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保利发展杨浦新江湾项目

保利珺园

将打造洋房+叠加+联排低密生态氧吧

将推出建面约103-140㎡洋房

建面约160-185㎡叠拼

以及建面约192-320㎡合院产品

即将入市

上海杨浦保利珺园

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Shanghai Yangpu Poly Junyuan

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2025年9月,保利发展与上海地产联手,通过股权转让方式拿下新江湾城一宗地块,这是保利发展首次在新江湾城板块拿地.该地块位于新江湾城北侧,江湾城路与国秀路交汇处东侧.项目用地面积约5.71万㎡,建筑面积约6.28万㎡,

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出让总价为37亿元,折合楼板价约5.89万/㎡,住宅套数下限为455套.

在现场看到,围栏上已经展示开放商和1.1的容积率.

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据悉,项目将推出建面约103-140㎡洋房、建面约160-185㎡叠拼,以及建面约192-320㎡合院产品.

新江湾城的北翼,上海9大主城副中心之一的吴淞创新城,正在经历“北转型”科创产业大升级.新江湾城的南翼,另一个主城副中心江湾五角场,作为“金色中环发展带”,串起上海北部核心商务区,正从传统都市商圈向产学研复合城区变迁.

如大弓一般伸展的杨浦区,正在推动落实“三区联动”,也就是创新空间、产业空间、生活空间融合.作为杨浦区的核心发展引擎——江湾五角场的辐射生活带,新江湾城顺其自然坐享周边产业区、校区发展所带来的溢出机遇.

中环北扩

2025年,新江湾城板块迎来军工路、长江西路快速化改造工程的持续推进.军工路快速路是“中环北扩”规划(军工路—长江路—真北路快速通道)重要成员.它沿着杨浦、宝山两区滨江地带行走,线路全长约7.5公里,它是上海北部高速联通中、外环线的主要干道之一,战略地位向来很重.该路段2025年内建设完工.

上海杨浦保利珺园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利珺园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利珺园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】它将加速新江湾城与中心城区联系,同时串起黄浦江下游多条越江通道,减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的拥堵压力,功能非常丰富,意义非常重大.

长江西路快速路已被列入2025重大工程预备项目,所谓预备项目,是指项目现阶段手续暂未齐全,待齐全后预备近期实施的项目.换句话说,中环向北扩展的总体目标,2025年有望全面启动.

20号线

除了10号线、18号线直接穿越新江湾城外,一条新轨交又要来了,20号线被称为“北上海副中心联络线”.全长约30公里,共21个站点.它不仅串联起了真如、五角场两大主城副中心,并且将桃浦智创城、大宁商圈、新江湾、曲阳(大柏树)、杨浦滨江中北段和浦东外高桥一线连接.这条新地铁将为新江湾城的东西两翼点开通勤出行新地图.

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产业中心

“夹”在中间的新江湾城,区内坐拥抖音、哔哩哔哩、叠纸、美国耐克、德国汉高等头部企业,精英人才汇聚.北部以湾谷科技园为核心,形成“2+4+N”产业矩阵——电子通信、生命健康为主导,智能科技、绿色低碳等为优势产业.新江湾城作为生态型花园国际社区,不但要接住南北两翼齐飞的泼天“城运”,顺势还要承接周边不断溢出的庞大职住需求.

大型生态湿地

新江湾区域内绿化覆盖率高达60%,已经形成"湿地-公园-绿廊"三级生态体系.占地7.35公顷的新江湾城湿地公园,是上海中心城区最大一块天然湿地,负氧离子浓度达2000个/立方厘米以上,堪称超大型城市绿肺.

杨浦大学城

新江湾区域内有复旦、同济、财大等10多所著名高校,100多家科研院所,以及复旦附中、交大附中等重点高中.早在1996,该区域第一个高科技园区“五角场高新技术产业园”正式建立,从此杨浦开始走上产学研一体化道路,比如建设国家创新型试点城区,将杨浦园构建为张江示范区的重要组成部分等.杨浦还打出了一个大大的标语:至2030年,形成“大学的城市、城市的大学”.

15分钟社区生活圈

新江湾城街道聚焦居民、企业员工生活、工作上的需求,推行“15分钟社区生活圈”,建立“3+8+N”服务体系(3个核心生活圈+8个分中心),覆盖全年龄人群需求.

经过逾20年的建设,新江湾城已成为一个以中高端住宅为主的知识型、生态型花园社区.

项目直线距离10号线新江湾城站约1.1公里,无需换乘可直达五角场、南京东路、豫园等各大商圈.

