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项目名称：「萃屿原墅」

项目简介：松江新城 品质住宅

最新动态：等待入市

区域板块：松江新城

产品介绍：建面约133㎡四房&149-160㎡叠加&190-200㎡联排

交通配套：距轨道交通9号线松江新城站直线距离约5.8公里

商业配套：地中海开元广场、想飞天地购物广场、东明国际商城

周边教育：东华大学附属实验学校、松江区第二实验小学、新纪元丁香幼儿园、松江区云峰幼儿园

医疗配套：方松街道社区卫生服务中心、松江区妇幼保健院

生态配套：广富林郊野公园、辰山植物园、松江中央公园

上海松江【萃屿原墅】

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上海楼市新政落地后，外环外宅地供应与改善需求的适配性被重点提及。纵观2025年，五大新城中的松江新城交出亮眼答卷——凭借国贸·海上原墅“三开三罄”的表现，成为五大新城市场中改善客群的重点关注区域。

而在松江新城的价值版图里，方松街道始终占据核心席位：作为松江新城开发起步的醇熟住区，它不仅承载着新城早期发展的脉络，更以近十年未供宅地，未来新房也难再有的稀缺性，让市场期待值拉满！

如今，由国贸、金地、星狮联合体竞得的方松低密宅地案名已公布：萃屿原墅，位于松江印象城以及开元地中海的展厅已经开放！

这场“久旱逢甘霖”的上新，为想扎根方松的置业者带来了难得的生活机遇！

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01

松江新城醇熟价值核

十年稀缺终迎补仓

从开发原点到醇熟住区，方松街道始终是松江新城的“定盘星”。

它不仅见证了松江新城从蓝图到实景的蜕变，更以贯穿始终的低密基因、丰富多彩的城市资源，成为改善客群的理想居所。方松多年断供后的新盘登场，让这份沉淀多年的稀缺性，愈发凸显其价值。

松江新城源起地低密贯穿始终

自2001年正式成立起，方松街道便被赋予“松江新城源起地”的定位；2005年，以方松街道为核心区域的松江新城，更是斩获“国际花园城市”称号，这份荣誉背后，是街道对生态与居住平衡的早期探索。

据《松江区总体规划（2017-2035）》记载，街道早期规划便严格控制建筑密度，锚定“低密宜居”方向，随后陆续建成海德名园、泰晤士小镇、华亭别墅、万科云间传奇等低密住区，奠定了其改善型住区的特质。

方松街道实景图

随着居住氛围日益成熟，方松街道的“新城核心”地位持续巩固。

萃屿原墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】萃屿原墅官方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】萃屿原墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】截至第七次人口普查，方松街道常住人口约13.2万，家庭户中3-4人改善型结构占比超60%，近七成居民均为墅区居民，他们多为松江新城早期改善家庭、高校教师及G60科创走廊企业高知高智人才，相似的居住需求与生活理念，让方松街道的圈层纯粹性尤为突出。

经济层面同样稳健，2024年方松街道地财收入约2.22亿元，新增2家规上服务业企业、2家挂牌上市企业，人口与经济的良性循环，进一步夯实了其核心价值。(数据来源：方松微空间)

全维城市资源闭环当下享成熟生活

看当下，萃屿原墅周边的城市资源已形成丰富而全面的格局，居住于此，无需等待规划兑现。

以商业为例，地中海·开元广场、东明国际商城、东鼎购物中心等商业体已运营多年；地标泰晤士小镇则以“英伦风貌+文创业态”成为休闲打卡地，这些商业集群均能满足业主的日常消费与社交娱乐需求。

泰晤士小镇实景图

教育方面，板块内有九年一贯制的东华大学附属实验学校、文诚幼儿园等公办学校，民办优质校爱菊学校也在项目直线距离2公里范围内，覆盖从幼儿到初中的阶段学龄需求。(注：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。)

