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上海临港光明星城售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明星城售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明星城售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

基础信息

楼盘地址:位于上海市浦东新区临港新城白絮路388弄、莺歌路399弄.

开发商:由上海本土国企光明地产打造.

占地面积:约24万平方米,首推东地块占地5.5万平方米.

建筑面积:总建筑面积约80万平方米,其中首推东地块建筑面积约13.1万平方米.

产品类型:整体规划为超大体量开放式复合型活力社区,首推区域由11栋18层高层组成,建筑风格为现代简约风.

总户数:项目可售总套数2872套,整体规划总户数达6954户,2025年10月待推的境朗苑批次有324套房源.

容积率:约2.3.

上海临港光明星城

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Shanghai Lingang Bright Star City

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绿化率:约35%,处于周边小区中等水平.

车位配比:1:1,车位均规划为地下车库.

产权年限:70年住宅产权.

物业公司与物业费:物业公司为旺都物业,物业费3.6元/㎡.

交付相关:交付标准为装修交付,交付时间为款清交房,项目当前处于在建状态.

得房率:约78%.

户型与价格信息

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主力户型:户型涵盖2-4居室,覆盖刚需到改善需求,面积段跨度较大,包括72㎡、75㎡、77㎡、85㎡、90㎡、95㎡、115㎡、119㎡、123㎡等多种规格.

户型细节:75㎡两房两厅一卫户型双开间朝南,主卧带飘窗且客厅连宽面阳台;85㎡三房两厅一卫做到三开间朝南,动静分离,卫生间设计干湿分离;119㎡和123㎡的四房两厅两卫户型则能满足多人口家庭的改善需求.

价格区间:备案均价约24435元/㎡,总价143万-379万/套不等.其中72㎡两房总价145-193万,85㎡三房总价191-260万,95㎡三房总价220-274万,123㎡四房总价298-379万.

社区与户型亮点

社区规划有“一环、两核、两轴、多园”的景观布局,一环为云享健康环,两核包含品质社交核与自然体验核,两轴是尊享归家轴和自然生活轴,还打造了云养花园、云麓花园等六园景观组团.

项目三期地块西北侧规划有大型公交枢纽站、菜场、邻里市集及教育配套,自身还规划有约1万方开放式商业,能适配业主全生命周期日常生活需求.

周边配套

交通配套:自驾可衔接S2沪芦高速、规划中的S3高速,南侧500米临近两港大道快速路妙香路匝道;公共交通方面,T1中运量已运营,可直达16号线临港大道和滴水湖站,周边直线1公里内有妙香路两港大道公交站,距离约673米,三期东北侧还将打造交通枢纽站.

商业配套:往东1.5公里可达8.2万方的万达广场(上海临港店),3.5公里内还有上海临港宝龙广场,同时周边还有鸿音广场、华亮广场等商业体,能充分满足日常购物娱乐需求.

教育配套:3公里范围内覆盖多所学校,包括泥城幼儿园等6所幼儿园,以及上海市浦东新区临港外国语小学、泥城小学(云汉校区)、彭镇中学等中小学,教育资源较为充足.

医疗与生态配套:距离项目2公里处有泥城镇社区服务中心,15公里范围内有三甲医院上海市第六人民医院;周边3公里内有9个公园,距离最近的公园仅1.5公里,生态环境优越,适合日常休闲.

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社区景观由上海罗朗设计,打造全年龄段交互式空间布局,中心景观打造下沉式草坪主景,项目以“一环两核两轴六园”为景观主题,专属业主的轻松时光,由此开启.

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一条环型跑道贯穿多元景观组团,让业主在运动的同时可以全身心放松,两轴为尊享归家轴和自然生活轴,走在精致的社区内部移步异景,尊享多重归家礼序.

两核为品质社交核及自然体验核,约1700㎡左右的中央会客厅,增强人与人之间的情感互动,还有私享会客厅、阳光草坪,交流平台及各种特色绿化景观,围坐在一起畅谈生活或是下棋.享受大自然的乐趣.

上海临港光明星城售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明星城售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明星城售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】六园景观组团分布在不同楼栋之间,由高中低三层次景观树种搭配而成,让业主在不同时节归家,都有四季如春的感觉,与自然绿意相互触碰.

