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杨浦滨江全新盘

中铁置业杨浦定海项目定名

(大桥街道89街坊)【中铁云绣外滩】

预计推出建面约155-180㎡叠墅

&建面约185-250㎡合院

售楼处线上提前预约中!

上海杨浦中铁云绣外滩

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极致空间颠覆,首创「风貌大平层」

过去涛哥常听同行吐槽,限于建筑格局约束,上海近年很多风貌产品,都面临着“开间窄,纵深大”的瓶颈.

再加上原有建筑形态的高墙设计,采光受到不同程度的影响,始终难以满足高端客群对更好居住体验的诉求.

令人惊讶的是,中铁·云绣外滩的横空出世打破了这一僵局,将大平层采光视野、别墅私密动线、风貌低密基因融为一体——

首创「风貌大平层」品类,以极致空间颠覆、友好置业门槛,重塑风貌墅居的价值标准.

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1)「极致面宽」:超越大平层的视野采光

上海能做到18米面宽的大平层,往往集中在高层顶豪中,且多为250平以上尺度大平层,很难享受低密的居住环境.

中铁·云绣外滩首创建面约175平「风貌大平层」,创造性地采用“一二层下叠+三层四层大平层”结构组合,实现板块首个南向超18米「极致面宽」——

这一尺度不仅碾压了同面积段的所有竞品,更首次将大平层的体验“平移”到风貌社区中.

户型分布示意图,仅供参考

它带来最直观的「IMAX级巨幅采光」,搭配“高窗墙比+大面积玻璃窗”的创新设计,让阳光毫无保留地铺满室内每一个角落.

同时它实现了奢侈的「全南向采光」,4个房间及客厅全部朝南,再加上仅约1.4的超低容积率,楼栋间距开阔无遮挡.

四层罕见超11米宽的「跑道级阳台」,站在窗前就能俯瞰墅区绿意巷道,更能够远眺星空,实现与外部空间的充分互动.

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2)「奢享动线」:同频别墅级的尊贵体验

高端圈层偏爱墅居,其中最重要就是私密性与尊贵感,而中铁·云绣外滩把风貌大平层则首次将奢享动线“搬到”平层产品.

首先他们参照别墅动线逻辑,配置独立私梯+地下入户的「双重奢享动线」.

独立私梯意味着业主出梯即归家,地下入户则完美衔接车库,彻底告别传统洋房公共电梯的拥挤感,完全同频别墅级归家体验.

地上赠送示意图,仅供参考

其次他们将空间利用率拉满,为平层产品定制「专属地下空间」.

高端圈层渴望私密领地与储藏空间,专属地下室成为他们的“后花园”,可以定制会客室招待朋友,也可作为家庭生活的X空间.

地下赠送示意图,仅供参考

上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】可以看出,中铁·云绣外滩在超越平层通透格局基础上,又融入了别墅的私密与拓展优势,实现“平层尺度+墅级体验“的跨越式突破.

据涛哥了解,「风貌大平层」仅约2000多万起步,相当于用高层价格,买到一线滨江低密大平层,让很多高端客户翘首以盼.

除了现象级「风貌大平层」,中铁·云绣外滩其他品类,也各自戳中高端客群核心诉求.

风貌合院树立了滨江风貌「全新价值锚点」,用超越性的三层均约3.6米层高+超10米巨幅面宽,为塔尖圈层带来适配的顶奢资产.

风貌叠加下叠则实现「垂直空间极致利用」,罕见地做出“露台+庭院+地下室”的三重拓展空间,“有天有地有庭院”比肩联排产品.

从风貌大平层到合院、叠加,中铁·云绣外滩对风貌产品的革新从不是单点修补,而是重构逻辑的系统性升维——

它精准打破了传统风貌“采光差、尺度窄、门槛高”的痛点,用“全品类覆盖+全维度突破”的空间哲学,提供真正适配圈层的理想居所.

这场对风貌居住的维度升级,不仅让中铁·云绣外滩实现后来居上,更重新定义了上海滨江风貌资产的价值标准.

上海杨浦中铁云绣外滩

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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