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嘉兴南湖吉祥观塘云庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】吉祥观塘云庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】吉祥观塘云庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

观塘云庐:家境美好兑现,梦想在此起航

基础参数

面积：128-209㎡（主力145-209㎡）

总价：16500-17300元/㎡

楼层：9-14层（洋房+小高层）

户数：312户（可售228户）

容积率：1.5

物业费：2.88元/㎡/月

交付与配套

交付时间：2023年12月（全装修）

交通：近亚欧路、信诚路，距万达广场2.9公里

教育：东北师范大学南湖实验学校

商业：南湖天地、九曲里

开发商与物业

开发商：嘉兴南湖吉翔置业有限公司

物业：九城物业

嘉兴南湖吉祥观塘云庐

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Jiaxing Nanhu Jixiang Guantang Yunlu

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项目信息

均价:17050元/平方米

容积率:1.50

绿化率:30%

物业类别:普通住宅

项目特色:品牌地产,教育地产,改善优选,装修交付

建筑类型:板楼

装修状况:住宅:带装修

产权年限:普通住宅产权为70年

开发商:嘉兴南湖吉翔置业有限公司

楼盘地址:科技城东至亚欧路,南至义集路,西至亚美路,北至信诚路

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观塘云庐户型面积段从128㎡到209㎡,可以说以一己之力,满足首改到大平层购房者的全部需求.

主力户型建面从约145㎡起步,到建面约209㎡的整层大平层款.

整个项目可售套数仅228套,没有一套是120㎡以下的刚需户型.

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项目户型可以说是目前市面上极致的“长面宽、短进深”设计,所有户型南向面宽至少13.3m起步.

这说明了什么?

说明从出生的时候开始,观塘云庐的定位就十分明确:板块内的高端人居改善.

这是一个标尺,往后项目的每一步都会照着这一既定方向前进,不会有偏差.

好了,明确了这一点,我们再来看观塘云庐在主力户型设计上的用心.

篇幅原因,我摘录四款比较受欢迎的户型,分享给大家.

【建面约145㎡四房两厅两卫】

建面约145㎡级的户型,朝南4(+1)开间的格局,南向面宽约为15.2m.

做个对比,城市西侧某次新盘建面超过165㎡级的户型,当时宣传时,大肆宣扬的超级面宽,也不过15m出头……

而观塘云路140+㎡级的户型,不仅做到了15.2m开间,其进深更是仅有约9.8m,典型的“薄透”布局.

户型内享有自然光源照射的比例,远高于普通住宅.

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独立四房设计,每个房间都相对私密.

主卧是套房的格局,可以分割为卧室+L型衣帽间+大进深内卫的格局.

内卫的进深舒适,轻易就能放下奢华五件套(双台盆+大浴缸).

更为关键的,我们看上图红框范围内,次卧与客厅之间的区域是没有承重墙的,如果业主有更舒适客厅生活的需要,完全可以把这堵墙打通,将客厅区域打造成约8.2m的大横厅!

墅式住宅or超级大平层才有的生活场景,在观塘云庐建面约145㎡的户型里,可以轻而易举的实现.

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【建面约170㎡四房两厅三卫】

建面约145㎡户型的全面升级版,拉大了整体户型的面宽,尤其是餐客厅区域,不需要打开墙都能轻易实现朝南4+1的开间格局.

LDK的空间方厅,餐厅享有北侧自然光源,餐厨联动很棒.

南向宽景双阳台,提供生活洄游动线的同时,可以当做第二会客厅的存在,闲暇时泡一杯茗茶,尽揽园林美景.

朝南两卧带飘窗,尤其是主卧,打造270°环景飘窗,奢侈的瞰景角度静赏四季轮转.

主卧满足衣帽间、化妆间一体套房设计,可容纳双台盆、双浴,真正做到私密与品质的统一.

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【建面约189㎡四房两厅三卫】

看到这户型的第一时间,想到的就两个字:宽奢.

189㎡级的四房,几乎每个户型的尺度都达到了墅式住宅的标准,将舒适的人居生活定义到底.

尤其是朝北的餐厅区域,宽奢到在保留超大采光面客厅的同时,再放上L型的西餐吧台,实现中西厨共存的效果.

玄关处更是进深拉满,实现独栋别墅一般的入户仪式感.

