未来或将卖4W?这个“跌宕起伏”的板块要逆袭!

苏州房地产信息网 2019-08-12 16:57:04
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

7月25日,沉寂了较长一段时间的相城区活力岛终于有了新声音。 (元和活力岛城市副中心提升改造规划设计方案) 苏州市自然资源和规划局网站发布公示,相城区拟对元和活力岛城市副中心区域产业、文化、运动、生态等方面进行全面改造提升。 改造提升后,活力岛项目将区域内的苏州御窑金砖博物馆、书香公园、苏州第二图书

7月25日,沉寂了较长一段时间的相城区活力岛终于有了新声音。

(元和活力岛城市副中心提升改造规划设计方案)

苏州市自然资源和规划局网站发布公示,相城区拟对元和活力岛城市副中心区域产业、文化、运动、生态等方面进行全面改造提升

改造提升后,活力岛项目将区域内的苏州御窑金砖博物馆、书香公园、苏州第二图书馆、苏州第二工人文化宫、相城人民医院、朝阳河滨水景观等一批公共设施有机串联起来,形成为城市居民所共享的公共活动空间。

(活力岛板块城市副中心涉及配套)

说起活力岛,虽开发10余年,但一直以来都是差评满满,“爹不疼娘不爱”的静静发展10多年,好不容易在2016年再次展露光芒,但好景不长,又平静了下来。

活力岛的前世今生

活力岛板块位于苏州北部相城,隶属于元和街道。2001年,原吴县市撤市分设相城区和吴中区。相城之名取自于春秋时期吴国大臣伍子胥在阳澄湖畔“相土尝水,象天法地”典故。

(相城区用地规划图)

2006年,相城区将活力岛的规划发展提上日程,2007年正式开始重金打造原本用作商铺招租,规划为繁华的商圈,但一切都尽不如人意,不论是中央万人广场还是东、西方风情岛,占地超过400亩的岛上却一片荒芜、房屋空置、罕有人至

同期,合景和香港恒基分别进驻活力岛板块,其中恒基在2007年一口气拿了6块地,其中就包括2016年退给相城区的两块商业用地

(活力岛航拍图)

2009年6月,合景首期开盘试水,5700元/㎡起,由于意向购房客户踊跃,实际开盘价格比此前放风出去的价格高了几百,开盘现场还出现了个别“闹事”的情况发生。

恒基直到拿地四年后的2011年才推出了首期产品:恒基水漾花城,此时的价格也达到了最低9500元/㎡以上

(活力岛西方风情岛)

2007年向后,随着金辉,华润,首开等一大批房企和地头蛇相城城建的入驻,再加上本身画大饼似的规划以及媒体的推波助澜,活力岛板块的房价如坐了火箭般扶摇直上。2011年均价超过了10000元/㎡

(活力岛东方风情岛)

或许是由于大家还有乡镇居民的生活习惯和思维,没有来得及习惯市民生活,尽管先后规划了诸多商业地块,搭建了数十座各国风情桥梁建筑,但大部分商业成了镜中花水中月,风情各异的桥梁也没能将活力岛与“活力”相连

(繁花中心)

繁花中心为代表的商圈人气平平,虽有多加房企入驻,但实际项目入住率并不高,晚上的活力岛除了路灯外皆是漆黑,一幢幢高楼并没亮起万家灯火,两座美轮美奂的东、西方风情岛更是宛如“鬼城”,毫无“活力”。直至2015年年底,活力岛才一溜小跑的向前追了追。价格的洼地,让本地和周边常熟等地投资客,以及担心上不了车的刚需填平。

(恒基水漾花城)

2015年年底到2016年,活力岛板块“搭乘”苏州楼市快速发展的第一班“列车”,整个板块活跃起来,不仅地价成倍增长,房价也以不可阻挡之势直破2W大关,就连周边不太受关注的小板块也受此影响,逐渐在土拍市场大放异彩,譬如黄埭,譬如虎丘湿地板块

多种储备地“整装待发”

近几年,高铁新城、虎丘湿地、北双湖等多个板块逐渐发展起来,且势头越发强盛,活力岛板块又逐渐从楼市前列退出,直至“相城活力岛城市副中心提升改造规划设计”被提出,那么现在的活力岛板块实际情况究竟如何?小编用脚步丈量该板块,让我们一起看看活力岛当前部分项目的现状吧。

