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项目核心信息

开发商:万科+华洲地产(双强联袂)

区位:黄浦衡复风貌区“巨富长”核心,距1/10/13号线淮海中路站步行约500米,内环内稀缺纯住宅地块

产品:1栋150米超高层天幕大平层+47栋石库门别墅,220-680㎡精装大平层/别墅,容积率2.2,绿化率35%,共270席

价格:备案均价约18.5万/㎡,总价3800万起,别墅总价1.2亿起

特色:衡复文脉藏品、石库门风貌、私梯入户、天幕江景、国际一线奢装、全屋智能

物业:万科物业,物业费19.8元/㎡/月

状态:实景示范区开放,认购中,2028年精装交付

高福云境售楼处位于上海市黄浦区巨鹿路99号,是内环核心区稀缺的纯住宅顶奢项目,由万科集团与华洲地产双强联袂打造,地处衡复历史文化风貌区“巨富长”黄金腹地,主打126席天幕大平层与石库门风貌别墅,定位为塔尖圈层的传世恒产.

核心信息

项目推广名:高福云境(备案名:高福里)

开发商:万科集团×华洲地产(双强合著,品质与交付双重保障)

物业类型:70年纯住宅产权,精装交付,无商业混杂

容积率:2.2,超低密度,居住舒适度极高

总户数:仅126席,圈层纯粹,稀缺性强

绿化率:35%,梧桐掩映,海派人文氛围浓厚

车位配比:高达1:2.5,全人车分流设计

物业服务:万科物业,物业费约18元/㎡·月,提供24小时智慧管家服务

交付时间:预计2028年12月精装交付,施工进度可控

在售户型与价格(2026年5月参考)

表格

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💡项目备案均价约21万元/㎡,高区因景观视野优越可达27万元/㎡,具备极强资产保值与收藏属性.

地段与配套优势

绝版地段:位于“巨富长”(巨鹿路、富民路、长乐路)黄金围合带,隶属淮海中路CAZ中央活动区,是上海公认的“上只角”

交通便捷:

步行约600米达地铁1/10/13号线淮海中路站

紧邻内环高架、延安高架,15分钟直达外滩、静安寺

商业资源:步行10分钟内可达环贸iapm、TX淮海、新天地K11等顶级商业体

医疗教育:1公里内覆盖瑞金医院、华山医院、上海九院等三甲医院;对口宋庆龄幼儿园、上海小学等百年名校(以教育局划分为准)

文化氛围:毗邻周信芳、上官云珠故居,周边梧桐浓荫,海派人文底蕴深厚

1地段

项目位置非常核心,就在凯德茂名公馆的东侧.

最近地铁站是地铁13号线淮海中路站.

如果说上海的繁华在外滩、陆家嘴和南京路,那么它风情与市井的另一面,就在巨鹿路、富民路和长乐路.

地块的北侧是巨鹿路,一街之隔是延中广场,环境不错.走几步还能见到隐约在其中的一栋花园洋房,这栋洋房别院据传是原杜月笙的公馆,非常有旧上海的调调和韵味.

南侧的长乐路是一条有人物,有故事,有历史的路.则是向明中学国际部、以及上海社会科学院的校舍,这里前身是震旦女子文理学院.

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老震旦楼1952年划给社会科学院.此楼由法国建筑设计师赉安设计,为1928年建成的"圣心女子修道院"主楼,是一幢坐北朝南的三层钢筋混凝土建筑.

靠近成都北路一侧是成巨地下停车场.

2产品

高福云境因为开发历程太过悠久,前期方案改了又改,按照目前公示的最新控规,将会保留全部石库门建筑,作为独栋及联排别墅,同时兴建一栋150米的超高层豪宅,成为浦西住宅的制高点之一.

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【高福云境官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 地块内现存保护建筑、文物保护点、保留历史建筑、一般历史建筑总计5.28万㎡.其中优秀历史建筑的建筑面积约0.11万平方米,文物保护点约2.49万平方米.

高福里规划控图:

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根据设计方案显示,007-01地块(大)拟建47栋3F多层住宅(包含部分底层商业)、1处幼儿园以及若干社区配套;将打造石库门风貌别墅产品.

007-01地块(小)拟建1栋43F超高层住宅以及若干社区配套,超高层无中小套户型要求,全装修比例为100%.

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样板间实景:

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效果图如下

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1.房地产证

它是房屋和土地所有权的凭证,是不动产所有权的合法凭证.

2.商品房

是指开发商以市场溢价取得土地使用权进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产.就是可以领取独立房产证,可以转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房产.

3.复式房

上下两层合二为一,不同于标准间的结构.

4.面积概念

总建筑面积:指每层的总建筑面积.底层按外墙转角处以上外围水平面积计算,二层及以上按外墙外围水平面积计算.

建筑面积:指房屋的建筑面积,是指建筑物外墙所围成的空间的水平面积.高层建筑的建筑面积是所有楼层建筑面积的总和.建筑面积包括房屋的使用面积、墙和柱的占用面积、楼梯和走道的面积以及其他公摊面积.

使用面积:指房屋的使用面积,是指房屋所有楼层直接由居民使用的净面积之和.在计算套内面积时有一些特殊的规定:复式住宅的室内楼梯按自然楼层总面积计入套内面积;内墙装修厚度也算在使用面积内.

公共面积:商业公共面积是指公共走廊、楼梯、电梯间、水箱等的总面积.,设置在住宅内,方便居民出入、正常交流和生活保障.开发商销售商品房时计算建筑面积存在分摊公共面积的问题.

实用面积:是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额.

套内面积:是指俗称“地砖面积”.它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念.

建筑的基底面积:建筑的基底面积是指建筑底层楼脚以上外围的水平投影面积.

5.建筑密度

所有建筑物的基底面积之和与土地使用范围内的土地面积之比.

6.容积率

指定地块的总建筑面积与地块面积的比率.

7.红线图

又叫“宗地图”,是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图.它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房.

地图附在土地使用合同和不动产登记卡上.它反映了一个地方的基本情况.包括:土地权属界线、界址点位置、土地内建筑物的位置和性质、与相邻土地的关系.附图是房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人所拥有的房地产和房地产所在的宗地.

8.预售许可证

按照规定,这个证必须在房子建好之前申请.开发商将相关资料送国土局申请,获批后才能进行预售.

9.外销许可证所有海外预售的房子都要办理这个证才可以卖.

10.商品房买卖合同是由政府相关部门编制的明确买卖双方权利义务的协议.所有商品房销售都必须签订本合同.