关于大横厅客厅的生活场景,大家可以学一下我以前的设计:

在宽幕尺度的优势之下,除了会客区之外,客厅可以轻松开辟工作区、读书区等灵动空间;

如果有业主想要感受中西双厨的岛台式生活,则可以在客厅与餐厅之间打造中岛吧台,实现简餐的生活区;

或是干脆充分发挥“大面宽”的优势,放上三人位转角沙发,双人位,单人位,儿童玩耍区……

也可以如装修示意图那样,开辟出一片开放式的书房.工作、视野两不误,还可以与孩子更近距离的接触.

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【建面约209㎡四房两厅三卫】

如果说189㎡级的四房,是达到了墅式标准的话,那这款建面约209㎡的整层大平层户型,就是改善的终极款了.

一层一套的超级大平层,几乎实现整屋的360°采光.

约16.4m南向四开间,约9m跑道式双阳台,定义大平层生活的舒适;

南北双阳台.北阳台的存在,可以成为一个独立的观景阳台,尽览社区内外美景,也可以作为洗晒阳台,解放南阳台的空间,使其成为全然的景观阳台.

东西双套房的设计.

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次卧实际可以设计成上图这样的套房格局,把北侧的房间容纳进去,形成卧室内部的书房or衣帽间,实现五星级酒店套房的宽奢生活.

主卧连通南北的套房,不仅有独立的衣帽间空间,带270°采光内部阳台和I型衣帽间,更可开辟享有边侧采光的书房.

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吉翔·观塘云庐项目属于嘉兴的科技城1.0板块,这是一个拎包就能入住的成熟区域.

万达广场、九曲里商业中心等商圈,驾车10min内可以满足日常的生活所需.

凌公塘公园、南溪公园等自然资源加持,是饭后闲暇之余的好去处.

图源:网络

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“一环七射”的立体交通路网规划,更将科技城的“任督二脉”充分打通,加速着城市内外连接和高效生活,紧邻三环东路与广益路,从项目上高架,即可畅达嘉兴各个区域,通行效率也直接提高了一倍,成功避免了内环堵车现象.

图源:嘉兴日报

同时规划中的沪嘉城际在科技城设有站点,未来建成后将连接嘉兴高铁南站与上海,直接坐车就能去上海,轻松享受城市发展的红利.

图源:铁路建设规划

科技城,作为嘉兴城市政策发展的主阵地,沪嘉杭G60科创走廊,这里集聚浙江清华研究院、浙江中科院等六大核心产业园,近800家高新企业,同时这里也是智创人才集聚,吉翔·观塘云庐紧跟城市发展战略,将在科技城成功开启新的篇章!

嘉兴南湖吉祥观塘云庐

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Jiaxing Nanhu Jixiang Guantang Yunlu

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2025 刚需买房避坑指南：牢记 8 大原则，远离问题房源，住得舒心还保值

2025 年楼市早已告别 “闭眼买就稳赚” 的非理性周期，刚需买房既要满足自住舒适度，更要考虑未来的市场流动性。若不掌握核心选房逻辑，很可能陷入 “住得闹心、卖不出去” 的困境。以下 8 个关键原则，帮你避开 90% 的购房陷阱，精准锁定优质刚需房！

一、优先选正常楼层，避开特殊楼层隐患

楼层选择直接影响居住体验与后期转手难度，建议优先避开 1 层、2 层、4 层、14 层、18 层、24 层及顶层，同时腰线层、槽钢层、设备层也需谨慎规避。这些特殊楼层往往暗藏隐患：1-2 层易面临采光不足、地面返潮、噪音干扰；顶层和设备层可能出现漏水、电机轰鸣等问题；带数字禁忌的楼层（如 14、18 层）会降低未来转手吸引力。

网友 @陶然的经历颇具警示意义：“当初图低价入手了设备层的下一层，电梯电机 24 小时不间断运行，噪音严重影响休息，后来想转手，买家一听楼层就直接婉拒，只能降价挂牌。” 除非特殊楼层价格有显著优势，且能接受潜在问题，否则不建议轻易尝试。

二、一步到位选三室，别为 “过渡” 埋隐患

刚需买房尽量直接选择三居室，切勿抱着 “先买两居过渡，以后再换房” 的想法 —— 换房成本远比想象中高昂，不仅要承担税费、中介费等显性支出，装修折损、时间精力消耗等隐性成本更难估算。

对年轻人而言，现在两居或许能满足小两口居住，但未来添了孩子、老人帮忙带娃后，空间立刻捉襟见肘。更关键的是，当前开发商的新盘规划中，两居室户型占比持续缩减，三居室已成为市场主流刚需产品，无论是居住实用性还是未来转手能力，都更具优势。2025 年部分城市新房成交数据显示，三居及以上户型的成交占比已超 68%，两居室的市场需求正逐步萎缩。

