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启东十里海湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】十里海湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】十里海湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

招商-碧桂园十里海湾产品规划

占地面积:124681㎡

总建面积:372471㎡

住宅建筑面积:294453㎡(高层15幢、小高层11幢)

总户数:4081户

面积:57平-77平-100平-106平

房价:8500元/平(精装)

不限购,首付三成

启东十里海湾

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Qidong Shili Bay

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Viewing Hotline)

Official Qidong Shili Bay Sales Office Hotline: Dial 4008123664 for property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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招商-碧桂园十里海湾智能化配备

①电话、网络及有线电视系统

②视频安防监控系统

③可视对讲机系统

④住户报警系统

⑤周界报警系统

⑥车辆管理系统+电子巡更系统

⑦电梯五方通话系统

⑧无线对讲系统

⑨公寓出入口门禁系统启东十里海湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】十里海湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】十里海湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

碧桂园十里海湾室内装修材料公示

对讲机→品牌:安居宝,型号:7寸彩屏AJB-FJ11CC19B

洁具龙头→品牌:摩恩,型号:90121

马桶→品牌:可勒,型号:K-3567T-0

淋浴花洒→品牌:摩恩,型号:91010+ZH1001

卫生间地漏→品牌:摩恩,型号:3956

阳台地漏→品牌:摩恩,型号:3928

厨房龙头→品牌:摩恩,型号:3928

厨房水槽→品牌:摩恩,型号:22178

抽烟机→品牌:摩恩,型号:90121

燃气灶→品牌:可勒,型号:K-3567T-0

水槽射灯→品牌:欧普

厨房筒灯→品牌:摩恩

阳台吸顶灯→品牌:摩恩

浴霸→品牌:摩恩

碧桂园十里海湾样板房

启东十里海湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】十里海湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】十里海湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

启东十里海湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】十里海湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】十里海湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】从碧桂园十里海湾装修的材料公示上也可以看出开发商的态度还是比较端正的.

售楼中心400-8123-664不但公示了材料的品牌,连型号都约束的比较详细,避免交房后业主和开发商之间有装修方面的摩擦.

区域及配套

启东,作为离上海最近的环沪城市,其发展一直吸引着外界高度关注,长三角一体化发展上升为国家战略,南通将形成“八龙过江”交通格局,南通新机场,承载大上海第三机场的功能,未来,启东正在成为,非常具有发展潜力的环沪城市.

长三角具有休闲度假先天条件的区域并不多,崇明岛虽然环境优越,离市区近,但却占据了一张珍贵的房票,而与崇明隔江相望的启东既拥有天赋异禀的生态环境,更拥有长三角罕见的瞰海资源,成为近些年上海休闲度假首选区域.因此,不限购的启东无疑成了香饽饽!

启东目前可以说是环沪绝对的价格洼地,在同纬度区域中的性价比非常的高!

一线环沪区域房价示意图

【招商碧桂园十里海湾】是碧桂园和招商蛇口联手打造的“十里”系标杆文旅项目,位于启东市,与上海隔江相望,直线距离仅约50km,环沪都市圈的核心区域.

项目拥有便捷的交通,崇启大桥直通上海,快速融入上海经济生活圈,沪陕高速,G328通达项目.同时,项目拥有南向50米一线原生态海景,约5万方邮轮主题核心商业,天津文旅特技秀等著名游乐品牌,招商美伦健康,博时乐教育营地,运动中心,沙滩游乐,海鲜餐厅,轰趴馆等丰富配套

【碧桂园十里海湾】配套完善:其中包含有、购物中心、餐饮等.碧桂园十里海湾的配套完善,设施齐全,在碧桂园十里海湾居住是十分安全便捷的.碧桂园十里海湾除了周边配套完善之外,其内部环境设计也是非常绿色环保,环境优美.

距浦东直线距离约50多公里,一小时都市圈,跨江融合,接轨上海.在2019中国综合实力百强县榜单上,启东位列第31位.

北沿江高铁正在紧锣密鼓的建设当中预计2025年通车后将实现“沪启同城”.宁启铁路:贯通南京与启东,衔接宁西铁路,苏中苏北共发展.崇启铁路:未来建成后与上海轨交崇明线(建设中)无缝对接,规划15-20分钟一个班次,更好的实现南通的交通网融入到上海交通体系.

沪陕高速:上海长江隧道、上海长江大桥、崇启大桥,三段联通直抵上海,G328国道:启东与苏中重要的高速通道,高效畅联南京、扬州等地区.