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东华大学附属实验学校实景图

医疗方面，板块内的上海市第一人民医院（南院）作为三甲医院已运营多年，承接松江新城及上海西南医疗需求，二期正在推进扩建工程，进一步提升就医便利性。

上海市第一人民医院（南院）二期效果图

生态方面，松江中央公园、思贤公园、方松体育公园等绿地总面积约200万㎡，方松地区绿地率约45%，人均绿地约40.45㎡，远超上海城区约13.5㎡/人的平均水平，“推窗见绿、步行入公园”成为生活常态。

实景图，图源：上海松江

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十年断供补仓低密宅地成“香饽饽”

自万科云间传奇入市后，方松街道近十年未新增宅地供应。而纵观今年公开土拍地块，容积率仅约1.2及以下的低密地块不足五宗，其中之一就是萃屿原墅所在的SJC10008单元05a-24号地块。

它在2025年2月20日的土拍中，经23轮竞价后由国贸、金地、星狮联合体以约8.15亿元竞得，溢价率约13.98%，成交楼板价约26216元/㎡，房企的激烈争夺，印证了对地块价值的认可。

方松街道实景图

方松街道的醇熟，是时间沉淀的结果——从早期低密基因的奠定，到城市资源的完善，共同铸就了其“松江新城价值核”的地位。

萃屿原墅的亮相，恰好填补了在地优质低密新房的空白，为想扎根方松、享受成熟生活的置业者，提供了难得的“上车”机会。

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02

方松不止低密醇熟

产学研+生态赋能持续升级

若说醇熟是方松街道当下的生活底气，那持续生长便是它未来潜力的支撑。

依托与松江大学城的产学研联动，方松街道正在不断注入科创活力；借助油墩河谷的规划红利，生态宜居属性进一步升级。方松从“成熟住区”向“高品质宜居板块”进阶，为生活注入更多新内涵。

科创+文教共生承接“产学研”红利

方松街道向北即为蒸蒸日上的松江大学城，这种“近水楼台”的区位优势，催生出“校地共生、产城融合”的发展格局。

2024年，方松街道新落成诸多新质产业园，专门承接高校科研成果转化，目前已孵化约46家初创企业，集聚约10余家市级“专精特新”企业。如上海裕诗实业与东华大学教授团队联合攻关的“晶圆清洗用PFA碳纤维复合材料”，不仅打破进口垄断，还将成本降低约40%，目前已进入中试阶段，未来有望在方松设立研发总部。

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松江大学城实景图

同时，松江大学城每年输出约5万毕业生，其中近6成选择留在G60沿线发展，超三成人才优先选择方松及周边居住，这些高知高智人群既带来了持续的改善需求，也激发了街道的年轻活力。

G60科创走廊实景图

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油墩河谷+绿环规划滨水生活升级

在产业持续为方松街道注入发展活力的同时，萃屿原墅所在的区域，也同步迎来了生态规划的升级利好。

根据规划，油墩港作为上海“一环十射”体系的重要组成部分，松江段将打造“蓝绿交织”的滨水景观带，重点建设“曲水华亭”等12个特色节点，涵盖滨水绿道、生态浮岛、文化驿站等设施。同时，油墩港还是《松江新城绿环专项规划》中“历史人文段”的核心载体。

项目西侧即为油墩河谷“曲水华亭”节点，这一节点以“水城相依、蓝绿交织”为特色，叠合了九峰三泖自然山水与江南人文意境，未来业主可以近距离感受河岸绿意与波光景致。

油墩港在太湖、长江口流域区位示意图

目前，油墩港沿岸生态修复工程已启动，是以“当代治水智慧致敬江南水乡”为核心理念打造的生态综合空间，核心段贯通在即，“曲水华亭”节点主体建设也有望迅速完成，让自然与生活实现有机融合。