三、现房优先入手，期房风险需警惕

现房的核心优势在于 “所见即所得”：房屋质量、户型格局、小区绿化、周边配套都能实地考察，无需依赖开发商的宣传承诺，购房更安心。而期房虽价格可能低 10%-15%，却暗藏多重风险 —— 延期交付、项目烂尾、配套缩水、装修减配等问题，都是刚需族最担心的 “雷区”。

网友 @陈小夏的遭遇令人揪心：“去年买的期房，原本约定 1 年交房，结果开发商资金链出问题，工地断断续续停工，交房时间一推再推，可房贷却要按时还款，每月既要承担房租又要还贷款，经济压力山大。” 对刚需而言，“稳” 比 “省” 更重要，现房能最大程度规避购房风险。

四、预算允许选洋房，居住品质与保值兼得

若预算充足，优先选择洋房产品，即便总价稍高，居住体验的提升也十分显著。随着 “限高令” 的持续推进，高层、超高层住宅的市场热度逐渐降温，而洋房凭借低容积率、低人口密度、高绿化率、规范物业管理等优势，成为刚需改善的热门选择。

更值得关注的是，2025 年主流城市洋房的成交均价相比高层仅高出 12%，但居住幸福感却差距明显：洋房楼层少、电梯等待时间短，户型多为南北通透，小区环境更安静，后期保值增值能力也更强。

五、认准大楼盘，配套与抗风险能力更有保障

买房本质是 “买生活配套与居住圈层”，大楼盘在这两方面更具优势：一方面，大型社区通常自带商业、教育、休闲等配套，部分还会引入优质学校、商超，生活便利性更高；另一方面，大品牌开发商的物业管理更规范，绿化维护、安保服务、设施维修等更有保障，小区居住环境能长期保持良好状态。

相比之下，小楼盘不仅配套不完善，还可能面临开发商资金实力不足、后期物业撤离等风险，二手市场的流通性也更弱。关键时刻，大楼盘的抗风险能力更强，能最大程度保障业主权益。

六、坚守大产权底线，小产权房坚决不碰

刚需买房务必认准 “70 年大产权房”，这类房源具备完整的产权证明，可正常买卖、办理贷款、落户入学，权益受法律保护。而小产权房虽价格低廉（通常比大产权房低 30% 以上），但暗藏极高政策风险：无法办理不动产权证、不能过户、不能申请银行贷款，未来面临拆迁或政策调整时，业主权益难以保障，转手更是难上加难。

对刚需而言，房子不仅是居住场所，还关联着户籍、教育等核心需求，选择大产权房才能避免后期陷入被动。

七、毛坯房自主装修，拒绝精装房 “隐形陷阱”

精装房看似 “省心省力”，实则暗藏不少猫腻：部分开发商为控制成本，使用劣质装修材料、简化施工工艺，入住后易出现墙面开裂、防水渗漏、家电故障等问题；更有甚者，精装 “串串房” 通过表面翻新掩盖房屋隐患，后期维修成本极高。

毛坯房虽需要自己费心装修，但优势十分明显：装修材料、施工工艺、设计风格都能自主掌控，既能贴合自身居住需求，又能避免 “货不对板” 的纠纷，住得更放心。

八、认准优质物业，居住体验与保值挂钩

物业服务的好坏，直接决定居住舒适度与房屋保值率。优质物业能及时处理小区安保、环境清洁、设施维修等问题，让业主住得舒心；而物业 “摆烂” 的小区，往往存在环境脏乱、安保松懈、电梯故障无人修等问题，不仅居住体验差，二手房价格也会受影响。

有真实案例显示：同一区域的两个小区，物业口碑好的小区，二手房年均涨幅达 1000 元 /㎡；而物业差评不断的小区，房源挂牌半年无人问津，最终只能降价 10% 以上才能成交。买房时可提前走访小区，向业主了解物业口碑，或查询物业企业的评级、投诉记录，选择靠谱物业。

写在最后：2025 买房，理性比 “捡漏” 更重要

2025 年刚需买房，早已不是 “跟风上车” 的游戏，而是一场基于自身需求的理性决策。牢记 “不追噱头、不图低价、不凑活、不盲从” 的原则，把居住实用性、配套完善度、后期流动性放在首位，才能避开陷阱。

别总想着 “捡漏”，市场上看似便宜的房源，往往暗藏难以察觉的隐患。房子是人生大事，耗费的是多年积蓄，建议多看、多问、多对比，实地考察房源细节，向业主了解真实居住体验，才能选到既适合自己，又能长期保值的好房子。祝你避开所有购房坑，顺利安家！