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新长宁水韵名邸

大虹桥·三大国企联手打造

17号线+示范区线双轨交出行

2站前湾3站虹桥枢纽

推出建面约82-133㎡3-4房

均价34591元/㎡总价约249万起

售楼处线上提前预约

上海青浦新长宁水韵名邸

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Shanghai Qingpu New Changning Shuiyun Mingdi

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项目基础信息

项目名称：新长宁·水韵名邸

项目地址：青浦区重固镇郏店路55号

物业类型：70年产权住宅

栋数：8栋

总高：12—14层（一梯两户带梯控）

总户数：524套

车位数：721个配比：1:1.3

交付标准：精装交付

占地面积：26312.7㎡建筑面积：78006.16㎡

容积率：2.0；绿化率：35%

均价：3.48万

面积:

82㎡两房一卫

92㎡三房一卫

111㎡三房两卫

133㎡四房两卫

效果图

大虹桥低密滨水社区

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目南侧是天然河道，提供优美的景观视野，同时形成天然的水居氛围，舒适宜居滨水生活。

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

高颜值外立面

据了解，项目聘请了设计过古北壹号，龙盛福新里、碧云尊邸等豪宅的上海天华建筑设计有限公司，打造了独特的新式海派风格，外立面由干挂石材、真石漆+深咖色铝板装饰。

效果图

丰富园林景观

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】社区打造“一带、一核、双轴、六重归家空间”十个功能空间，整体景观配置充分考虑全龄段家人的需求，同时社区配置了健康跑道、可以在天然河畔、滨水社区享受健康有氧运动。

效果图

健康节能生活社区

为了营造更舒适、更节能、更绿色、更健康的生活环境，屋顶引入绿色环保光伏板块，窗户采用断桥铝合金低辐射中空玻璃，隔音隔热效果更好，更节能。

采用八大安防智能化系统

包括周界防越报警系统、入侵和紧急报警系统视频安防监控系统、可视对讲系统、实时电子巡检系统、智慧停车出入口管理系统、物联网泛感知系统、出入口控制系统......为业主提供一个高质量、高科技的家！

效果图

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入户双大堂、一梯两户无连廊带梯控

新长宁水韵名邸共8栋12-14F小高层，舒适度更高，享洋房般的居住体验感。

项目一梯两户无连廊，规避了市场常见连廊户型“隐私、采光差的问题”，中间套都能做成真正南北通透，得房率也相对较高。

另外还有入户双大堂，每户均可从地下车库停车后，通过地下大堂电梯入户，步行通过一楼大堂电梯入户，电梯设有梯控，可层层入户，充分保障业主私密性！

效果图

优质且多样的户型设计

分布图

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】【新长宁·水韵名邸】此次户型覆盖建面约82-133㎡2-4房，面积段选择空间多，可以满足不同阶段购房者的需求！全套户型图如下：

建面约82㎡两房，南向开间约6.3米，除了宽敞的主次卧，还做了全明的三段式分离卫浴。

建面约92㎡3房2厅1卫，三开间朝南，南向总开间约10.6米，分区明确，布局合理。

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建面约111㎡3房2厅2卫，南向总开间朝南约10.6米，飞机户型，餐客一体，全明双卫，套房式主卧，精细收纳系统设计。

建面约133㎡4房2厅2卫，升级改善大四房。南向总开间约12.8米，四叶草布局，全明通透，动线清晰。

项目区位配套

自“2035规划”，长三角一体化规划等国家级政策密集落地之后，上海进一步提速与长三角协同发展的步调，依托国务院批复的《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，全力将虹桥打造为长三角城市群的CBD。

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】如此规划之下，上海形成一条市中心-虹桥国际开放枢纽-长三角一体化示范区(青浦新城)的发展主轴，擘画上海未来发展的主脉络，下一个时代的发展朝向。

而作为链接虹桥主城片区与长三角生态绿色一体化发展示范区的交通动脉，上海示范区线（在建）核聚华为研发基地、长三角演艺中心、美的全球创新园区、西虹桥科创中心、安踏全球零售总部等多个产业高地。