油墩河谷“曲水华亭”节点效果图

与此同时，松江新城绿环约100米主脉（沿油墩港布设）也在推进中，未来将串联广富林郊野公园，形成“骑行+步行”的生态廊道。

对于萃屿原墅业主而言，未来可从项目接入生态廊道，或晨跑于滨水绿道，或漫步于郊野林间，让“推窗见绿、出门入园”的低密生活，更添一份滨水栖居的诗意与惬意。

方松街道实景图

科创资源的注入，让方松在成熟基础上焕发生机；生态规划的落地，则让低密生活更具一份诗意。

这种“醇熟+生长”的双重特质，让方松街道摆脱了“老城区缺乏潜力”的刻板印象，也让萃屿原墅的低密生活，既有当下的舒适便捷，又有未来的发展空间。

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03

三大低密专家房企联袂背书

迭代方松低密产品力

方松街道既有着醇熟的城市界面，又叠加了科创资源的持续赋能与油墩河谷的生态升级，这样的热土，自然需要与之匹配的优质产品来承载。

萃屿原墅的背后，是国贸、金地和星狮三大房企的实力护航，他们深谙本地改善客群对“低密生活”的需求，此次不仅延续了方松的低密基因，更在产品细节上进行迭代，力求打造贴合板块气质的人居作品。

品牌深耕松江口碑奠定信任基础

国贸地产，作为世界500强旗下企业，2014年首入上海便深耕松江，11年间打造10座标杆项目，从国贸天悦到佘山原墅，再到2025年三开三罄的国贸·海上原墅，每一次产品迭代都镌刻着对土地文脉的思考，都精准击中改善客群痛点，市场认可度可见一斑。

国贸·海上原墅实景图

金地集团在松江的布局同样亮眼。作为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司，金地集团2012年以金地自在城开启松江城市人居想象，深耕松江13年布局13子，陆续打造金地丰盛道、金地西郊风华、金地新乐里等板块品质标杆，与松江共生长。

金地丰盛道实景图

萃屿原墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】萃屿原墅官方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】萃屿原墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】新加坡星狮地产，作为一家跨国房企，总部设于新加坡，在新加坡交易所主板上市。业务遍布全球20个国家，跨国业务涵盖购物中心和产业园、旅宿、工业与物流地产、住宅，以及零售业，是一家非常有投资实力的国际地产企业。

此次，国贸地产、金地集团和星狮地产三大实力房企强强联袂，从拿地阶段便深入研究方松街道的低密居住习惯，力求让产品与板块气质高度契合。

容积率约1.2延续低密居住基因

项目容积率仅约1.2，深度契合方松街道“低密住区”的基因，整体设计注重“空间尺度”与“私密性”。

外立面将采用天然石材+铝板，并搭配大玻璃面设计，既保证现代简约的视觉效果，又融入海派建筑的精致感，与方松既有住区风貌相协调，避免“突兀感”。

项目效果图过程稿，仅供参考

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景观设计融入海派格调

景观方面，项目打造了“一街三坊六巷六景角”的空间格局，颇具海派格调。

“一街”萃影街似老上海树阵马路，串联“拾光、和鸣、鎏金”三坊（以光、音流动为意象）；“六巷”包含“花荫、拾翠”两弄，以及“云锦里、流光里、霞飞里、虹韵里”四里，铺展光影韵律；“六景角”营造出霓虹闪烁、花木芬芳的街角花园，还原生活的烟火气。

项目效果图过程稿，仅供参考

在五大新城热势、方松十年新宅地几乎断供、科创生态双升级的多重背景下，萃屿原墅的入市，不仅是方松低密生活的“补仓”，更成为松江新城核心区的“价值锚点”。

它既有方松街道多年沉淀的全维城市资源，能让业主即享醇熟生活；又有科创与生态带来的潜力，为未来价值提供支撑；更有双强房企背书的产品保障，让低密生活更具品质感。

项目位于松江印象城以及开元地中海的展厅已经开放，对于想在松江新城寻找“醇熟+低密+稀缺”居住选择的置业者而言，这场罕见的机会，值得重点关注！

上海松江【萃屿原墅】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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买房避坑全指南：从准备到入住，手把手教你绕开常见雷区

