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建发海宸项目本身总占地约10.29万方,容积率仅约1.55,门口就是湿地公园,为新江湾低密大盘.

#建发海宸规划的会所总面积超5500平方米,其中包括约4200平方米的摩登会所与约1370平方米的泛会所空间.

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建发「宸系」中式作品,铝板与玻璃幕墙外立面,配园林景观.约1150套房源高低配,限高40米,含小高层、洋房、叠墅产品,满足刚需与改善需求.

出入口古典园林五进景观体系,人车分流设计打造舒适归家体验.

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项目整体为海派东方风格,融合了中西方建筑元素.海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺,打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑,成为高端住宅市场的新标杆.

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如今项目首批次还有少量房源在售,闲暇空余时间正好去到现场,看看能否捡漏“顶流”,岂不美哉.

据最新消息,项目二批次房源正在热销中!虽然房源数量有所减少,但二批次在楼栋和户型方面都有升级!

先看加推楼栋,几乎做到了栋栋有惊喜:此次加推的30号楼,视野简直无敌!坐拥新江湾城生态走廊一线水岸,南向无遮挡,四面寰景采光,犹如一座珍藏新江湾的私家观景台,俯瞰约11.4公顷原生湿地盛景,北面还能尽揽约1公里内环景观步道、方外游社区组团.

此次震撼登场的210㎡新品户型正位于30号楼的边套,观景视野可想而知.

30#,坐拥新江湾城生态走廊一线水岸,南向无遮挡视野,四面寰景采光,犹如一座珍藏新江湾的私家观景台,俯瞰约11.4公顷原生湿地盛景.

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社区内外一体化设计,极幕瞰景楼座南赏市政外环与约1000米水岸公园,北揽约1公里内环景观步道、方外游社区组团——窗外是永不重复的自然真迹,而您的目光是唯一的落款.

19#,雄踞两轴双环八景五园的圆心之上,被约1公里内环景观步道三面环绕,南邻儿童游乐区“方外游”,北接林下会客厅“碧梧轩”,西望浪漫瀑布“紫藤廊”,每一天皆是“推窗见园,出门入景”的生活实景.

12层小高层,由两个单元组成,一梯两户,电梯直达;首层设置架空层泛会所,弥漫海派生活的诗意烟火.

35#,位踞海派园林核心——约200米繁花长廊一线贵位,华亭烟雨、凤亭问泉、夜月涟漪、黄浦秋涛等尽览无余.

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约4200㎡高定摩登会所一步之遥,尽享恒温泳池、健身房、双私宴厅、影音室、品茗室等十大功能空间,摩登与浪漫触手可及.

东临爱乐亭,流转优雅音律;南接内环景观步道,流淌年轻活力,与南侧楼栋保持约20-22米舒适楼间距.一面文景雅致,一面阳光漫溢,帷幄海派生活的优雅节奏.

效果图火爆出街

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刚刚闭幕的中央经济工作会议在部署明年的经济工作中,对房地产提出具体要求.相比去年,这一次房地产工作仍被放在“化解重点领域风险”之列,字数不多,但政策目标、方向、工具都有新变化.

01

政策目标有变化

去年提的目标是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,这一次则提出“着力稳定房地产市场”,从“推动止跌”变为“着力稳定”,凸显政策决心,意味着政策核心趋向如何巩固住“稳”的态势.

在这样的判断背后我们看到,前十一个月,开发投资虽然在下降,但住房市场全面进入存量时代,全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比达到了45%,与此同时,房价降幅在继续收窄,部分大中城市一二手房交易总量同比在增长.所以,明年的政策目标核心是让市场“稳”得住.

02

政策方向有变化

去年强调的是“合理控制新增用地”“推进处置存量商品房”等,这一次则首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向,其中“优供给”是第一次出现的新词汇,意味着明年的政策是一套协同发力的“组合拳”,各地供地前要考虑好库存的问题,去库存的同时还要把“民生保障”也考虑进来,同时还要优化供地市场的结构.

03

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政策工具有变化

这一次,公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手.未来像优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大,这样即便你不买房,也可以用于租房提取,你要买房的话,贷款额度的提高可以帮助缓解更多刚需与改善群体的支付压力.

而“好房子”建设的有序推动,意味着将从供给端推动我们的住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代.

