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杨浦五角场城市副中心双轨交全新盘,城投长海项目——杨浦城投【悦江湾】少量房源在售中!

建面约114m²3房洋房(售罄)

建面约99-142m²3-4房(高层)

均价仅9.9万/m²,总价892万起

上海杨浦城投悦江湾

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Shanghai Yangpu Chengtou Yuejiang Bay

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杨浦城投·悦江湾由国企杨浦城投倾力匠造,主推建面约99-142㎡3-4房,总价约868万起即可买到精装大3房,这是一个错过不再有的超高性价比作品.

这里的规划能级、交通出行、商业配套、城市资源等要素,在整个上海都是出类拔萃的,是一个真正的“六边形战士”.

第一,上扬的联动价,证明五角场的价值深受市场认可!

经过2024年一、二批次土拍的洗礼,上海市区联动价的普涨已成共识.

杨浦北部区域先后2幅地块拍出,联动价的上扬幅度尤其明显,关注度和热度都非常高.

五角场商圈新房价格由杨浦城投·悦江湾的9.9万/㎡,一跃到联动价10.7万/㎡;断供多年的中原板块,联动价也达到9.2万/㎡.

联动价的上扬,一方面是对现有价值的认可,另一方面也是政府对于区域广阔前景的期待.

区位示意图,数据来源于上海杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】城投悦江湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】城投悦江湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】上海土地市场

第二,位置更好、价格更低的杨浦城投·悦江湾,太香了!

仔细分析,越秀地块与五角场商圈仍有一定距离,位置更偏远一些,周边城市界面比较一般,整体配套能级也不高.

北京城建地块则和杨浦城投·悦江湾几乎一路之隔,但联动价却要10.7万/㎡,比杨浦城投·悦江湾贵了足足8000元/㎡!

这2幅新地块都是非常“迷你”的袖珍小区,不过百来套房子,很难形成社区规模,也无法满足周边海量的改善居住需求.

所以,错过均价9.9万/㎡的杨浦城投·悦江湾,要么更贵,要么更偏远,要么彻底买不进五角场!

区位示意图,数据来源于上海土地市场

第三,首付约160万起,即可入住五角场!

杨浦城投·悦江湾的精装大3房,总价低至868万起;新政后,首付仅需约160万起,门槛极大的降低了!

我为大家算了一笔账:

以项目主力总价1000万为例,如果是在5月28日之后买,2成首付组合贷贷满,月供约35356元,总成本约1473万.

总成本和5月之前首付3成买相差无几,但首付门槛足足降低了100万!

第三,老牌城市副中心,仅有的联动价10万以内新房.

4大老牌城市副中心,经过超20年的沉淀与建设,早已成为上海城心的黄金地段,用“寸土寸金”来形容丝毫不为过!

老牌城市副中心的土地几乎开发殆尽,鲜少有新房入市,总价千万级项目更是难觅.

位于五角场商圈的杨浦城投·悦江湾均价仅9.9万/㎡,这一价格真的太香了!

第四,相比于市区其它同价位板块的规划兑现周期长,或者享受不到高浓度的城市资源,五角场商圈已然高度成熟.

江湾-五角场城市副中心作为老牌城市副中心,既拥有超高能级规划,又拥有超高浓度的城市资源,底蕴相当深厚.

这里几乎所有的配套都是现成、高规格的.

区位示意图,仅供参考

五角场是上海十大商业中心之一,与徐家汇、淮海中路、中山公园等齐名,提供超140万方的消费娱乐场域.

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第五,未来预期看产业,科创产业是同级中鹤立鸡群的存在!

这里“产学研”一体化形成闭环,拥有大创智+尚浦中心+多所高等学府,更容易留下高精尖人才.

这里既拥有强劲的产业人才和技术基础,更有大量年轻活力人群源源不断的补充新鲜血液,相辅相成,如虎添翼.

五角场商圈+双轨环绕

杨浦城投·悦江湾

少量房源飞速递减中

主推建面约99-142㎡3-4房

联动价9.9万/㎡

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上海老牌城市副中心:江湾-五角场,

有且仅有的新房供应,错过再无!

