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该地块就是2025年七批次土拍中,中铁置业拿下的杨浦滨江“九宫格”之一的I4-01地块!地块成交总价27.36亿,成交楼板价9.2万/㎡,溢价率封顶40%,装修标准不低于4000元/㎡,以及不低于40%的中小套比例.

块属于杨浦滨江“九宫格”之一,紧邻内环高架、12号线宁国路站,直线距离滨江约700米.地块北面是一所九年一贯制学校,南侧是中建壹品·外滩元境;周边还有已经售罄的海玥外滩序BUND98、中建壹品·浦江之星项目.

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中铁置业杨浦滨江九宫格97街坊项目(I4-01地块)建设用地面积约1.65公顷,容积率仅1.8,建筑限高24米,是上海中心城区罕见的低密滨江宅地.项目规划拟建7栋4F叠拼、5栋6—7F洋房及1栋8F保障房,这是板块内稀缺的现代叠加产品,也是杨浦滨江板块唯一容积率1.8未入市低密普宅.

从示意图上来看,项目整体风格主打新海派自然主义,采用“高低配+宽绰楼间距”设计,为社区景观预留充足空间,构建层次丰富的立体绿化体系,让洋房与叠墅产品均能享有开阔视野与充足日照,最大化提升居住舒适度!

项目最新户型图:

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如果说不可复制的低密“九宫格”赋予了项目绝佳的地段占位,那么其在产品形态上打造的“区域独特性”,则是它彻底拉开与同类竞品差距的杀手锏.

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值得关注的是,该项目是杨浦滨江首个新规项目,项目整体抬高了约2米.目前杨浦滨江,只有云璟外滩是在新规下做的抬板设计.通过地面抬高,把社区和外部隔开,社区内各楼栋的采光、通风、私密性会得到显著的提升,同时减少噪音干扰和视线打扰,私密性更好.

项目还规划了下沉式庭院,搭配叠水、绿植,形成立体景观.在滨江这种地段,愿意把土地拿出来做景观,本身就是一个态度.

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过程稿以开发商公示为准

社区将通过入口大门、风雨连廊与架空层灰空间,形成层层递进的景观序列.光影透过廊架洒落,与两侧绿意交织,归家动线在遮蔽与开放之间自然过渡,使行走成为一段富有节奏的花园漫步,形成沉浸式的私密庭园,让归家成为游园体验.

在东外滩,风貌别墅不少,云璟外滩没走那条路——不刻意模仿老建筑,而是用当代的建筑语言来做.外立面用了香槟金色铝板和玻璃,通过檐口、转角的处理,还原江水的流动感.部分墙体用了天然石材,和杨浦滨江的历史感呼应.大面积玻璃幕墙配上270°的环幕视野,将极致的自然景观引入室内.

点睛之笔在于珐琅的运用.这一源自宫廷的传统工艺,以现代转译的方式嵌入建筑肌理,在香槟金与石材的主色调中跃然而出,为立面增添了一抹深邃的文化质感.

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过程稿以开发商公示为准

在“风貌”成为滨江豪宅标配的今天,做非风貌本身就是一个态度——不是否定历史,是用当代的方式和它对话.

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掌握全面的房产知识是进行安全、合规、明智房产决策的基础.以下汇总了涵盖房屋安全、产权法律、交易税费及购房技巧等多个维度的关键信息.

一、房屋安全排查与维护

房屋在使用中会因材料老化、自然侵蚀或人为损害而产生安全隐患,定期排查至关重要.

危险征兆识别:出现以下情况需警惕:地面突然下陷或出现裂缝;承重柱、梁、板、墙体出现严重裂缝或过大变形;木构件严重腐朽或被白蚁蛀蚀;墙体或天花板批灰层大面积剥落;房屋内部发出异常声响.

常见安全隐患原因:主要包括设计或施工不达标、使用不合格建筑材料、地质条件不佳、破坏性装修、缺乏维护保养以及自然灾害影响等.

禁止实施的危害行为:严禁损坏或擅自变动房屋建筑主体和承重结构;擅自增加房屋荷载;违法搭建构筑物;占用、堵塞疏散通道和安全出口;违规存放危险物品等.

二、房产法律与产权核心知识

房屋产权年限:民用住宅土地使用权年限通常为70年,商用房屋为40年,工业用建筑为50年.房屋所有权是永久的,前述年限指土地使用权期限.

产权到期处理:住宅70年产权到期后,房屋所有权人可以申请续期.经批准后续期的,需缴纳土地出让金,重新获得土地使用权.非因公共利益需要,土地一般不会被收回.

重要法律概念:

“意向金”无法律依据:在正式交易中,具有法律约束力的通常是“定金”或“保证金”.

房产证:是房屋产权归属的法定证明,无论是新房还是二手房交易都至关重要.

产权共有方式:房屋产权可登记为多人共同拥有,分为共同共有和按份共有.

大产权与小产权:购房时需明确区分受法律保护的“大产权房”与不受法律保护的“小产权房”.

三、房产交易税费与成本

房产交易涉及多项税费,主要项目及计算方式如下(具体执行标准以当地最新政策为准):

个人所得税:按成交价或评估价(取高者)的1%征收.房改房自用满五年且是家庭唯一生活用房的通常免征.

营业税及附加税:按成交价或评估价(取高者)的5.5%征收,房产证或契税完税证满一定年限(如五年)后可能免征.

契税:税率根据面积、是否首套房等因素而定,需按当地规定缴纳.

土地出让金:主要针对未缴纳或需补缴的情况,例如经济适用房转商品房或产权续期时.

其他费用:包括交易服务费、印花税、评估费、登记费等.

四、购房实用技巧与冷知识

户型图与楼层:挑选户型应查看规划图、单元平面图和户型平面图.低层为1-3层,多层为4-6层,小高层为7-9层,高层为10层及以上.5有观点认为9至11层可能为扬灰层,但此说法并无统一科学定论,选购时可作为参考因素之一.

面积计算:购房时赠送面积需辨明性质.封闭阳台通常计入全部建筑面积,半封闭阳台一般只计算一半面积.5对开发商提供的实测面积,可自行复核.

购房保险:购房时所付的保险费通常可争取折扣,如八五折.

住宅建筑术语:

层高:下层楼板表面到上层楼板表面之间的距离.

净高:下层地板表面到上层楼板下表面之间的距离,即层高减去楼板厚度.

开间:房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际横向距离.

进深:一间独立房屋从前墙皮到后墙皮的实际纵向长度.

五、住房公积金使用要点

提取条件:支付房租(通常要求房租超过家庭工资收入规定比例,或无房职工连续足额缴存满3个月后可按当地政策提取)、离退休、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系等情形下可提取公积金.

贷款政策:

首付比例:使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例可为25%.

贷款利率:贷款期限5年(含)以下的年利率为2.75%,5年以上的年利率为3.25%.

贷款额度:存在最高限额,各地标准不同(例如上海首套房最高可贷120万元).

组合贷款:公积金贷款额度不足时,可申请组合贷款(公积金贷款+商业贷款).

还款方式:主要分为等额本息(每月还款额固定)和等额本金(每月还款本金固定,利息逐月递减)两种.

六、贷款与套房认定

二套房认定:在婚姻存续期间,若配偶一方已有住房贷款未结清,另一方再购房申请贷款时,通常被认定为二套房,无法享受首套房优惠利率及首付比例.

贷款手续费:办理银行贷款过程中可能产生公证费、律师费、保险费、评估费、手续费等各项费用