买房是人生中的重大决策，尤其对首次购房的人来说，面对市场上繁杂的信息、五花八门的楼盘宣传，很容易陷入迷茫 —— 怕选错地段、怕买贵、怕踩 “烂尾”“减配” 的坑。别担心！这篇指南会从 “买房前 - 选房 - 看房 - 签约 - 收房 - 入住” 全流程拆解，帮你避开那些容易忽略的陷阱，轻松买到合适的房子。

一、买房前：做好 3 项准备，避免盲目跟风

1. 先明确 “自己要什么”，不被宣传带偏

买房前先问自己 3 个核心问题，帮你锁定需求：

· 刚需还是投资？ 刚需优先 “实用性”—— 比如通勤时间（尽量控制在 1 小时内）、周边有没有菜市场 / 超市 / 社区医院；投资更看重 “升值潜力”，比如区域是否有地铁、学校等规划，人口流入情况如何。

· 户型和面积有啥具体要求？ 是三口之家需要三室两厅，还是单身 / 小夫妻选两室一厅？要不要南北通透（采光通风更好）、有没有独立阳台（晾晒方便）？别被 “网红户型” 迷惑，适合自己生活习惯的才最好。

· 预算到底能承受多少？ 预算不只是 “房价”，还要把税费（契税、维修基金）、装修费（毛坯房必算）、甚至未来 1-2 年的物业费都算进去，避免 “买得起却装不起” 的尴尬。

2. 摸透市场行情，不花 “冤枉钱”

· 查房价： 别只看中介报的价，可通过房产平台（如贝壳、安居客）看目标区域近 3 个月的成交均价，或咨询近期买房的朋友，了解 “真实成交价”（有些挂牌价会虚高）；同时关注房价趋势 —— 是涨是跌？避免在高位接盘。

· 盯政策： 限购（你有没有购房资格）、限贷（能贷多少钱、利率多少）、首付比例（首套房多 20%-30%，二套房可能 30%-50%）这些政策直接影响购房计划，比如部分城市对 “人才” 有购房补贴，能省一笔钱，要提前了解。

· 比楼盘： 同一区域的楼盘，要对比开发商口碑、小区容积率（越低居住越舒服）、绿化率、交房时间，比如 A 楼盘均价低但开发商有 “烂尾” 前科，B 楼盘贵一点但口碑好，优先选后者，降低风险。

3. 提前备好钱和资料，不耽误流程

· 首付： 按当地政策算准比例，比如一线城市首套房首付多 30%，二线城市可能 20%，提前把钱存在银行卡里（避免临时凑钱手忙脚乱）。

· 其他费用： 契税（首套房 90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%）、维修基金（通常按面积算，比如每㎡80-120 元）、交易手续费（少量，几百到几千元），这些都要提前留出预算。

· 资料： 身份证、户口本、征信报告（提前 1-2 个月查，有问题及时修复）、社保 / 个税缴纳证明（非本地户口可能需要），避免签合同时缺资料耽误时间。

二、选房：盯紧 2 个核心，避开 “伪好房”

1. 地段不是 “越贵越好”，看 “适配性”

· 通勤优先： 如果你在市区上班，优先选地铁沿线（步行 10 分钟内）或公交枢纽附近的房子，避免每天花 2-3 小时通勤；如果是养老房，可选郊区但周边有医院、公园的小区，安静且生活成本低。

· 配套要 “现成”： 别信 “规划中” 的商场、学校 —— 优先选周边已经开业的超市、运营中的学校（确认学区划分，避免 “学区房” 噱头）、近一点的社区医院，这些 “现成配套” 才靠谱。

· 潜力看 “官方规划”： 若想兼顾潜力，关注政府官网发布的规划（比如某区域要建地铁 3 号线、大型商业体），避开中介口中 “随口说的规划”，官方信息才可信。

2. 房屋质量：细节藏 “陷阱”，别只看表面

· 户型： 避开 “奇葩户型”—— 比如客厅没窗户（暗厅，采光差）、卧室门对门（隐私差）、动静不分（厨房挨着卧室，做饭吵）；优先选 “方正户型”，空间利用率高，居住体验好。