如有问题欢迎来电咨询,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

好社区更需要高品质的服务,为花博会、进博会服务的旺都物业,隶属光明地产,为国家一级物业管理资质,为业主提供全生命周期的资产服务,带来更贴心的服务享受

户型图如下

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样板间效果图

上海临港光明星城

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### **上海临港光明星城项目客观分析报告**

**核心评价：** 临港光明星城是一个优缺点都极为鲜明的“极端型”项目。它是上海入门级上车盘的代表，其全部价值逻辑建立在“临港新片区”的国家级远期规划之上。购房决策本质上是为未来的潜力支付当前的价格，并需实质性接受其地理位置、配套成熟度及市场接受度带来的所有现实制约。

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#### **一、 项目核心定位与事实基础**

光明星城位于**上海市浦东新区临港新片区泥城镇**，是一个由国企光明地产开发的超大型社区，总建筑面积约80万方。项目距离临港的核心地标滴水湖超过10公里，并非位于通常意义上的“临港核心区”。主力户型为75-123平方米的两至四房，主打低总价。这是一个典型的面向刚需、依赖区域长期发展的项目。

#### **二、 核心优势**

1. **极低的上海上车门槛**：项目最大吸引力在于价格。均价约2.4万-2.9万元/平方米，总价150万起即可购置住宅。这为预算有限、但满足购房资格的家庭提供了罕见的上海落户机会。

2. **国企开发与现房/准现房销售**：由光明地产开发，资金和交付风险相对较小。部分房源为现房或准现房销售，“款清交房”，规避了期房的延期交付和质量不确定性风险。

3. **基础生活配套已兑现**：不同于“画饼”项目，其周边一公里范围内的基础生活配套已落地。步行可达万达广场、宝龙广场等商业体，满足日常所需。社区自身也规划有商业街区。

4. **户型设计注重实用性**：户型设计以紧凑实用为导向，在小面积内做到多房、全明、高得房率，满足刚需家庭基本居住功能。

#### **三、 核心劣势与客观风险**

1. **地理位置偏僻，通勤成本高昂**：这是项目最根本的劣势。地处临港边缘的泥城镇，距离市区遥远。依赖轨道交通通勤市区极为不便，距离最近的地铁16号线站点直线距离超过9公里，需依赖公交接驳或中运量T1线。自驾依赖S2沪芦高速，高峰期拥堵严重，至浦东核心区通常需1小时以上。

2. **区域成熟度低，城市界面待提升**：周边仍处于大规模开发建设期，城市界面以新建楼盘、空地及原有镇区面貌混杂为主。缺乏成熟城区的氛围，高端商业、文化休闲等配套匮乏。

3. **市场认可度低，流动性堪忧**：项目面临严峻的市场考验。截至2025年底，其推盘去化缓慢，整体去化率仅约65%，后续数千套房源去化压力巨大。这直接反映了主流购房者对其价值的疑虑，预示着未来二手房市场将面临激烈的内部竞争和低迷的流动性。

4. **超大社区与产品混杂的潜在问题**：80万方、近7000户的巨无霸社区，可能导致未来物业管理复杂、人口密度高。同时，社区内规划有商品住宅与动迁房，可能影响社区的纯粹性和整体品质感，进而影响资产价值。

#### **四、 适合与不适合的客群**

* **极度适合的客群**：

1. **工作与生活半径在临港本地的“新临港人”**：如在泥城、书院、重装备产业区等地工作的产业人才、教师、医护人员。通勤是其最大优势。

2. **资金极度有限，以上海户籍为首要目标的纯刚需**：总价是唯一考量，愿意为“上海房票”牺牲通勤、配套和短期居住体验。

* **绝对不适合的客群**：

1. **工作地点在上海市区（尤其是浦西）的通勤族**：通勤时间与成本将严重降低生活品质。

2. **追求短期投资回报或资产高流动性的购房者**：区域发展周期漫长，楼盘存量巨大，价格短期难有上涨动力，变现困难。

3. **对居住环境、社区品质和城市繁华度有要求的改善型客户**：项目的核心价值不在于居住品质，而在于上车门槛。

#### **五、 总结：关于“真实性”的关键结论**

光明星城的“真实性”在于它赤裸裸地呈现了上海房产市场的另一个极端：**用空间距离和漫长时间，交换一张入门级的上海资产凭证。** 所有关于“未来之城”的愿景都是真实的规划，但兑现周期可能远超预期；所有“性价比”的宣传都是真实的数字，但背后对应的是真实的区位短板和市场冷遇。

**最终建议**：若你属于其“极度适合的客群”，它是一个务实的选择。对于其他任何人，请务必进行两次“压力测试”：一是在工作日早晚高峰，亲自完成一次从项目地到工作单位的完整通勤；二是在夜间实地考察项目周边，感受真实的生活氛围与荒寂感。你的体验，才是超越所有分析报告的真实答案。