04

“城市更新”这个词的位置

大幅提前

去年,“加力实施城中村和危旧房改造”是放在房地产这一段表述中,而这一次,“城市更新”一下子跳进了第一部分,成为坚持内需主导中的一项重要工作.说明,明年城市更新的地位上升了,推进的力度将进一步加大.

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一、户型面积篇(最容易被坑的地方)

1.得房率=你实际能用到的面积:100平的房子,得房率80%,你家实际只有80平能用,剩下20平是楼道、电梯、大堂这些公摊.刚需优先选得房率78%-85%的,太低亏,太高(超过90%)大概率是没电梯的老破小.

2.别信“赠送面积”:飘窗、半封闭阳台本来就只算一半面积,是国家规定的,不是开发商白送你的.真正的赠送是设备平台、入户花园这种,而且必须能封起来当房间用才算数.

3.真正的南北通透长这样:客厅和餐厅的窗户正对着开,风直接穿堂过;不是“客厅朝南、卧室朝北”就叫南北通透,中间户永远做不到真正的南北通透.

4.户型方正=没有拐角和过道浪费:那种拐来拐去、有长长的走廊的户型,看着面积大,实际能用的地方少,摆家具也费劲.

二、楼层采光篇(住得舒不舒服全看这个)

1.黄金楼层公式:总层数÷2+1层,比如33层选17-23层,11层选6-8层.采光、视野、噪音都最好,后期出手也最快.

2.这些楼层可以买,但必须砍价:

-腰线层、槽钢层:不是不能住,只是容易漏水、挡采光,必须便宜5%-10%才值得

-一楼:除非带独立院子且不返潮,否则别买;返潮、蚊虫多、隐私差是硬伤

-顶楼:除非带独立露台且防水做的特别好,否则别买;夏天热、冬天冷、漏水概率高

3.采光怎么看最准:别在晴天上午10点后看房,要选阴天、早上8点前、下午4点后去,这时候能看到最差的采光情况.

4.楼间距=采光生命线:总层高×1.2是合格楼间距,比如33层(约100米),楼间距至少要120米,否则低楼层全年见不到太阳.

三、贷款省钱篇(能省几十万)

1.首套房一定要用公积金贷款:利率比商贷低2个点左右,贷100万30年,利息能省40多万.公积金不够的话,用“组合贷”,别全用商贷.

2.贷款年限选最长的30年:别听别人说“早还完早省心”,钱越来越不值钱,30年后的1000块可能只值现在的300块.而且提前还款没有违约金,有钱了随时可以还.

3.提前还款选“缩短年限”,别选“减少月供”:同样还10万,缩短年限能省十几万利息,减少月供只能省几万.

4.征信别乱查:半年内查征信超过3次,银行大概率会拒贷.自己查没事,别让银行、贷款公司随便查你的征信.

四、税费避坑篇(别多花冤枉钱)

1.二手房税费大头是这三个:

-契税:买家出,首套90平以下1%,140平以上1.5%;二套90平以下1%,140平以上2%

-个税:卖家出,房子满五唯一(满5年且是卖家唯一住房)免征

-增值税:卖家出,房子满2年免征

2.满二和满五唯一是砍价利器:不满二的房子要多交3.18%的增值税,100万的房子多交5万多,直接拿这个跟卖家砍价.

五、小区配套篇(决定生活质量和升值空间)

1.学区>地铁>商超>医院:学区是硬通货,地铁是刚需,商超和医院只要开车15分钟能到就行.

2.别买“规划中”的配套:销售说的“未来要建学校、建地铁”,没动工之前全是画饼.一定要看政府官网的正式文件,白纸黑字写了才算数.

3.物业比开发商重要:好物业能让小区多住10年,房价也比同地段差物业的小区高10%-20%.看房的时候看小区卫生、保安态度、电梯维护情况就知道物业好不好.

六、终极避坑提醒

1.不要交“诚意金”“认筹金”,只交可退的“订金”(言字旁),“定金”(宝盖头)交了就退不了了.

2.样板间的家具都是缩小版的,实际摆完会挤很多,一定要拿尺子量尺寸.

3.买房别只看单价,要看总价和月供,月供最好不要超过家庭月收入的30%,否则生活质量会大幅下降.