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中铁云璟外滩项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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中铁云璟外滩售楼处项目地址：上海市杨浦区平凉路街道景星路402号

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中铁云璟外滩(备案名:江曜云庭)基础概况

项目外立面效果图上海杨浦中铁云璟外滩官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

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园区楼栋效果图

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项目鸟瞰图

一、开发与区位

项目坐落上海杨浦区平凉路景星路402号(东外滩滨江九宫格I4-01地块),四至:东三星路、南杭州路、西松潘路、北润玉路,直线距黄浦江约700米;由央企**中铁置业(上海中铁浦宸置业)**开发,中铁高端云系产品,70年纯商品住宅,无沿街底商;2025年土拍拿地,地块总价27.36亿,楼板价9.2万/㎡,预售证:杨浦房管(2026)预字0000345号.

二、地块&社区指标

占地约1.65万㎡,总建面约6.65万㎡,容积率1.8、绿化率35%、建筑限高24米,内环稀缺低密规制;规划5栋6-7层精装洋房+7栋4层叠墅+1栋配套保障房,可售住宅204户(洋房140户、叠墅64户),全人车分流,车位配比1:1.8;中铁自持一级物业,物业费8.8元/㎡/月,2028年统一精装交付,精装标准≥4000元/㎡.

三、户型&售价

洋房(主力):建面85/115/145㎡,两至四房,备案均价约13.21万/㎡,总价1040万起,115㎡三房约1525万、145㎡四房约1923万,得房率85%-88%;

叠墅:建面200-209㎡,得房率90%-94%,总价偏高,二批次2026.6.6正式加推房源;

社区配约1000㎡下沉式业主会所.

四、配套交通

轨交:距12号线宁国路站约900米,远期规划20号线站点临近地块;地处东外滩科创带,周边集聚B站、抖音等产业园,滨江步道、商业、市政配套逐步落地.

中铁云璟外滩建设用地面积约1.65公顷,容积率仅1.8,建筑限高24米,是上海中心城区罕见的低密滨江宅地.项目规划拟建7栋4F叠拼、5栋6—7F洋房及1栋8F保障房,这是板块内稀缺的现代叠加产品,也是杨浦滨江板块唯一容积率1.8未入市低密普宅.

从示意图上来看,项目整体风格主打新海派自然主义,采用“高低配+宽绰楼间距”设计,为社区景观预留充足空间,构建层次丰富的立体绿化体系,让洋房与叠墅产品均能享有开阔视野与充足日照,最大化提升居住舒适度!

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中铁云璟外滩官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 项目立面设计堪称点睛之笔:以现代简约的森系造型为形,香槟金的流动曲线为韵,厚重石材的品格为骨,珐琅的历史印记为魂.

主材选用香槟金色铝板及玻璃,通过飘逸的檐口、圆润的转角等精确构造细节,将黄浦江的流动感凝固于建筑之上,赋予静态楼体动态韵律;部分墙体采用天然石材,营造稳重尊贵的城市形象,与滨江区域深厚的人文脉络紧密相连;关键节点点缀深邃的珐琅板,作为传统工艺的现代转译,既致敬城市历史文脉,又为建筑增添一抹独特的文化内涵与艺术气息,实现生态美学与都市生活的无缝衔接.

该项目将塑造集生态宜居、历史文脉与现代品质于一体的滨江墅类高品质生态社区,其独特的立面设计、稀缺的产品规划与顶配生活配套,正重新定义上海内中环滨江高端居住标准.

在风貌别墅“扎堆”的东外滩,中铁置业在杨浦97街坊项目突破性推出区别于传统风貌的海派森系洋房+叠墅产品,塑造区域低密项目品质标杆.

值得关注的是,中铁置业在杨浦滨江布局“双子王牌”,97街坊项目与同区域的中铁·云绣外滩形成强势联动——后者作为风貌领域首个搭载“五恒科技系统”的风貌住宅,已树立区域品质标杆;

而中铁I4-01地块即97街坊项目则以稀缺的森系低密定位补位市场,两大项目各有侧重、相互赋能,共同完成中铁置业从实力央企向高端生活方式缔造者的转型.

