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十年新玺·革新之作

【海上清和玺】

2000万以内的少有选择

配备大几千万级的顶豪精装

顶配的核心资源还在升级，徐汇远未到顶

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01

徐汇将进入约20万+时代

高溢价浪潮下的“大赢家”！

我一直有这样的观点：同样的预算，没有人能拒绝徐汇。

我们通过三个维度来看一下这件事情：

第一，新房土拍市场，徐汇一枝独秀。

虽然高溢价的土拍让全市的新房门槛普涨。像大宁、新杨思、杨浦滨江等区域纷纷进入约14-16万+的时代。

但徐汇，则是一步进入约20万+的时代：

绿城新房前两天有放风价出来，预计均价接近约20万/㎡。

东安新村地块协议出让，可售商品住宅楼板价约13.3万/㎡，预计售价约20万/㎡+。

云锦东方的24套别墅产品，预估售价甚至远超约20万+。

这就证明了： 徐汇就是上海现阶段潜力&价值更强的区域！

第二，徐汇的二手房房价走势领跑浦西七区！

可以明显看到，随着市场的波动，强如黄浦也有明显的二手房波动，但徐汇却相当坚挺，并且在市场回暖后稳步上扬。

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数据来源：小胖看房数据库

另外，从2024年1月开始，徐汇区共成交了15692套房源，领跑浦西七区。

数据来源：小胖看房数据库

第三，顶配的核心资源还在升级 ，徐汇远未到顶！

从徐家汇商圈到漕河泾产业园，从全市教育的金字塔尖到世界级水岸经济带，徐汇的各项资源都是核心区中的佼佼者。

但在这样的基础上，徐汇还在升级：

商业升级：

经过近十年的不懈努力，徐家汇商圈的改造升级已进入收获期。

港汇恒隆广场、美罗城、太平洋数码等标志性项目已陆续完成升级改造，焕发出新的活力。其中，“浦西最高楼”之称的徐家汇中心T1、T2塔楼也已相继封顶，成为新的地标性建筑。

一座崭新的国际消费中心即将落地！

教育升级：

前几日，项目周边的上海市长桥中学公众号正式更名为上海市徐教院附中南校 。

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上海徐汇海上清和玺售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）另外，项目周边的 长桥二小已经变成上海小学（龙川校区） 。 （学校相关讯息及学区规划具体以教育局公示为准）

不断升级的教育、越来越浓郁的教育氛围，徐汇绝对是虎爸虎妈们居住的第一选择。

出行路网的升级：

徐汇区着力实施“六纵”路网计划，重点辟通6条南北通道，目前已开工建设31条道路。

其中，项目东边的龙川路拓宽至4车道，未来串联上海南站、植物园等徐汇南北区域。

这就证明了： 同样预算买到徐汇，你能享受更便捷、更潮流的资源！

第四，滨江开发典范，世界级水岸经济带！

都说一江一河是上海的顶层规划，但整个黄浦江沿岸，如今开发规模、开发能级、开发速度的顶点，就是徐汇。

约11.4公里滨江岸线已完成贯通开发，包含8.4公里亲水步道和50万平方米公共空间，沿线布局多个超百万方的规划组团。

更重要的是，徐汇滨江北段已发展饱和， 下一步发展着力点就是海上·清和玺所在的中央公园组团，将是徐汇滨江下一个发展极。

据悉，中央公园将结合上海植物园的先发生态优势，打造大面积生态、居住及商业的组合业态。

其实这就是徐汇滨江一贯的开发逻辑，让居住和生态、休闲紧密结合在一起，只不过中央公园组团更强调 绿色生态，更宜居 。

另外，根据最新发布的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035）》， 长桥板块被官方纳入徐汇滨江 ，成为整个滨江发展核心场域之一，未来可期。

这些数据印证徐汇区在土地价值、滨江开发、教育资源、基础设施、产业能效等维度均处于上海首位，并且还在不断升级。

这促使了徐汇如今更高的新房涨价空间，也造就了海上清和玺的潜力！

总结一下，现在，整个中环+徐汇，千万级预算或许只有海上清和玺一盘可选；

未来，中环沿线进入约14万+时代、徐汇将进入约20万+时代，约千万级的新房或许不会再有。而海上清和玺一旦进入二手房市场，将有无限的可能。

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02

十年新玺·革新之作

全市少有的万方实景示范区

关于这个示范区有几点值得重点强调：

首先， 规模超大 ，一般示范区也就4000、5000方，海上清和玺约10000㎡展示面是开发商对自身 产品兑现力 绝对自信的体现。

其次，不仅大，示范区更 有里子有面子 。

小编总结几点，大家一起来看一下项目惊人的兑现力。

1、2000平超配会所，全实景开放展示！

在海上·清和玺，招商蛇口首次提出 “垂直会所体系” 的空间布局设计，将原本扁平式的功能布局以立体的方式重新构建，实现复合空间的多元利用。

其中会所及架空层总体量约3000㎡ ，如此大规模的定制，在整个上海高阶产品中同样也是超前列的存在。

约2000㎡地下会所内含 璀璨星空顶泳池、私宴厅、室内高端健身器材 （沃特罗伦或同等档次品牌）甚至 高尔夫场所 （高尔夫尊或同等档次品牌） 。

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其中，星空顶泳池值 得重点强调一下：不同于其他项目的泳池，海上清和玺的泳池采用 637259块纯手工铺 贴 的独一无二专属定制ARTDECO美学拼花马赛克，用 纯天然优质石材打磨 的罗马柱点缀。