筑孚雅苑

(苏地2017-WG-4号地块)

2017年6月12日,苏地网挂[2017]1号挂牌公告中的19宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道广济北路东、兴盛路北苏地2017-WG-4号地块经过近45分钟32轮报价,最终由中建东孚总价54亿将该地块收入囊中,成交楼面价19280元/㎡,溢价率37.7%。后该项目被命名为筑孚雅苑

(筑孚雅苑项目批前公示)

2018年1月29日,该地块批前公示出炉。根据规划,地块计容面积280297.50㎡,容积率为2.5,将建20幢高层、19幢洋房,其中1~4#、5~10#、14~20、11#都为27层,12#、13#为21层;21#、22#、29~31#为8层,23~27#、32~40#为6层。

(筑孚雅苑高层施工情况)

(筑孚雅苑洋房施工情况)

从现场可以看到,该项目已建设得差不多了,当前施工的主要几幢楼皆是高层产品,洋房产品近乎全部封顶。

(轨道交通4号线张庄站4号口)

(文灵路黄蠡路南公交车站)

项目紧邻轨道交通4号线张庄站4号口,旁边不远处还有文灵路黄蠡路南公交车站

(张庄河)

项目的北侧紧靠张庄河。

(筑孚雅苑、海玥名都)

而在项目的南侧洋房产品紧邻的是海玥名都

仁恒园和

(2018-WG-11号地块)

2018年7月23日,苏地网挂[2018]2号挂牌公告中的12宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道文灵路东、黄蠡路南苏地2018-WG-11号地块相城交建以底价将该商住混合用地收入囊中,成交楼面价14800元/㎡。后该地块由仁恒和相城交建联合开发仁恒操盘,项目案名为仁恒园和(四季和鸣雅园)

(仁恒园和项目批前公示)

2018年12月19日,该地块批前公示出炉。根据规划,该地块将打造17幢高层,其中1#、2#、16#、17#住宅26层,建筑高度79.05米;10#、12#、14#、15#住宅为25层,建筑高度76.05米;3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#、13#住宅17层,建筑高度53.75米;18#商业,3层,建筑高度20.1米。

(仁恒园和项目一层平面图)

从户型上设计来看,公示户型皆为一梯一户,5#、6#、8#一层2户,16#、17#一层4户都将打造3室2厅2卫户型,南北双阳台,主卧带独卫和衣帽间。

(仁恒园和施工情况)

从现场来看,该地块施工时间不长,大部分地面上只能看到塔式起重机,只有小部分地面上可以看到约六、七层高的建筑。

(轨道交通4号线张庄站3号口)

项目紧邻轨道交通4号线张庄站3号口,旁边不远处还有文灵路黄蠡路南公交车站

(仁恒园和、筑孚雅苑区位图)

在此值得一提的是,仁恒园和筑孚雅苑两项目之间仅隔着一条文灵路

海玥名都

(苏地2016-WG-26号地块)

2016年5月24日,苏地网挂[2016]3号挂牌公告中的20宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道广济北路东、安元路北苏地2016-WG-26号地块经过近55分钟91轮报价,最终由上海建工总价55亿将该地块收入囊中,成交楼面价19046元/㎡,溢价率116.44%。2017年12月28日,该地块正式开工建设,项目命名海玥名都

(海玥名都项目批前公示)

2017年11月9日,该地块批前公示出炉。根据公示内容,上海建工相城活力岛地块总用地面积115943㎡,总建筑面积415521.39㎡,未来将规划建设29幢建筑,其中11幢6层叠加别墅,5幢16-17层小高层,13幢26层高层住宅。小区整体容积率为2.5,总建筑面积为404119.5㎡。

(轨道交通4号线姚祥站)

(海玥名都售楼处)

从现场可以发现,海玥名都项目售楼处到轨道交通4号线姚祥站约100米左右,交通出行十分便利。

(海玥名都施工情况)

海玥名都已建设的差不多了,大多数楼已封顶。

(海玥名都销控表)

(海玥名都红线内、外的不利因素公示牌)

小编进入售楼处内发现,售楼处内一侧摆放着1#、2#、6#、9#和10#的销控表,沙盘旁还摆放着项目用地红线内、外的不利因素,项目优劣信息公开。

(海玥名都沙盘)

据了解,海玥名都目前在售装修高层,房源位于1#、2#、6#、9#、10#,建筑面积为95-165㎡,均价26000-30000元/㎡。

万科锦上和风华苑

(苏地2018-WG-34号地块)

海玥名都隔着文灵路的是万科锦上和风华苑

2019年1月4日,苏地网挂[2018]5号挂牌公告中的10宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道文灵路东、安元路北苏地2018-WG-34号地块相城城建以底价将该商住混合用地收入囊中,成交楼面价14800元/㎡。后该地块由万科和相城城建联合开发,万科操盘,项目案名为万科锦上和风华苑,成交楼面价15000元/㎡,是新年首场土拍中的总价地王!

(万科锦上和风华苑项目批前公示)

2019年6月17日,该地块批前公示出炉。根据规划内容,相城城投地块项目是由2宗地块组成,将整体规划为16幢高层住宅层高17层、21层、24层、26层。另外还规划了3幢物业经营用房和1幢养老用房。其中2#、3#、5-13#、15-19#为高层,1#、20#、21#为物业,22#为养老。

总用地面积:62872㎡

总建筑面积:287099.63㎡

建筑占地面积:11698.01㎡

容积率:2.937

总户数:1117户

机动车停车:2342个

地块总建筑面积:267872㎡

南地块总建筑面积:185401.41㎡,

容积率:2.11

建筑密度:18.63%

绿化率:32.18%

北地块总建筑面积:82470.59㎡

容积率:2.43,

建筑密度:19.65%

绿化率:31.25%

(万科锦上和风华苑项目4房户型图)

(万科锦上和风华苑项目4房户型图)

(万科锦上和风华苑项目4房、3房户型图)

规划网还公示了项目高层住宅产品户型,户型多是改善户型,两梯两户和四梯四户,4房2厅2卫。还有少数户型为三开间朝南设计,两梯四户,中间户为3房2厅2卫,5米大横厅。

(万科锦上和风华苑施工情况)

从现场来看,项目地块已做好外围工作,透过外围可以看到,地块正在进行开工前的准备工作。

九龙仓地块

(苏地2017-WG-77号地块)

2018年2月2日,苏地网挂[2017]6号挂牌公告中的20宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道广济北路东、安元路北苏地2017-WG-77号地块经过约10分钟14轮报价,最终由九龙仓总价21亿将该地块收入囊中,成交楼面价17100元/㎡,溢价率14%

(九龙仓地块外围)

从现场可以看出,该地块已搭建好外围。

(九龙仓地块施工情况)

目前,关于该地块还没有发布任何公示,不过地块的前期准备工作已经展开,从施工现场可以看到,该地块已开始打地基,地块南侧的姑苏裕沁庭清晰可见。

(轨道交通4号线姚祥站四个出口对应地块项目)

到此,小编不得不说,轨道交通4号线姚祥站接下来会备受购房者的欢迎,该地铁站4个出口对应4个楼盘,除了1号出口对应的招商依云华苑已交房外,其他3个出口分别对应正在出售的海玥名都和九龙仓、万科锦上和风华苑两项目的地块

(万科北宸之光、康桥溪岸、玉成花园)

(嘉境天成花园、中粮天悦悦茏雅苑)

而在九龙仓、万科锦上和风华苑两项目地块的另一边是织锦路,织锦路往东便可看到万科北宸之光、康桥溪岸和玉成花园,万科北宸之光北侧紧邻着嘉境天成花园,而在嘉境天成花园的西北方向,则是还在建设中的中粮天悦悦茏雅苑

(招商依云华苑)

据贝壳数据显示,目前万科北宸之光二手房价格在26000-28000元/㎡不等;康桥溪岸二手房均价在24971元/㎡;招商依云华苑二手房均价在27933元/㎡;姑苏裕沁庭二手房均价在27799元/㎡

(数据来自贝壳)

文灵雅苑

(苏地2016-WG-57号地块)

2016年9月23日,苏地网挂[2016]4号挂牌公告中的27宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道建元路南、文灵路两侧苏地2016-WG-57号地块经过近30分钟51轮报价,最终由鲁能总价33亿将该地块收入囊中,成交楼面价26224.6元/㎡,溢价率116.44%。项目命名鲁能泰山7号,后于2018年3月更名为文灵雅苑

(文灵雅苑批前公示)

2017年1月6日,该地块规划出炉,从图上可看出产品类型以高层为主,整体项目容积率为2.0。

(文灵雅苑施工情况)

从现场可以看到,该项目建设得差不多了,多幢高层已封顶。

(文灵雅苑及隧道施工地)

项目的南侧正在进行道路施工,据了解,这里正在挖隧道,大概一年半以后,这条隧道便可开通,与中环相连,再往南便是轨道交通4号线的活力岛站

(苏州市第二工人文化宫施工情况)

项目北侧是正在施工中的苏州市第二工人文化宫苏州市第二工人文化宫总规划建筑面积约7.5万平方米,总投资约5亿元,于2018年2月8日公布规划许可批后公示并施工建设。

(苏州市第二工人文化宫效果图)

项目将设置职工服务培训、剧场影院、羽毛球馆、篮球馆、游泳馆等体育运动场所,以及教育培训、图书馆等文化场所。在满足广大职工群众的业余文体生活及培训需求的同时,能很好兼顾周边区域居住人群的生活休闲需要。

(福乐贝尔幼儿园施工情况)

除了苏州市第二工人文化宫外,文灵雅苑东北方有一所正在建设中的民办幼儿园——福乐贝尔幼儿园

(福乐贝尔幼儿园效果图)

2017年9月19日,相城区福乐贝尔幼儿园批前公示公布,根据规划,该幼儿园建筑面积14111.12㎡,门卫和开闭所均为地上1层;教学楼为地上3层,地下1层;行政楼为地上3层,地下1层;汽车库为地下1层。

(华润城立方和水韵花都)

紧邻文灵雅苑的成熟社区也不少,其中最近的要属华润城立方和水韵花都

(数据来自贝壳)

据贝壳数据显示,目前华润城立方二手房均价在29362元/㎡;水韵花都二手房均价在26216元/㎡

相城城建地块

(苏地2017-WG-76号地块)

2018年2月2日,苏地网挂[2017]6号挂牌公告中的20宗地块开始限时竞价,其中位于元和街道荣泰街北、织锦路东苏地2017-WG-76号地块相城城建以底价将该商住混合用地收入囊中,成交楼面价5919元/㎡

(签约仪式)

据了解,相城城建在拿下地块后,金大地集团在投入2亿元土地摘牌保证金之后,通过股权转让的形式将该地块收入囊中,未来由金大地集团开发操盘,到目前为止,没有任何规划信息。

(汇萃商业广场)

在现场可发现,该地块距离活力岛中央万人广场很近,约200米左右,可谓是位于活力岛板块的正中心。

(相城城建地块情况)

在荣泰路和织锦路的交叉口已搭建起一个架子,上面标注“江苏金土木建设集团有限公司  承建苏州市相城区金相中心、金相府”,里面的地块依然杂草丛生,没有任何动工预兆。

据介绍,金相中心位于苏州市城北CBD相城区活力岛内商业与人居的核心区域,未来将成为相城区的新地标,总用地面积约8.7万㎡,总建筑面积约30万㎡,耸立两栋高约220塔楼总投资将高达60 亿元

(金相中心、金相府效果图)

该项目计划2020年出正负零, 2021年结构封顶,建成后必将成为区域形象地标、功能地标,集超高层世界一线品牌五星级酒店、商务办公、大型购物中心、生活居住等多元功能于一体的时尚商务中心

(数据来自贝壳)

而该项目周边最大的社区便是恒基水漾花城,据贝壳数据显示,目前恒基水漾花城二手房均价在26081元/㎡

(活力岛板块)

总体来说,活力岛板块的发展像是过山车般,时而达到顶峰,时而又会平息下去,但整体趋势依然向上而行。轨交2、4号线的开通大幅度拉近了活力岛与苏州其他五个片区的距离,与此同时,多项大型配套也在紧张的建设中,未来的发展潜力依然不可估量。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。