南通新机场(规划中):上海国际航空枢纽重要组成部分,北沿江高铁规划设“新机场站”,与“启东西站”仅一站之隔,建成后将联动上海,接轨全国

启东十里海湾

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Qidong Shili Bay

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### **启东十里海湾项目客观分析报告**

**核心评价**：十里海湾是一个典型的、目标明确的“环沪文旅度假盘”。它的所有优势和劣势都源于其根本定位：以较低总价，为以上海为主的长三角客户提供一套具备海景和度假功能的第二居所。它并非用于日常通勤的第一居所，其价值实现高度依赖于文旅配套的成功运营和区域发展。

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#### **一、 项目核心定位与基本信息**

十里海湾位于江苏省南通市启东市的圆陀角旅游度假区，与上海隔江相望[citation^1]。项目由招商蛇口与碧桂园联合开发，主打“医养文旅”概念，是一个总建筑面积约37万平方米的大型社区[citation^1]。产品主要为精装高层及小高层，户型集中在57-122平方米的一至三房，参考均价约每平方米7500-8000元[citation^1][citation^4]。该项目不限购[citation^1]。

#### **二、 核心优势分析**

1. **明确的价格与门槛优势**

* 以当前约7500元/平方米的均价计算，主力户型总价在60万至100万元区间[citation^1]。这在长三角滨海区域具有极强的价格竞争力，首付门槛低，是不限购的资产配置选项[citation^1]。

2. **稀缺的一线南向海景资源**

* 项目宣称距南海岸仅约50米，且拥有“南向看海”的景观[citation^1]。在市场上，真正的南向一线海景房本就稀缺，这是其最核心的自然资源价值点，也是其区别于众多“概念性”海景房的关键。

3. **背靠央企与品牌房企的联合开发**

* 招商蛇口（招商局）在片区综合开发方面有一定经验，碧桂园则擅长高周转和下沉市场开发。两者结合为大体量项目的建设交付提供了基础保障[citation^6][citation^10]。

4. **相对成熟的区域旅游氛围**

* 项目所在的圆陀角区域已是较为成熟的旅游目的地，毗邻恒大威尼斯等大型文旅项目，拥有一定的客流基础[citation^2]。项目自身也配套了沙滩公园、商业街区等设施[citation^1]。

#### **三. 客观风险、不确定性及需核实项**

1. **配套运营的严峻挑战与不确定性**

* **宣传与现实的落差**：项目宣传的加勒比商业街区、健康中心等配套，其招商落地、运营成熟度存在重大不确定性。一个关键的反差是：作为项目卖点之一的“十里海湾景区”，在第三方旅游平台（Trip.com）上显示为“暂停营业，营业时间待定”[citation^9]。这直接揭示了文旅配套在持续运营上的巨大挑战。

* **医养概念的兑现度**：宣传中的“美伦健康中心”等医养配套，其服务深度、专业水平及可持续性，远非传统住宅社区配套可比，需极度审慎看待。

2. **地理位置与通勤的真实条件**

* **“环沪”不等于“同城”**：项目到上海浦东直线距离约50-60公里，虽经崇启大桥联通，但实际驾车通勤至上海市中心普遍超过1.5小时，且需支付通行费[citation^6]。这彻底否定了其作为上海日常通勤住宅的可能性。

* **对外部交通的高度依赖**：社区出行完全依赖私家车或项目班车[citation^1]。区域内的日常公共交通极为匮乏。

3. **投资属性弱，流动性风险高**

* **二手市场极度不活跃**：此类远郊文旅大盘的二手房市场容量极小，买家群体狭窄。未来若想变现，可能面临长时间无人问津、且必须大幅折价的困境。

* **租赁市场季节性明显**：租赁需求高度集中于夏季和节假日，租金收益不稳定，且空置期长。所谓的“高新区产业人口支撑租赁”之说，与项目的度假属性存在矛盾[citation^1]。

4. **居住体验的固有短板**

* **生活便利度不足**：日常餐饮、买菜、购物等基本生活需求，依赖社区底商或需驱车前往较远的镇中心，便利性远低于城市小区[citation^2]。

* **季节性与气候影响**：冬季海风大，气候阴冷潮湿，社区入住率极低，生活氛围冷清。部分区域可能存在潮湿、家具易发霉的问题[citation^2]。

* **大型社区的管理难题**：超过2000户的大社区，在旅游淡季如何维持高效的物业管理、安保和配套服务，是长期考验。

#### **四. 给您的决策与行动建议**

**十里海湾只适合以下特定人群**：

* **预算有限，且明确只为购买一套夏季短期度假住所**的上海及周边城市家庭。购房款应为闲钱，不影响核心资产。

* **临近退休，追求滨海慢生活，且对医疗、商业配套依赖度不高**的养老群体。但必须亲自长期试住，体验淡季生活。

**你必须采取的核实行动**：

1. **实地体验，淡季为王**：务必在**冬季（非节假日）** 前往，住上2-3天。亲身感受社区入住率、商业开业情况、海风气候、以及“十里海湾景区”的真实运营状态[citation^9]。

2. **深度查验配套**：前往宣传中的美伦健康中心、博实乐教育营地等，以“未来业主”身份咨询具体服务内容、开放时间及收费标准，判断其是“实景”还是“盆景”。

3. **审阅合同细节**：将销售所有关于装修标准（品牌型号已公示，可逐项核对）、配套交付时间的承诺写入合同[citation^1]。特别关注土地使用权年限起始日。

4. **摒弃投资幻想**：彻底放弃“低价买入、升值套现”的幻想。将购房款视为“消费型支出”，而非“投资型支出”。

**最终结论**：十里海湾是一张面向大海的“度假门票”，而非一项有流动性的“资产”。它的优势（低价、海景）显而易见，但其劣势（配套不确定性、流动性差、季节性强）是结构性的且难以克服。购买的决定，应建立在您对上述风险完全知晓，且需求极度匹配的基础上。