苏州停车位也有了限购 同一板块的小区车位价格为何悬殊?

这几天，一则“园区湖滨一号小区，停车位售价竟然喊出了42万元”的消息在朋友圈里引起了热议。不过，园区湖滨一号小区的地下车库里的车位，和周边小区售价一二十万的车位，并没有明显区别，可是售价为何能如此悬殊呢？

随着越来越多的苏州人加入“有车一族”，小区的车位供不应求，停车难成了普遍问题，高价车位现象层出不穷。去年车位限购政策出台，一定程度上确保了小区业主车位自用情况，防止市场上出现囤积车位的现象，非区域内业主使用租赁期限不得超过6个月，在政策层面对于炒车位情形也起到抑制的作用。

高价车位出现的原因

据悉，园区湖滨一号小区的高价车位是业主自己卖的。小区地理位置优越房价高，车位配比严重不足，这些都是推高车位售价的主要因素。面对稀缺的车位，不少没有购买或租不到车位的业主，也是大倒苦水，乱停车现象，经常导致小区早晚高峰出现拥堵状况。

地下车位的价格和房子所处地段、单价等有关，且建地下车位难度大，成本高。一个地下车位的标准面积是5米×2.5米，人们直观看到的10多平方米只是使用面积，它的建筑面积其实是30平方米左右。开发商会把车库建设占用的通道、拐角、支柱等面积摊进去，这往往要20多平方米。在成本上，地下车位还要建通风、排水、消防、照明、智能管理系统等，如果按1平方米计算，地下建筑成本一般是地上建筑的1.5倍。业内人士透露，事实上，地下车位涉及的公摊面积和建造内容并无统一标准，具体报价还是开发商操纵，想买车位的业主如果认为面积有误差，建议向开发商要求，共同委托测量机构核实。

强大的车位需求也是逼高车位价格的原因。在苏州，一户一车甚至一户多车的现象非常普遍，一些开发较早的房地产项目在规划中并未配备足够的车位，车位在供不应求的情况下，涨价就成为必然。但也不排除一些开发商借机将车位配比设计为不足1：1，人为制造供需矛盾，抬高车位价。还有一些住户一次性囤积了多个车位，再以高价出售，使“炒车位”情形出现。

车位租售的规定

现在市场上存在的车位有两种，一种是产权车位。这种车位和房产一个道理，房产证是永久的，而土地证是有期限的。根据物权法规定，住宅使用土地使用期限届满后自动续期，所以不需要为产权车位使用年限的问题担忧。部分地区车位产权和房产产权是合并登记的，不单独发证，但有的地区则是分开办理的。

而使用权车位是指没有产权的车位，其实是一种车位租赁的行为。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”业主在签合同时最紧要考虑的问题就是要问清“年限”，如果到真出问题的时候就只能通过打官司才能解决了。

并不是所有的地下车位开发商都是可以出售的，地上停车位、无约定的地下停车位、已被公摊的地下车位和人防工程车位这四种车位是不能对外出售的。

《物权法》七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有，开发商完全有权售卖该地上车位。如果当初修建小区并未规划，后期划分的停车位是无权出售的，属于小区所有业主所有。

在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。这类地下车位办不了产权证，属全体小区业主，严格的说属于小区的配套设施。

有的地下车位是人防工程，所谓人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，这样的车位是禁止开发商销售的。

限购政策出台 确保车位供应

去年9月18日，苏州出台规定，对市区新建住宅小区汽车停车位出售、附赠和出租等行为进行了进一步管理，普通商品住宅每户业主限购1个车位。此规定一定程度上确保了小区业主车位自用情况，防止市场上出现囤积车位的现象，非区域内业主使用租赁期限不得超过6个月，在政策层面对于炒车位情形也起到抑制的作用。对于已经建成且车位配建比例不足1：1的小区也出台措施，保证车位的供应。

开发商配套建设的汽车停车位，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商拟出售停车位数量少于本区域要求购买汽车停车位业主的房屋套数时，应当通过抽签、摇号等公平方式确定，每户业主只能购买一个汽车停车位或者车库。开发商应明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售、附赠或者出租汽车停车位的产权证明文件和出售、出租价格以及平面位置图等，系人防车位的需在平面位置图和现场明确标注。

对于停车位已经建成且配建比例不足1：1的分期交付小区，开发商可以临时租赁给本物业管理区域已经入住业主1个汽车停车位，临时租期不得超过小区尚未交付房屋的交付时间，待小区全部交付后对汽车停车位进行处置。停车位已经建成且配建比例满足1：1的分期交付小区，先期入住业主可以购买或承租、受赠1个汽车停车位；入住业主仍有需求的，可以临时租赁一个汽车停车位，临时租赁期限不得超过小区尚未交付房屋的交付时间。新交付房屋业主对尚余汽车停车位有优先购买、承租权。

对于停车位配建比例不足1：1的小区，开发商不得将汽车停车位附赠予特定业主；配建比例满足1：1或以上的，附赠汽车停车位不得超过1个/户。受赠业主仍有承租、购买汽车停车位需求的，参照富余汽车停车位购买、承租方法办理。

小区房屋全部交付满6个月后，建设单位在征求未购买或受赠、承租汽车停车位业主需求意见，并满足其购买、承租1个汽车停车位需求后，有未销售、出租的富余汽车停车位的，可向本物业管理区域内已经有1个车位或车库业主出售或出租；仍有富余汽车停车位的，可以出租给有需求的已有2个车位的业主。本物业管理区域内业主对富余汽车停车位无需求的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，出租给本物业管理区域外使用人的，租赁期限不得超过6个月。

小区房屋全部交付后，开发商可自行或委托小区物业服务企业管理尚未处置的汽车停车位，不得以承包经营、整体打包或变相出售等方式处置给其他单位或个人。小区配建的访客汽车停车位不得出售、附赠或出租。