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▸海玥黄浦源售楼处地址：上海市黄浦区成都北路988号（看房请提前预约）

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真正上海老牌市中心

『海玥黄浦源』

3号楼楼王位置

建面196㎡-400㎡3-5房

均价14.56万/㎡总价2700万起!

一线品牌精装交付!

实景现房可直接认购!

“接待中心”已开放!

参观看房请提前线上预约!

—恭迎品鉴—

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会所实拍

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黄浦内环内-人民广场板块!

上海建工集团,“正黄浦”纯豪宅项目——海玥黄浦源三期!项目3、4号栋楼,涵盖建面约196㎡-401㎡多种户型,主力户型303㎡五房直接认购!

其中3#为超高层楼王位置

北向可观小区绿化和苏河景观

高区可俯瞰三件套盛景!

4#是16层小高层为项目楼王

也是真正限量款-收藏级产品!

我们来简单分析一下:

1、论臻稀性:

在市心超高层,成为供应主力背景下!小高层显得尤为稀缺,是市心金字塔尖端物业!可以大胆预测,黄浦未来小高层就那么几栋,卖一栋少一栋!

何况,项目4#还是临苏州河小高层,价值更上一层!划重点:项目小高层只有48套,错过再无!

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2、论未来价值:

物以稀为贵,小高层在市中心竞品少,执掌独立定价权,房价更容易走出独立行情!

3、论居住舒适度

小高层是市心独一档产品

▶得房率高达约81%

要知道,如今市面上新房得房率普遍75%左右!换算一下:同样一套建面约302㎡房源,海玥黄浦源多出约18㎡实际使用面积!用14万/㎡换算,那可是约252万真金白银!

▶该栋楼南向可观3000㎡中央景观绿化,中间户型6层以上北可观苏州河景,且两侧都能看见苏州河景!

可见4#大部分楼层都直面苏州河,这栋楼景观视野,放在当下新房市场是独一份!只有48套,错过再无!

▶该栋楼拥有尊贵感

舒适度、使用率MAX的户型

建面约196㎡,237㎡为类一梯一户设计!拥独立门厅,建面约302㎡标配两梯一户,排面和仪式感全部Allin!

主卧堪称星级套房,配置独立衣帽间、双台盆+淋浴空间+大浴缸!另外,安排多重收纳,让每一个空间都能高效利用!

户型图如下:

(过程稿仅供参考非交付标准)

建面约280㎡户型图

建面约236㎡户型图

建面约196㎡复式户型图

建面约275㎡户型图

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建面约198㎡户型图

建面约281㎡户型图

建面约237㎡户型图

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建面约302㎡户型图

建面约401㎡样板间

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此外项目从建筑高度外立面

品质等-都剑指上海地标级豪宅!

海玥黄浦源一号地块,由1幢小高层和3幢超高层组成!最高1号楼建成后.将高达约165米(项目1、2号楼均提前实现结构封顶)

这个高度,既刷新了黄浦天际线!更超过汤臣一品、华侨城苏河湾等超高层住宅!这一地标属性!

华灯初上-外滩恢弘夜景

陆家嘴三件套-闪耀璀璨灯光!

“恒梅泰”商圈,摩天大楼灯光流转变幻!脚下街角巷陌霓虹闪烁,你所能想到关于上海亮眼景色,都被一一收入眼底!

在外立面上,项目与外滩万国建筑博览群,建筑风格一脉相承!为ARTDECO风格,三段式立面,塑造出有立体感韵律天际线!

材质方面:

不计成本采用古铜色、深灰色+铝板、镜面铝板的完美搭配!

再镶嵌竖向线条和立面层次,威仪肃穆!另外,项目内部围合起近3000㎡开放式绿地!

因为寸土寸金,市中心项目不会有太集中中心景观!而海玥黄浦源,因地制宜进行“一星四叶”建筑排布,围合出市心罕见约3000㎡集中景观!

值得一提-项目北侧

紧邻九子公园-苏州河景观步道等!