· 结构： 看样板间 / 实体楼时，注意墙面、地面有没有裂缝（尤其是窗边、墙角，可能渗水），天花板有没有水渍（雨天后看更明显）；如果是毛坯房，可带个小锤子敲敲墙面，听声音判断是否空鼓。

· 隐蔽工程： 水电管道、墙体保温这些 “看不见的地方” 最容易出问题，可向物业索要施工标准文件，或咨询已入住的邻居：“冬天暖气热不热？有没有水管漏水的情况？”

3. 开发商和物业：选对 “背后人”，少糟心

· 开发商： 优先选品牌开发商（如万科、保利等）或本地口碑好的房企，避开 “小开发商”（尤其是有过烂尾、减配前科的），可在 “国家企业信用信息公示系统” 查开发商有没有失信记录。

· 物业： 好物业能让房子住得舒服、保值更久。怎么选？看小区的清洁度（地面有没有垃圾）、安保（陌生人能不能随便进）、电梯维护（有没有经常坏），也可以问业主：“物业处理问题快不快？物业费值不值？”

三、看房：“眼见为实”，别被 “美化” 骗了

1. 实地考察：3 个地方重点看

· 样板间： 警惕 “过度美化”—— 比如样板间的家具尺寸比正常小（显得空间大）、隐藏了管线和插座（实际居住有影响）、用临时灯光提亮（掩盖采光差）；最好带把尺子，量量卧室、客厅的实际尺寸，再对比自己的家具大小。

· 实体楼： 别只看样板间，一定要去实体楼（尤其是你要买的那栋、那层）—— 看楼道的宽度、电梯的数量（避免上下班挤电梯）、窗外的视野（有没有遮挡，比如对着垃圾站）、周边的噪音（比如靠近马路，晚上会不会吵）。

· 小区环境： 看绿化率（是不是真的像宣传的 30%，还是只有几棵树）、停车位数量（够不够用，避免以后停车难）、公共设施（有没有儿童游乐区、老人活动区，这些影响居住体验）。

2. 主动问业主：获取 “真实反馈”

· 二手房： 可以在小区里跟住户聊天，问清楚 “小区管理怎么样？有没有漏水、停电的问题？周边生活方便吗？”，比中介说的更真实。

· 新房： 如果有已入住的楼栋，可找业主问问 “交房时有没有减配？物业维修及时吗？冬天供暖好不好？”，这些信息能帮你判断楼盘的实际品质。

四、签约：合同 “逐字看”，避免 “隐藏坑”

1. 确认合同内容：5 个点不能漏

· 房屋面积： 明确 “建筑面积” 和 “套内面积”（套内面积才是你实际能用的），还要写清 “面积误差处理方式”—— 比如面积差超过 3%，你有权退房或要求开发商赔偿。

· 交房时间： 写清楚具体的交房日期（比如 “2026 年 12 月 31 日前”），还要明确 “逾期交房的责任”—— 比如每天按房款的 0.01% 赔偿，避免开发商无限期拖延。

· 装修标准（精装房）： 别只写 “知名品牌”，要写清具体品牌和型号（比如 “瓷砖用马可波罗 XX 款，马桶用科勒 XX 款”），避免交房时用 “杂牌” 替代；还要注明 “保修期限”（比如墙面漆保修 2 年，水电保修 5 年）。

· 附加条款： 比如车位、储物间是不是包含在房价里？能不能公积金贷款？贷款办不下来怎么办（是退首付还是换付款方式）？这些都要写进合同，口头承诺不算数。

· 违约责任： 除了逾期交房，还要看 “开发商减配、房屋质量不达标” 的责任 —— 比如发现墙面空鼓超过多少处，开发商要免费维修并赔偿损失。

2. 警惕隐藏费用：别被 “额外收费” 坑

· 物业费： 问清物业费的收费标准（比如每㎡2.5 元 / 月），包含哪些服务（是不是包含电梯费、垃圾清运费），有没有 “预收物业费”（比如一次收 1 年，是否合理）。