众所周知,上海的城市副中心已经拓展到9个,虹桥、莘庄、张江、金桥等新晋城市副中心,皆是新房市场里的翘楚,热度非常高.

但就区位、规划高度、配套能级等而言,老牌城市副中心仍占据无可撼动的优势.

上海老牌四大城市副中心:五角场、徐家汇、真如和花木,皆已成为上海超繁华商圈和产业高地.

不过,老牌城市副中心尤其是徐家汇、五角场早已开发殆尽,发展已经接近饱和,几乎没有新盘入市.

图源上海2035规划

今年,江湾-五角场城市副中心迎来了自2014年以来首个供应的新房项目.

2022年,国企杨浦城投拿下五角场商圈黄金地块,倾尽全力匠心打造了五角场品质封面之作——杨浦城投·悦江湾.

五角场在左,新江湾城在右,

中心城区后发潜力股,势能澎湃!

杨浦城投·悦江湾背靠江湾-五角场城市副中心,真正做到了既有现在,又有未来,是资产配置与自住两相宜的城市“爆款”.

江湾-五角场城市副中心分为三大片区:南部是商业中心、科教商务区,中部是知识创新中央社区,北部是高端知识商务中心.

项目处于中部大创智核心区内,根据杨浦区规划,大创智和杨浦滨江、环同济、大创谷一样,是杨浦重点发展的四大区域之一.

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区位示意图,仅供参考

经过多年发展,江湾-五角场城市副中心当下正处于价值大爆发阶段.

比起其他城市副中心地段,这里未来上限明显更高.

理由有四:

第一、江湾-五角场未来是世界创新总部!

中部的大创智创新发展示范区作为上海创新浓度超高的地方,已有众多游戏社交泛娱乐、文化产业企业,目前拥有超4500家企业,年营收超3000亿元.

北部的凯德尚浦中心,地上总建筑面积达约20万方,包含十幢办公楼,以高品质现代化办公楼宇及服务,吸引多家行业领军企业.

有着杨浦第一高楼之称的“尚浦领世双子塔”,作为约90万方尚浦领世综合体的地标级建筑,目前一期工程已完美收官,二期预计2025年完工.

目前抖音、哔哩哔哩企业总部已入驻公办,另外耐克、德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻,未来落成的尚浦领世双子塔还将继续吸引优秀企业和人才.

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尚浦领世双子塔效果图

第二,海量人才储备,不断提供新鲜血液!

高等教育是产业发展的源头动力,五角场周边坐拥数座知名院校,不仅拥有大量年轻活力人群,更有强劲的产业人才和技术基础.

有同济大学、复旦大学、上海财经大学、上海体育大学、海军军事大学等高校,能为江湾-五角场城市副中心的高新产业源源不断的提供新鲜血液.

区位示意图,仅供参考

第三,丰富且能级颇高的商业中心!

五角场南部环岛地块是上海十大商业中心之一,与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名.

以上海五角场环岛为中心的巨型商业有上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场(原东方商厦)、五角场NS2地块大型商业广场(规划)、苏宁电器广场等,诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目.

南部五角场市级商业中心通过导入新品牌、营造新业态、融合新IP等途径,推动商圈整体升级,多个大型商业载体加快引进国内外新潮业态,推动五角场市级商业中心,打造时尚潮流引领地.

五角场实景图,仅供参考

第四,周边已有双轨,未来三轨格局!

就杨浦城投·悦江湾而言,周边已有10号线、8号线,根据规划,未来还会增加20号线.

项目与10号线三门路站直线距离约800米,与20号线国和路站(规划中)直线距离约700米,轨交出行非常方便.

项目向南与中环线国和路上匝道直线距离仅约1公里左右,自驾出行更为便捷.

庞大的交通体系网络,项目可迅速直达达陆家嘴、徐家汇、人民广场等市区商圈.

区位示意图,仅供参考

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近五角场城市副中心,

丰富城市资源,浓缩一城繁华!

杨浦城投·悦江湾周边浓缩了北上海超繁华且能级颇高的城市资源,是名副其实的北上海之巅!

项目与繁华的五角场商业中心咫尺之遥,五角场小巨蛋提供超140万方的消费娱乐中心.