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项目的稀缺价值更体现在核心配套上:距离黄浦江直线距离仅700米,步行约7分钟可达滨江步道且临近杨浦滨江工业遗存路线,百年龙门吊、杨树浦水厂红砖建筑等景观近在咫尺,实现“江景+工业历史景观”的双重享有.

交通方面,距离12号线宁国路站约900米,步行10分钟可达;规划中的24号线临青路站距地块南侧仅300米,未来30分钟直达陆家嘴、静安寺核心商圈,自驾1.5公里内可接入内环高架与杨浦大桥,通勤便捷度拉满.

教育资源覆盖全龄段,3公里范围内囊括上海财经大学附属中学(市示范性高中)、民办阳浦小学(区重点)等5所优质学校;

医疗保障坚实可靠,上海市第一康复医院、复旦大学附属妇产科医院(红房子医院)均在2公里内;

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中铁云璟外滩官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 商业配套日趋完善,除百联滨江购物中心等成熟商业体外,周边在建的美团上海科技中心配套商业、哔哩哔哩新世代产业园商业街区,预计2026年同步投用,新增超20万㎡商业体量,满足高端消费需求.

随着2026年美团、抖音、B站等头部企业陆续入驻杨浦滨江,区域将迎来近30万高端产业人群,他们对低密舒适的居住环境与适配家庭生活的户型尺度需求迫切.

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2026年统一房地产政策

一、统一契税政策

首套房

≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税1.5%(全国统一,北上广深同步执行)

二套房

≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税2%(取消原3%高税率,全国落地)

三套及以上:各地3%~4%(无全国统一优惠,按当地细则)

注:原90㎡优惠门槛扩容至**140㎡**为国家级统一新政中国政府网.

二、换房个税退税(全国统一延期至2027.12.31,三部委法定政策)新华网

出售自有住房,卖房起1年内重新买房:

新购房价≥原卖房成交价:卖房个税全额退还

新购房价<原卖房价:按购房金额比例退税

改善购房全国通用,无城市例外

三、二手房增值税

持有满2年住宅:免征增值税(沿用旧规不变)

持有不满2年住宅:增值税5.3%→3%(2026全国下调)

商办用房增值税无下调,仍按原标准.

四、银行房贷统一规则

1、首付全国最低底线(法定统一)

商办(商铺/公寓)全国统一:商贷首付最低30%(央行1月新规)

2、认房不认贷【全国大范围统一执行】

当地名下无房,无论历史有无房贷记录,再买房按首套审批(首付、利率按首套),仅极少数核心限购老城保留认房又认贷.

3、LPR基准

5年期以上LPR3.5%(全年固定基准),首套、二套加点由银行自主定价;当前全国首套商贷主流:3.7%~3.9%,二套4.2%~4.4%.

五、公积金全国统一基础政策(地方仅调整贷款额度上限,规则统一)

公积金贷款利率全国统一

5年以内:2.1%;5年以上:2.6%

多子女家庭统一上浮规则

二孩家庭公积金贷款额度上浮20%、三孩及以上上浮30%(国家统一指导标准,各地按自身上限核算)

提取新规全国推广

公积金余额可提取抵扣新房契税、维修基金;可提取支付物业费、大病医疗(全国试点转常态化)

异地公积金互通:全国统一互认

异地缴存公积金可在工作地、户籍地申请公积金贷款,无需转移账户.

六、过户&存量房统一便民政策(住建部全国强制落地)

带押过户全国全覆盖:新房、二手房有贷款不用结清尾款,直接过户(全国所有城市必须落地)

存量房不限售全国大方向:除北上深主城核心片区外,全国二三四线取消限售(办证即可交易,无持有年限要求)

限购:

一线:北上广深主城保留分区限购(社保年限3年起),远郊放松

新一线、二三线、县城:绝大多数全面取消限购,外地人购房无需社保、落户(因城施策)

七、新房建设国标

住宅标准:四层及以上住宅强制配电梯、室内净高≥3米、厨卫门洞≥75cm、楼板隔音升级(2026.5.1全国实施)

八、商办类房产

商贷首付最低30%,不再执行原50%首付

商办契税统一3%,无住宅契税优惠.