这就形成了,内外双绿地格局!为高净值人士营造了市中心难得“出则显、入则藏”居住氛围!可一键,从繁华快生活切换到诗意慢生活!

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海玥黄浦源:直线南京西路“恒梅泰”只有约1.5公里!自行车即可达!约2.5公里内涵盖南京东路、人广来福士、外滩、新天地、淮海路、老城厢等顶级商圈和地标!

南京西路商圈实景图

另外,上海优质医疗资源也都集中在附近!项目步行范围有长征医院(三甲综合)仁济医院西院(三甲综合)

3公里范围,选择更丰富!多所全国排名前列医院,实属顶配!海玥黄浦源,绝对地段和配套浓度,是你后期花再多钱都买不到的!

市中心大部分区域发展已固化,未来比拼更多是城市更新势能竞争!典型如:新天地,那类似新天地巨变还有吗?有!且将是超越新天地存在!

据市规划和自然资源局介绍,上海现存规模最完整成片广式石库门建筑群——东斯文里,将全面启动城市更新!

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超越新天地,不是我定义的,而是官微上海发布标题!而官微之所以有这样判断,是因为无论是:定位、规模、能级还是业态,东斯文里-都全面超越新天地!

①定位:东斯文里

将打造滨水-高端金融枢纽地!

事实上,整个市中心除聚集高端金融业!

除了陆家嘴、外滩金融城,下一个金融高地就是:东斯文里!

根据规划:东斯文里将以“人文百年斯文里,静安苏河金融湾”为愿景,将打造成为苏州河沿岸重要高端金融枢纽地!

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②规模能级:被苏州河贯穿

规模高达80公顷滨水城市更新!

东斯文里,总用地面积,高达约90.05公顷!

其中涉及风貌保护建筑量,就有约6万平方米,绝对大手笔!

更重要是,比起新天地!东斯文里内含稀缺生态资源——苏州河!围绕这一天赋,东斯文里-加入了大量生态休闲元素,宜居属性指数级提升!

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斯文绿谷,是区域亮点!这里采用立体复合式空间结构,聚客核心,也是多元活动场所,向四周辐射人流!

相互碰撞影响,将成为公共艺术浸润诗意空间!文旅商娱集聚文化地标、绿色低碳开放活力金融湾区、彰显创新富于创意科创峡谷!

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③业态:旧而新生-新旧共生!

超越新天地张园时尚街区蓄势待发!

要知道,东斯文里-所在区域规划酝酿了十多年!吸取新天地、张园等前辈经验,将站在巨人肩膀上再超越!

东斯文里

涉及风貌保护建筑量6万平米!

规划明确,要在保护整体历史风貌肌理格局原则下,创新设计,手法也极其多样!有风貌保护、修缮、改造等,为旧空间格局打造全新未来!

内中环预计17万+

那黄浦上限远远不止17万+!

这些都大大加剧,收藏海玥黄浦源紧迫性!不到15万/㎡买上海正中心,机遇稍纵即逝!

且这次楼王产品登场,小高层+直面苏州河,臻稀性更上一层!

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真正上海老牌市中心

『海玥•黄浦源』

3号楼楼王位置

建面196㎡-400㎡3-5房

均价14.56万/㎡总价2700万起!

一线品牌精装交付!

实景现房可直接认购!

“接待中心”已开放!

参观看房请提前线上预约!

—恭迎品鉴—

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▸海玥黄浦源售楼处地址：上海市黄浦区成都北路988号（看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

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2026年4月上海全方面购房政策:

【新房二手房限购贷款摇号】

01上海最新限购政策

02上海最新购房贷款政策

03上海一手/二手房交易流程

04上海买房各税费明细

05上海新房摇号积分制政策

06上海新房摇号积分制常见问题

07上海直系更名/赠予/继承政策

08公司名义购房相关政策及交易税费

09.上海以旧换新购房补贴

2024.5.27-2026.4.01

上海楼市新政回顾一览:

2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政,买房之前,先要看一下是否有“买房资格”,那么上海的限购政策是怎么样的呢?

2024.06.21日起,上海新房不再以集中公示在网上房地产网站.