项目2.5公里半径覆盖有丰富业态,包括国华广场、中原城市广场等众多商业,海军军医大学第三附属医院、长海医院,上海市肺科医院等三甲医院,江湾体育中心,江湾湿地公园等.

区位示意图,仅供参考

随着五角场商圈不断完善,周边城市界面、配套能级肉眼可见焕发新生,板块价值也得到质的跃迁,区域内品质二手房纷纷冲破13万/㎡大关.

要知道,五角场商圈自2014年以来就再无新房入市,这些二手小区房龄大多在10年以上.

而杨浦城投悦江湾作为五角场商圈有且仅有的新房,联动价仅约9.9万/㎡,差异性和性价比显而易见.

免责声明:以上价格信息来自链家网挂牌价(截图时间为2023年9月20日),以上价格对比仅做参考示意,不涉及收益承诺,也不作为资产配置依据.

杨浦城投2023年首要作品再筑馨居,

建面约99-142㎡3-4房预备入市!

杨浦城投·悦江湾是杨浦城投2023年首要作品,继其东外滩板块“悦尚海”后又一“悦”字系重要作品,以现代简约风格打造上海精致生活范本.

项目开发商杨浦城投集团,是区国资委作为唯一出资人的国有独资公司.

杨浦城投集团参与并共同书写了杨浦20年余年的岁月传奇,深入了解杨浦的脉落,对区域内的每一寸土地、居民的生活习性、居住环境都深入了解.

所以,杨浦城投·悦江湾的品质非常值得期待.

杨浦城投·悦江湾采用了现代典雅的建筑风格,外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色,强调稳重典雅的视觉美学.

社区景观由朗道景观设计打造,设计理念是现代、轻奢、时尚的自然花园型社区,打造“一横三纵四进五花园”的空间格局.

效果意境图(过程稿)

上海杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】城投悦江湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】城投悦江湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】三条不同的归家礼序步道,坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被,展现自然有序的归家礼遇,尊崇不彰自显.

社区内设有五个花园,主题风格迥异,即可融入各类生活场景功能,又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验.

社区南面打造有约5700㎡的公共绿地(规划中),在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间.

杨浦城投·悦江湾真正做到了以宜居为目的,将舒适、自然与生活揉合为一.城投悦江湾售楼处电话:4008878824【售楼中心热线】城投悦江湾营销中心热线400-887-8824城投悦江湾售楼处地址400-8878-824

效果意境图(过程稿)

另外,4号楼底层设有架空层,将来规划打造成社区的泛会所,供业主和访客休息&洽谈,或者亲子玩耍.

社区自带约1500平米的商业配套,由开发商自持,计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业,为业主带来便捷.

效果意境图(过程稿)

产品方面,项目共290套商品住宅,主推建面约99㎡3房2厅2卫、约142㎡4房2厅2卫及约114㎡3房2卫,房地联动价99000元/㎡.

不得不说,建面约99㎡3房2厅2卫主力总价在千万级,“一步到位”精装大3房,是市区置业优选户型!

来看户型.

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△建面约99㎡3室2厅2卫户型图

建面约99㎡3室2厅2卫户型,主要位于1、2号楼,1梯2户设计,做到了三开间朝南+双阳台设计+动静分离+主卧套房设计,功能性和尺度感完美结合.

客餐厅相连,客厅+次卧南接双阳台,室内空间尺度感十足,整个采光面拉到极致.

主卧大套房设计,带卫生间+飘窗,阔绰空间可以轻松改造出衣帽间,专属于主人的私密空间.

该户型能满足业主从二人世界到一家三口,再到二胎家庭的全生命周期需求.

△建面约142㎡4室2厅2卫户型图

建面约142㎡4室2厅2卫户型,主要位于3号楼,2梯2户设计,大大提升了入户尊贵感和私密性.

该户型做到了四开间朝南+南北通透+主卧套房设计+全卧室带飘窗,一步到位的大4房.

客餐厅阳台一体设计,客厅南连宽景阳台,餐厅北连厨房,南北通透采光,将生活的奢度打开.

主卧套房设计,匹配独立卫浴、步入式衣帽和飘窗,空间非常阔绰.

上海杨浦城投悦江湾

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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