目均价3.5万+,星海云境3.3万/㎡性价比凸显.但需注意:

⚠️当前去化率:首开476套房源未触发积分,反映市场对临港供应饱和的审慎心态;

✅长期价值:金融区300万方商办规划,未来人口导入将激活住房需求.

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### **上海临港雅戈尔星海云境楼盘客观分析报告**

**核心评价：雅戈尔星海云境是一个典型的“规划驱动型”楼盘，其价值高度绑定于临港新片区（特别是105金融核心区）的未来发展。项目核心卖点是“公园景观”与“规划概念”，而非当下的成熟配套。购买决策的本质，是在为临港的宏伟蓝图和较长的通勤时间支付对价。**

为保障真实性，本报告将严格区分已呈现的事实（如现有配套）、官方规划（存在不确定性）及需您亲核的风险。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

项目位于**上海市浦东新区临港新片区105金融核心区，沪城环路与川朴路交汇处**。由**雅戈尔集团**开发，总建筑面积约17万平方米。主力户型为建面约**78-139平方米**的2-4房，均价约**3.3万元/平方米**。其核心宣传点为：**“星空之境海绵公园首排住宅”**与**“临港105金融核心区”**双概念驱动。

#### **二、 核心优势分析**

1. **突出的生态景观与产品设计**

* **稀缺公园景观**：项目最大卖点是直面约54万平方米的星空之境海绵公园，部分户型（尤其是南向大户型）拥有不可复制的开阔公园视野。这在其所在区域确属稀缺资源。

* **户型设计务实**：户型采用“大面宽、短进深”设计，功能性较强。即便是78平方米小户型也做到了三开间朝南，空间利用率高。部分业主反馈户型设计“实用”。

* **绿色建筑标准**：项目宣传采用绿色三星、超低能耗标准，配置如地源热泵、新风系统等，注重居住健康和节能。

2. **板块的顶级规划与政策红利**

* **区位定位高端**：项目地处**临港新片区105金融核心区**，这是临港规划能级最高的区域之一，定位为未来的金融、贸易集聚区。长期看，若能按规划兑现，将享有产业、人口导入带来的红利。

* **房价门槛相对较低**：相较于上海市区，其3.3万/㎡的均价及250万-460万的主力总价，为预算有限的刚需或希望在沪安家的群体提供了“上车”可能。首付分期等政策进一步降低了初期门槛。

3. **在建的交通升级**

* **远期轨交通达性提升**：除现有的地铁16号线（距离滴水湖站约1.3-2.2公里，需借助公交或短驳），项目临近在建的**两港快线开放区站**（直线距离约700米）。该线路通车后（官方预计2025年，实际可能延迟），将大幅缩短前往浦东枢纽（上海东站、浦东机场）的时间，是重要的未来价值点。

#### **三、 关键劣势与风险核实**

1. **极长的通勤距离与时间成本**

* 这是项目最核心的劣势，且无法改变。临港距离上海市中心（人民广场）直线距离超70公里。依赖**16号线前往市区，单程通勤时间普遍在1.5小时以上**，对于在市区工作的上班族是巨大考验。两港快线主要改善与浦东枢纽的联系，并未根本性解决进入市中心的时长问题。

2. **配套成熟度低，依赖远期规划**

* **商业、医疗等配套处于建设期**：项目周边虽有百联临港生活中心等商业，但总体量级和繁华度与成熟城区差距巨大。大型商业综合体（如星海汇、规划中的爱琴海）多在建设中。优质医疗资源（如六院东院）距离较远。当前生活便利度不足，完全成熟需**5-10年甚至更长周期**。

* **教育资源的“不确定性”**：虽然临港规划了多所学校，且宣传提及明珠小学、上海中学东校等名校，但具体学区划分须以项目交付后教育部门的当年划片为准。**售楼处的任何入学承诺均不具备法律效力**，必须向区教育局核实。

3. **市场供应饱和与去化压力**

* 临港新片区是上海新房供应量最大的区域之一，项目间竞争极为激烈。有市场信息指出，星海云境首开时“未触发积分”，反映了**市场对临港供应饱和的审慎态度**。这可能导致二手房市场未来挂牌量大、流动性相对较弱、价格竞争激烈。

4. **开发商品牌力与产品细节疑虑**

* **非上海主流开发商**：雅戈尔集团的主业并非地产，其在上海，尤其是在顶级规划区打造高端住宅的**口碑和产品力有待市场检验**。其交付品质、后期物业服务水平存在不确定性。

* **产品设计的具体缺陷**：有已购业主指出部分楼栋存在**连廊设计影响北侧房间采光与隐私**、不同楼栋入户门开启方向不一致等细节问题。这提示需对宣传图外的实际设计细节保持警惕。

#### **四、 总结与行动建议**

**项目本质：** 这是一个为**长期主义者**和**地缘性客户**准备的产品。它不适合追求成熟便利、需要每日往返市中心的购房者。

**极度适合的客群：**

* 工作地点在临港新片区、浦东机场附近或张江科学城东部（依赖未来两港快线），能最大限度规避通勤劣势的购房者。

* 看好临港国家级新区发展前景，愿意用5-10年的时间等待区域成熟，以换取当前较低房价门槛的长期投资者或定居者。

* 对自然公园景观有强烈偏好，将居住环境置于通勤便利度之上的家庭。

**需要坚决回避的客群：**

* 在浦西或浦东核心区（如陆家嘴、前滩）工作，无法接受单程超1.5小时通勤的上班族。

* 对日常生活配套的即时便利性、优质学区有迫切要求的家庭。

* 追求短期房产增值或高流动性的投资者。

**关键行动核查清单：**

1. **通勤压力测试**：在工作日早晚高峰，亲自从项目附近乘坐16号线至您的工作地点，完整体验一次真实通勤。

2. **实地验证配套**：步行测量至最近的地铁站、菜市场、便利店的实际距离。驾车前往六院东院等关键设施，感受实际路况和时间。

3. **核实规划真实性**：前往“中国（上海）自由贸易试验区临港新片区”管理委员会官网，查询105片区的法定图则和专项规划，核实商业、学校、交通（两港快线）的官方时间表。

4. **审阅合同细节**：将销售承诺的“公园视野无遮挡”、“建材品牌型号”等关键信息写入合同。特别注意《不利因素公示》中关于连廊、车位配比、周边规划可能变动等条款。

5. **对比竞品**：必须将本项目与临港101、103等片区的同价位新房及次新房进行对比，综合考量开发商品牌、当前配套、社区品质，而非只听信单一项目的规划故事。