· 其他费用： 有些开发商会收 “开口费”（燃气、暖气开口费，很多城市已明令禁止）、“房产证代办费”（其实自己办也能办，省几百元），遇到这些费用要先查当地政策，确认是否合法。

五、收房：验房 “不偷懒”，有问题及时提

1. 验房重点：6 个地方仔细查

· 墙面、地面、天花板： 用手电筒照，看有没有裂缝、空鼓（用小锤子敲，空响就是空鼓）、水渍（可能是渗水）；如果是精装房，看墙面漆有没有掉皮、壁纸有没有翘边。

· 门窗： 开关门、开窗试试，看是否顺畅；关紧后检查密封性（比如用纸条塞门缝，拉纸条感觉有阻力说明密封好）；看玻璃有没有划痕、五金件（门把手、合页）是不是牢固。

· 水电： 打开水龙头，看水流大不大、有没有漏水；测试所有电路开关（灯、插座），确保都能用；检查燃气表、水表、电表的读数（避免开发商预用后让你买单）。

· 配套设施： 电梯试试能不能正常运行、有没有异响；消防设施（灭火器、消防栓）是不是齐全；燃气管道、暖气管道有没有破损。

· 阳台、卫生间： 做 “闭水试验”（卫生间放水，24 小时后看楼下有没有漏水），避免以后漏水扯皮；阳台的地漏是不是通畅（倒水试试）。

· 公摊面积： 核对合同上的公摊面积和实际情况，比如楼道、电梯间的大小，避免 “公摊过大”（一般住宅公摊在 15%-25%，超过 30% 要警惕）。

2. 索要证件：没有这些，别收房

· 《房屋建筑工程竣工验收备案表》： 这是房子合格的 “官方证明”，没有这个表，房子可能没通过验收，不能收。

· 房产证（或不动产权证书）： 确认产权归属清晰，没有抵押、查封等问题；如果是新房，开发商要在交房后一定时间内（比如 180 天）帮你办好房产证，合同里要写清。

· 其他资料： 比如《住宅质量保证书》（明确保修范围和期限）、《住宅使用说明书》（教你怎么使用房屋设施）、装修材料的合格证明（精装房）。

六、入住：做好 3 件事，住得舒心

1. 办理手续：别漏了这 2 步

· 房产过户： 二手房要和原房主及时去不动产登记中心办过户，拿到房产证才算真正 “属于你”；新房要跟进开发商办房产证的进度，避免拖延。

· 落户： 如果需要落户（比如为了孩子上学），带房产证、户口本、身份证去当地派出所办落户，提前问清楚需要什么材料（比如社保缴纳证明）。

2. 装修：避开 “低价陷阱”

· 选装修公司： 别信 “低价套餐”（比如 “6 万装 100㎡”），很多会后期增项；选有营业执照、装修资质的公司，看他们的过往案例和业主评价。

· 签装修合同： 写清工期（比如 3 个月）、材料品牌型号、付款方式（比如 “首付 30%，中期 30%，完工 40%”）、违约责任（比如延期一天罚多少钱），避免装修公司 “偷工减料”“拖延工期”。

3. 邻里关系：相处融洽很重要

· 主动打招呼： 入住后和邻居打个招呼，比如送点小礼物（水果、点心），以后有事儿能互相帮衬。

· 遵守公约： 装修时遵守小区的时间规定（比如工作日 8 点 - 18 点，避免噪音扰民）；垃圾扔到指定地点，不占用公共空间（比如楼道里堆杂物）。

结语

买房不是 “一锤子买卖”，从准备到入住的每一步都藏着细节 —— 可能是一个没看清的合同条款，也可能是一次没做的闭水试验，都可能让你后期糟心。但只要提前做好功课、保持细心，不被 “低价”“噱头” 迷惑，就能绕开大多数坑，买到让自己满意的房子。希望这份指南能帮你少走弯路，顺利开启 “有家” 的新生活！