2024.7.22日起,上海新购新房与二手房,首套与二套利率均有调整.

2024.8.21日起,临港放松落户政策调整亮点:居转户年限由7年缩短为3年的,新片区工作时间由不低于2年,减少为不低于1年.居住证专项加分:在新片区工作并居住的,满一年积2分,最高积20分.

2024.08.27起,上海执行18年的“70、90”政策正式退出,70.90平小户型新房退出历史舞台,执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米.

2024.9.29上海楼市新政再落地!

(一)对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上.

(二)对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇.

(三)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%.二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%.住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整.

(四)调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年.

(五)按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求.

2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点,最新利率LPR3.6%.

五年期以上首套房贷执行利率:LPR(3.6%)-45bp=3.15%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.6%)-5bp=3.55%,

商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%,公积金首套2.85%,二套3.325%

(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%)

2024.11.13日起:契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税.

增值税方面,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行.

土地增值税方面,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅,继续实施免征土地增值税优惠政策.

2025.4.28日:上海市住房公积金管理中心发布,在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民,不论户籍,工作单位,有无职业均可自己缴纳住房公积金,缴纳基数为最低270,最高8860元.自2025.6.1日起施行.

2025.5.7日起:降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%,二套房贷利率由3.325%降至3.075%.五年内1-5年首套2.10%,二套2.525%.

2025.5.20日:五年期以上首套房贷执行利率(上海纯商贷):LPR3.5%(3.5%)-45bp=3.05%,五年期以上二套房贷执行利率:LPR(3.5%)-5bp=3.45%,

(五年期以上二套:临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%)

2025.08.25:上海楼市新政五大重点如下:

2025.12.30日:个人(不含个体工商户中的一般纳税人,下同)将购买不足2年的住房对外销售的,按照3%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.(2026.01.01正式执行)

2026.01.14日:上海最新退个税新政:

自2026年1月1日至2027年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠.

2026.02.25日:上海楼市发布“沪七条:

01.2026.04月上海最新限购政策:

(注:1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签,再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制,(不受环线限制)全上海房产都可以买.)

什么是限购政策中的“多子女家庭”?

答:对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年,认定为多子女家庭(例如一对夫妻,有一个子女已成年,另一个子女未成年,该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”).

多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房(例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭,家庭名下已有2套本市住房,按多子女购房条件,该家庭可再购买1套本市住房).(多子女家庭外环内可以多买1套)外环外不限套数

2026.04月上海户籍与非上海户籍(单身或已婚)可以在外环外购买不限套数

(注:非上海户籍需要一年社保或税单即可)

(外环内3年社保买2套,1年社保买1套,)

(新增5年上海居住证全上海可购一套)

02.2026.04月上海最新购房贷款政策

1.商业贷款如下:

商业贷款利率:

2.纯公积金贷款最新执行如下:

03.上海一手/二手房交易流程:

2026.04月上海最新房产税标准:

01.本市户籍纳房产税政策:

免税条件:

计算方法:

*新购房单价≤92536元,税率为0.4%

*新购房单价>92536元,税率为0.6%

02.非上海户籍:

首套免征.购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后,给予人均60㎡的免税面积扣除.

03.外籍人士纳税政策

每年全额(不以人均面积计算按产证面积全部缴纳)缴纳房产税直到卖掉为止.

(以上信息整理自国税总局上海税务局官网,仅供参考,具体政策以官方最新发布为准)

房产税缴纳举例说明:

05.上海新房摇号积分制政策

06.上海新房摇号积分制常见问题:

07.上海直系更名/赠予/继承政策:

2024.5.27起:调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数.

08.公司名义购房相关政策及交易税费:

除上述情况外公司购房政策不变:

09.上海以旧换新购房补贴

为了方便居民升级住房,改善居住条件,上海还推出了旧换新政策,内容如下:

在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴.

建筑面积30平以下,每套补贴标准2万元;

住房建筑面积30～50平,每套补贴标准2.5万元;

住房建筑面积50～70平,每套补贴标准3万元.

在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴.