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「西派海上」

浦东内环旁全新盘

建面约88-142㎡3-4房

均价9.2万/㎡会所配套一应俱全

售楼处提前线上预约

上海浦东西派海上

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今年,上海核心区新房的涨价潮浩浩荡荡.

特别是一些价值显而易见的地方,准入门槛水涨船高,比如内中环附近.

目前来看,品质社区的价格俨然来到12-14w!

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新房均价来源网上房地产;预计放风价数据来源网络,仅供参考

而如今仅剩的躺赢机会就是浦东北蔡.

特别是板块内,这个被联动价限制约9.2w/㎡的西派海上!

该项目在众多新房强势分流的情况下,依旧触发积分,四开四罄!

开盘现场图

更在今年1-4月荣获浦东内中环市场“成交面积+成交套数”双冠称号!

数据来源网络

如果说项目前期搅动了内中环10w+新房市场.

那么,最后172套收官来势凶猛!

还有总价500-600w错过不再的捡漏机会!

此次项目带来了板块内罕见建面约88-110㎡观景楼王房源.

稀缺性拉满的同时,也将入主内中环的总价门槛带到了500-600w级的新房市场!

我觉得,项目从产品到价格的全面超配,

以满足千万预算客户挑剔眼光的标准,打磨出一个全面通吃的作品!

收官加推楼栋图

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空间“超配”

同维度稀缺88㎡小户型,观景楼王手慢无!

都知道我们很少开篇就聊户型,但作为西派海上的收官房源.

在户型空间上,项目再次刷新市场认知,把“改善标准”推到了新高度.

将推建面约88-110㎡全系3房,可谓是重新定义了“改善”.

为什么这么说?

1,收官百平户型,高于同级的居住体验感!

要知道,这对于市场来说有多么紧俏.

一方面,由于上海住宅套型供应结构变化,3房将成为市场的稀缺品!

特别是中心城区不低于70%的比例,未来高层住宅户型面积将迎来大幅提升.

120户型将成为市场主流,这无疑也增加了20㎡左右的置业成本.

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示意图,仅供参考

另一方面,西派海上的3房还拿出了满分诚意!

1)收官楼栋位置优越

7#、9#、15#栋栋皆是楼王!

其中7#临水景观楼王,正对河道、公园头排,更是社区唯二的10洋房楼栋,景观视野max;

15#也是中央景观楼王,且排布是建面约88、103㎡户型,超值总价即可享受奢华视野!

且本次加推楼栋享约55-58m超大栋距,低区采光视野和高区差异不大,户户都有不错的景观.

图片来源新房榜单小程序

2)更难能可贵的是,此次的户型设计相当出彩

①上车户型——建面约88㎡3房,稀缺供应买到就是捡到宝!

从历史数据来看,内中环附近小户型产品供不应求.

近几年的供求比连续都远小于1,想必未来进入二手市场价格和流通性也更加强势!

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数据来源地产热点观察

同时在户型上建面约88㎡还搭配了LDKB一体化设计.

南面阳台+双飘窗形成了很好的观景空间.

更有少量500-600w房源选择,值得抓紧入手!

②功能性真3房——建面约103/105㎡,高利用率飞机户型!

小高层的高得房率+飞机户型带来的0走道优势,让这个百平米户型做到了真正的3房!

相比竞品户型的2+1房,其功能性天壤之别.

2款户型均为南北通透,为业主带来宜居的居住环境!

LDKB的设计,在撑起气场的同时也增添了很多生活想象!

还有细节方面的设计,比如:次卫的干湿分离保证室内的干燥;入户的玄关、主卧的套房保证了主人的私密空间.

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③更有舒适型洋房3房——建面约110㎡全边套设计,最后18套!

类一梯一户设计,电梯双开门,将私密性拉满,是市区豪宅盘才有的配置.

3.5开间设计+南向面宽高达约13m,媲美黄浦顶豪275户型面宽.

同时相比同级产品客餐厅普遍约3.3-3.5m,

项目面宽却达到约6m,即便放下6人桌,也不显得拥挤.

另外主卧搭配270°转角飘窗设计,最大限度引自然光入室,即便二孩家庭也能享受开阔起居场景.

可以说,在未来的很多年内,这个户型都将成为进阶改善的终极选择.

更难得的是,项目的精装标准也是高的“离谱”.

2,“超标”精装配置实力碾压同级竞品!

示意图,品牌或采用同等档次

同时还有一点:项目臻选了不少精奢材质!

比如项目大量使用造价昂贵的奢石艺术,用石材沉稳的气质打造更有格调的居住空间.

归家门厅墙面由石材镶嵌意大利毕加索奢石,地面为大理石水刀海派拼花.

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展示体验馆实拍图,仅供参考以具体交付为准

不同于传统厨房设计,项目在厨房与客厅之间用吊轨海派金属玻璃移门隔开.

让业主在享受烹饪乐趣的同时,也可以与家人亲密互动,促进情感交流.

展示体验馆实拍图,仅供参考以具体交付为准

只要现场参观过,无论是粗看一眼还是详究细节,都能直观感受到远超9字头的价值感!

品质“超配”

眼见为实的产品力,西派海上的“杀手锏”!

作为当下为数不多的限价盘,在不少人眼里不过是一道简单的数学换算;

在部分开发商眼里,也约等于早日落袋为安的快销产品.

但西派海上是最特立独行的一个.

约8000方超级示范区,早已实景呈现在大众视野,且调性堪比千万豪宅!

将社区内各维度都做的可圈可点,且产品的颗粒度也打磨的非常细!

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1,用材上:“奢石、雕塑”刷新海派颜值新高度

项目对于产品力的用力,在选材上展现的淋漓尽致.

经典海派风格,采用更耗费成本和时间的材料.

比如为了追求更高的品质感.

外立面选定了成本更昂贵的巴西铂金钻、巴西亚马逊绿等珍贵石材,让外观颜值贵气显露无疑.

实景示范区实拍

入口大门还放置了价值百万的汉白玉整石雕琢而成的《海·回声》.

实景示范区实拍

还有由张代松大师纯手工打造的非遗纯铜雕塑,大量石材、金属遍布园区.

甚至园内的每一棵树种,都是辗转各地引进的.

其中有30年树龄朴树、铁冬青、精品紫薇等,打造绿意盎然的美景.

实景示范区实拍

从这点上,我们看到的是开发商对产品打磨的精细度和想做好产品的态度.

这种奢石、雕塑历经岁月洗礼反倒更有风韵,始终会是社区气质提升利器,为社区增值发挥作用.

2,仪式感上:大尺度高奢门庭,尊贵感max

环岛式酒店式落客门庭空间约590㎡,沿街展开面长达约88m;

门头上方约6m向外延伸的香槟金铝板雨篷,高约5.3m的归家大门.

让人忍不住大呼一个“豪”字!归家仪式感满分.

实景示范区实拍

3,配置上:约2000㎡高端会所,自带泳池+下沉庭院

如此大规模的会所在上海几乎是20w+豪宅的配置.

示意图

因为会所的运营,不仅需要花费巨大成本,后期也需要人员长久维护与运营,可见项目的诚意.

并且项目是市场少见的华尔道夫会所,内含水吧、健身房、半标游池、壁球馆、儿童区等.

实景示范区实拍

看似“简简单单”的多设计了一些活动功能,却延展出其它豪宅不可及的丰富的生活场景和服务.

如半标无边泳池就连池底都运用了繁花马赛克;

天花板则运用发光玉石与造型艺术板,营造出奢华而典雅的空间氛围.

实景示范区实拍

在健身房上采用豪宅标配的健身品牌waterrower的划船机、NOHrD跑步机等.

瑜伽室均采用定制品牌sws的真皮瑜伽垫.

实景示范区实拍

同时项目还有一座下沉式庭院,形成可聚会的活动空间,更加丰富业主的生活.

实景示范区实拍

4,景观上:“微度假”轻氧社区,焕新人居新体验

最后在景观上,我看到了约120m映波回廊、约450㎡马赛克无边水景,周边还搭配了不同花色,不同高度的植物,四季都能看到不一样的景色.

让你的每一次归家,都能感受到与自然接触的惬意和美好.

实景示范区实拍

另外项目内部还复刻了海格罗夫庄园,丰富的园林空间,呈现独有松弛度假的景观配置.

实景示范区实拍

可以说,西派海上将社区品质做到满分.

真正为业主所用,真正实现了居住情绪的共鸣!

价值“超配”

内中环绝版9字头,进驻张江上的仅有机会!

说真的,西派海上光靠产品力就足够撑起一片天.

但项目的价格却是市场的重磅惊喜,联动价终场福利,既是机会,也充满潜力!

1,机会!内中环不可复制的“捡漏价”!

西派海上这批收官房源售罄后,“9字头”再无入住内中环的机会.

除了开篇提到的新房层面,目前同维度普遍在12-14w水平外,

就同板块新宅地楼板价71412元/㎡,较西派海上涨幅超28%!

示意图,仅供参考

2,潜力!价格亲民的西派海上,还是罕见拥有一二手价格“安全垫”的项目!

张江次新标杆最新成交价高达14w+.

作为与张江核心一线之隔的西派海上仅约9.2w的联动价优势非常明显.

所以对购房者来说,在当下市场拥有足够厚实的“安全垫”,就是掌握了主动权.

数据来源链家

内中环项目不少,但如同西派海上般,值得购买的却寥寥无几!

甚至,这样的价格你买到的还是一个地段价值不断兑现的板块.

3,丰富!近产业核心、贴公园绿地,多元化配套资源准备就绪!

首先,西派海上地处张江核心,产业+交通配置无人能及!

张江所有硬核产业几乎都分布在ta周围.

示意图

同时项目直线距离内环仅约2km的地段优势,当下即可便捷畅达全城.

示意图

其次,项目所处张江近10年唯一成片开发区!

无论是生态绿化还是教育、商业等均享顶级资源配置.

而这里的规划并非停留在“画大饼”阶段,基本的轮廓已经非常明确:

产城融合、配套高标准、宜居多元化的大型居住区!

且落地速度非常快,比如:约7.5倍世纪公园的北蔡楔形绿地!

其中约252.5万平方米是公共绿地,已分批启动建设,预计三年内建成.

规划示意图,仅供参考

另外西派海上旁边小学、中学规划已出,由本地国企浦开承建.

教育免责:学校信息仅为附近资源罗列,实际对口情况,以教育局官方公示为准

北蔡楔形绿地规划小学效果图,仅供参考

甚至目前协和双语学校官宣入驻北蔡楔形绿地,计划27年9月投入使用.

教育免责:学校信息仅为附近资源罗列,实际对口情况,以教育局官方公示为准

届时学校招生后,将对这里的房价和房租都会起到一个托底的作用.

图源网络

强大的产业势能和区域的超强执行力,吸附各方资源聚集到这里,也吸引高学历人才源源不断流入.

自此,这个腾飞的内中环洼地已经起飞,新一轮价值重估已拉开序幕!

写在最后

总之,西派海上就是当下错过不再的价格洼地.

且在居住尺度、社区品质和板块能级上,都是同环线内的“佼佼者”.

毫无疑问,ta就是10w+新房市场的品质标杆!

内中环“日光”红盘——西派海上正式清盘收官倒计时,即将拉响房空警报!

上海浦东西派海上

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### **上海浦东中铁建西派海上项目客观分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对位于浦东张江板块的“国贸中国铁建·西派海上”项目进行客观分析。分析将严格区分**已验证事实**、**基于市场数据的推论**以及**需买家自行核实与承担的风险**。

#### **一、 项目核心定位与背景**

西派海上是由两大央企/国企——**中国铁建地产与国贸地产**联合开发的高端住宅项目，属中国铁建TOP级“西派系”产品。项目位于**浦东新区北蔡楔形绿地板块，紧邻张江科学城核心区**，定位为面向张江高知人群及浦东改善客户的“国际公园住区”。项目已多次开盘并快速售罄，市场热度较高。

#### **二、 核心优势分析**

1. **顶级开发商的联合保障**

项目由两大世界500强央企/国企联袂开发，在资金实力、品牌信誉和交付保障上优于许多民营房企。尤其在当前市场环境下，此背景为项目提供了更高的**安全性与确定性**，这是其首要核心优势。

2. **无可替代的产业地段与客群基础**

项目最大的价值支撑来自于其毗邻的**张江科学城**。张江汇聚了上海全市约50%的高新技术企业、超70%的科创板上市企业及海量高收入科研人才。但板块内品质住宅长期断供，二手房价格高企（如汤臣豪园等挂牌价已超13万元/㎡），形成了庞大的就地改善需求。西派海上以约9.2万元/㎡的均价入市，直接承接了这部分强劲的购买力。

3. **突出的产品力与设计标准**

* **低密度规划**：项目容积率约为2.0，由洋房和小高层组成，在浦东内中环区域属于较低密度，居住舒适度有先天优势。

* **高规格配置**：宣传的装修标准较高，普遍配备中央空调、地暖、新风系统，并宣称使用SMEG、博世、高仪等国际品牌厨卫产品。

* **实景展示与配套**：约8000㎡的实景示范区、约2000㎡的高端会所（含恒温泳池、健身房等）在开盘前已呈现，增强了品质可信度。

4. **明确的价格倒挂与规划红利**

* **价格倒挂**：项目销售期间，周边新拍地块的楼板价已升至约7.14万元/㎡，市场预估未来新房售价将突破11万元/㎡，与西派海上约9.2万元/㎡的售价形成明显价差，构成了即期的价格安全垫。

* **生态与规划红利**：项目紧邻规划面积约10.6平方公里的**北蔡楔形绿地**，这一市级生态项目若能如期落地，将极大提升区域环境价值。同时，地块属整体开发，规划有学校、商业等配套，具备远期想象空间。

#### **三、 核心劣势与风险提示**

1. **当下极不成熟的周边环境**

这是项目最突出的短板。项目所在地块属于**“拓荒”阶段**，当前城市界面以空地、待拆迁建筑和基础设施为主，较为荒凉。短期内，大型商业、餐饮等生活配套严重匮乏，日常生活需依赖数公里外的张江或北蔡现有商圈，便利度很低。

2. **交通便利性存在明显缺陷**

项目距离已开通的轨道交通站点（如13号线华夏中路站、18号线北中路站）步行距离较远（普遍在1.5-2公里或以上），**并非严格意义上的“地铁房”**，对依赖公共交通的上班族并不友好。主要依靠自驾，但周边路网尚未完全打通。

3. **存在不可忽视的不利因素**

根据第三方实地勘察，项目周边存在若干需高度关注的不利因素，主要包括：东侧紧邻**罗山高架路**（可能存在噪音影响），以及西面存在的**安息堂**等设施。这些因素将对部分买家的心理和未来二手房市场接受度产生直接影响。

4. **远期规划的兑现风险**

项目所依赖的核心价值——北蔡楔形绿地及整片区的商业、教育配套，均属于**远期规划**。其最终落地规模、质量及时间周期都存在不确定性。购买此项目，实质上是为当前的现状和未来的蓝图支付溢价，需承担规划延期或缩水的风险。

5. **产品细节与长期品质待验证**

尽管宣传标准很高，但作为期房，最终交付品质是否与样板间完全一致，需打问号。例如，装修品牌具体型号、公共区域用材的耐久性、物业服务的长期水准等，都有待交付后验证。有已入住业主反馈了装修细节（如墙纸边角翘起）等需要提升的问题。

#### **四、 结论与购买建议**

西派海上是一个**优势与劣势都极其鲜明**的项目。它不适合所有购房者，但有明确的适配人群。

* **它非常适合**：在**张江科学城工作**、高度依赖自驾通勤、对开发商品牌安全性有要求，并且**愿意以当前数年的不便，换取未来规划红利和现阶段价格差**的高知改善家庭或投资者。项目本质上是对张江产业和北蔡绿地规划的“赌注”。

* **它不适合**：对**当下居住便利度、成熟城市界面和地铁依赖度要求高**的买家；对上述不利因素非常敏感的买家；追求短期投资快进快出的炒房客。

**最终决策建议**：

1. **必须亲自多重实地考察**：务必在工作日、周末、白天夜晚不同时段驾车和步行体验周边环境、噪音及交通状况。

2. **严格审视合同与不利因素公示**：在售楼处仔细阅读官方不利因素公示文件，并将销售承诺的装修品牌、型号等细节写入合同。

3. **管理好心理预期**：清晰认识项目至少需要5-8年才能逐步成熟，当前购买的是“未来”，而非“现在”。

希望这份基于事实的分析能帮助你做出审慎的决策。如果你对张江板块的其他在售项目或二手房也有兴趣，我可以为你提供对比分析的视角。