虹吸高净值科创精英，未来将源源不断导入人流、物流、财富流，沿线板块将驶入发展快车道。

沪苏嘉城际铁路示意图

在这样的势能下，位于示范区线旁的「新长宁·水韵名邸」约3.48万/㎡的价格犹如原始股，示范区线（在建）3站到虹桥，4站到华为研发基地，未来大有可期，紧抓机遇，抢在区域价值腾飞前！

在大虹桥、前湾之后，【新长宁·水韵名邸】如今又得一产业强邻，价值底盘更稳固。

漕河泾赵巷科技绿洲在这里蓬勃发展，已引入日本骊住亚太研发中心、商汤科技、术康医疗等知名企业，网易、北斗也正在建造办公场所。

示意图

未来这里将导入海量科创精英，这背后是强大的购买力和居住需求，而此地又以商办用地为主，住宅有限。需求势必会外溢，新长宁·水韵名邸凭借着距离、通勤优势，近水楼台，更容易吸引置业、租赁需求。

同时，新长宁水韵名邸位于重固南部，规划能级相对较高，重固南部虹桥无界百创城，聚焦数字经济，构建一核两翼，引领未来产业高地。其中，生命健康创新之核布局细胞疗法等精准医学领域研发机构；数字绿色科技产业“未来之翼”构建新能源、智能网联汽车配套集群；总部和服务经济“活力之翼”，导入长三角民营企业总部，链接国际市场。

图源：重固家园

目前，虹桥无界百创城已形成约1500亩产业净地，将进行集中成片开发。其中，教育科研用地占比32%、住宅用地占比33%，工业用地占比10%。申通、德邦、固买等优势企业已成功入驻。（数据来源：重固家园）

图源：重固家园

可见，重固南部虹桥无界百创城未来发展定位为科研板块，能级高、潜力大、圈层纯粹。其中，新长宁·水韵名邸是较早的一批住宅，不管在均价还是在地理位置方面，都是占领了先发优势。

区位示意图，仅供参考

在交通方面：项目地段自带“主角光环”，直线距离约800米抵达上海示范区线（在建）【赵重公路站】，是实打实的步行可达“轨交盘”。

【赵重公路站】规划示意图

新长宁水韵名邸

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除了示范区线（在建），新长宁·水韵名邸南侧是17号线【赵巷站】，6站到达虹桥火车站，无缝换乘2号线、10号线，快速通达中山公园、静安寺、陆家嘴、新天地、淮海路商圈等传统市区，出行十分便捷。

得益于高架路网的打造，新长宁·水韵名邸自驾出行同样没有压力，项目直线距离崧泽高架约1.5Km，上了高架没有红绿灯，快速通达虹桥枢纽，高效通勤带来的幸福感，有更多时间用来休息和陪伴家人。

商业配套方面：优越的区位优势带来的不只是便捷的通勤体验，更是缤纷多彩的生活万象。沿着17号线，虹桥天地、龙湖天街、蟠龙天地商业古镇、宝龙广场、奥特莱斯+合生汇商业、淀山湖地铁站商业等璀璨商业一路连缀，每一站都是潮流生活的主场，为新长宁·水韵名邸的业主带来吃喝玩乐购生活享受。

虹桥天地实景图

上海青浦新长宁水韵名邸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新长宁水韵名邸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新长宁水韵名邸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】因为区位靠近大虹桥核心区，项目能便捷享受大虹桥丰盛的商业、公共服务设施。就拿17号线徐盈路站的天空万科广场来说，从项目出发，自驾非常便捷。或者坐地铁3站也能直达。此外，开市客和山姆会员店两大会员制超市也离项目不远。

天空万科广场汇聚了200+品牌，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等，包括造梦盒子、LOSPACOS等全国首店，盒马鲜生、CGV影院、奈尔宝家庭中心、NIOHouse蔚来中心等众多区域首店。

此外，项目周边集合上海师范大学附属青浦实验学校以及幼儿园、初中等教育资源，为孩子营造良好的人文环境。（新房不承诺学区，有关学校的划分需要交房后以教育局发布为准）

上海师范大学附属青浦实验学校效果图，图片来源绿色青浦

医疗资源方面：附近有德达医院、中山医院青浦分院、复旦大学附属华山医院等综合型医院资源。

上海青浦新长宁水韵名邸

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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