自驾方面,项目经由淞沪路-黄兴路及逸仙高架路可连通内环,日常通勤动线流畅.

商业方面,板块内有悠方购物公园,可满足日常生活需求.五角场则包含万达广场、百联又一城、

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合生汇等一站式购物中心.此外项目南侧直线距离约500米,上海交大附中杨浦实验学校将于2027年9月落成启用.

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对于许多家庭而言，首次购房往往是刚需置业，凝聚着多年的积蓄与对未来的期盼。因此，在选房过程中务必谨慎，避免踏入常见的误区。以下10条由过来人总结的买房建议，结合当前房产政策环境，希望能助你在购房路上走得更稳、更顺。

1. **地段是刚需房的根本**

刚需房首要解决的是生活便利性问题。选择步行500-800米内有地铁或公交站点的楼盘，能大幅提升日常通勤效率。同时，周边1公里内最好配有大型超市、菜市场、医院及学校等基础生活配套。切记，尽量依据已落成的配套做决策，对于远期规划需保持理性，不宜过分依赖销售人员的承诺。

2. **理性看待价格，聚焦综合成本**

房价虽是首要考量，但不可唯价格论。应全面权衡房子的性价比，明确其优缺点。此外，购房支出不仅包含总价，还需计入契税、物业费、维修基金、装修费用及未来长期的月供与利息。建议结合个人贷款资格和当前信贷政策（如首套房利率、公积金贷款额度等），进行全面的资金规划。

3. **重视保值属性，稳健优于投机**

在房地产行业进入平稳发展期的当下，购房应更注重资产的保值能力。相较于追求短期内升值，选择抗跌性强、口碑良好的楼盘更为稳妥。房屋随着时间会逐步老化，若十年、二十年后仍能保持较好的市场价值，便是一次成功的置业。

4. **关注未来转手难易度**

多数刚需房将来会面临置换，因此流通性至关重要。尽量避免选择户型明显缺陷、位置偏远（如远郊新区）、或过于老旧且无改造空间的房产。这些房源即便自住也体验不佳，未来在二手市场中竞争力较弱。

5. **优选实用户型与宜居楼层**

考虑到家庭成长需求，建议首选三居室，例如89㎡左右的紧凑型三房。朝向方面，客厅和主卧尽量朝南，保证采光与舒适度。楼层选择应避开槽钢层、腰线层、设备层等可能影响居住质量的楼层，中高层往往是性价比与视野较好的选择。

6. **现房或二手房可视情况优先考虑**

在当前市场环境下，如果新房不是现房，则交付存在一定不确定性。二手房所见即所得，社区环境、物业管理、周边配套均已成熟，便于实地考察。此外，不少城市出台政策鼓励二手房交易，如带押过户、税费减免等，值得关注。

7. **辨别配套“虚实”，聚焦真实需求**

配套价值有高低之分。对日常生活重要的“实配套”包括地铁、学校、超市、医院等；而高铁站、机场、游乐场等“虚配套”对居住品质提升有限，不宜作为主要决策依据。同时，可留意政府规划文件中对该区域公共设施的长期投入计划。

8. **谨慎对待非住宅类产品**

公寓、商铺等小产权房（此处指商业/办公属性房产）虽总价低、不限购，但存在产权年限短、商业水电、无法落户、转手税费高等硬伤，不适合作为家庭首套自住房。政策上也通常不享受住宅类信贷及入学权益，流通性较差。

9. **理性看待“学区”属性**

若近几年没有子女入学计划，不必为学区溢价过度付费。当前教育政策处于调整期，教师轮岗、多校划片等举措逐渐推行，“学区”概念存在一定变数。可将学区视为加分项，而非必需项，更多关注房屋本身的居住品质。

10. **在预算内取舍，不盲目求大**

若预算有限，切忌为追求大面积而选择远郊楼盘。这类项目配套成熟周期长，通勤成本高，且未来价值增长高度依赖规划落实，不确定性较大。应先满足核心需求，宁愿选择中心区域或成熟片区的小户型，也不要把资金沉淀在充满变数的远期规划中。

**政策补充提示**：

购房前务必了解当地最新的房地产政策，包括限购限贷条件、首套房认定标准、公积金提取与贷款规则、购房补贴及税费优惠等。这些政策直接影响购房资格、成本与后续权益，做好功课方能最大化利用政策红利，规避风险。

总之，刚需买房是一道平衡“现实需求、财务承受与未来预期”的综合题。希望这份梳理能帮助你更清醒地做出选择，筑好属于自家的温暖港湾。