这不仅仅是一个活动空间，更是一个艺术的门庭，让业主足不出户尽享法式惬意优雅。

展示区实拍图

2、约 1000平主题架空层，作为业主生活的延伸。

海上·清和玺部分楼栋还为业主定制了1000平架空层、七大主题！

其中包含艺术品鉴、社交娱乐、品茗阅读、亲子互动、儿童娱乐等全覆盖。其中阅读主题“龙门书院”架空层已经实景呈现。

展示区实拍图

3、全域风雨连廊，顶豪级的归家居住体验！

海上·清和玺将风雨连廊扩容为一个完整的归家体系，将整个社区以约 500米全域连廊体系贯通 ，真正做到全住宅楼栋无风雨归家。

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展示区实拍图

4、殿堂级车库，领创中央车站！

地上空间的美学感受随着车行归家动线也延伸到了地下，海上清和玺的地下车库，不仅精装交付，还首次提出 “中央车站” 概念。

展示区实拍图

作为地下的驱车通道，本身也是整个空间的枢纽平台，连通海派会所、地下庭院，高效抵达的同时，保证了业主的私密性，营造独一份的尊崇体验。

展示区实拍图

此外，海上·清和玺将奢宅的功能充分融入空间思考， 留有专属的访客车位，私人司机休憩室、VIP业主洗车等。 在场域设计中，空间展开成星级酒店式、可社交的中央场所，访客和业主可实现无界的会所观赏和交互。

展示区实拍图

“中央车站”的出现，打破了原有车行通道的理念，让空间更像一个可以短暂停留的开放式空间。

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5、超50米的气派门庭，焕新徐汇归家仪式感的尺度。

展示区实拍图

6、社区含“奢材”量很高。

门庭延街的外立面，以精工定制弧形 米色石材 为主调，镶嵌典藏级 老虎玉大理石 ，点缀 古铜色现代海派艺术感 灯器，整体呈现出百年海派的贵雅气质。

展示区实拍图

在门庭的环岛空间，景墙面采用中轴对称的设计布局，定制了 奢石镶嵌装饰 ，将曲面艺术与经典石器之美圆融交融。

展示区实拍图

预接待厅地面瓷砖采用 威尼斯白 与 爵士白石材拼花 设计，纯人工铺装保证花纹的奢华质感。

甚至壁面装饰的水晶灯，都选用高规格的E9级进口水晶制作。

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展示区实拍图

7、海上·清和玺的空间不是简单的功能间，而是化身艺术空间。

在酒店式归家环岛中心，海上·清和玺原创了艺术装置——海派漩心。

首创经典山茶花图腾设计，其灵感源于海派建筑中的山茶花图腾，其采用了 300余枚鳞片定制，超过2000次折叠锻造 ，最终才营造出眼前这般美轮美奂的冰裂纹视觉图样。

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展示区实拍图

8、不仅是金钱上的奢侈，更是时间广度的奢侈。

比如，整个下沉式庭院材料选用 土耳其进口老虎玉 ， 由匠人耗时60天手工打磨定制 ，可见海上·清和玺对业主归家仪式感设计的用心与苛求。

海派光厅之外的归家迎宾树木更是由设计师 辗转多个城市才寻到的、树龄超60年的福木“紫薇” 。

展示区实拍图

在公区配置上， 我认为项目可以说是超配。

甚至项目在软实力上也卷到了天际， 物业采用金玺服务 ，以8S至高玺系服务标准，一栋一管家，包含快递、外卖送上门，垃圾上门回收等服务细节。

海上清和玺售楼处电话：400-812-3664上海徐汇海上清和玺售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）

示意图，仅供参考，以最终物业服务合同为准

03

徐汇约2000万以内的少有选择

配备大几千万级的顶豪精装！

项目户型和精装质感也是同级中翘楚 ，为海上·清和玺赋予了更高的一层价值，是徐汇新一代品质标杆。

建面约112㎡有两个市场独树一帜的看点：

其一，一般动静分离的户型，过道几乎完全浪费。

但项目 很好把过道和餐厅结合在一起，可根据客户需求来灵活使用，避免了空间的浪费，提高了利用效率。

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建面约112㎡创意展示空间实景图

其二， 阳台有花池 ，既是室内使用空间的延伸，更为业主提供丰富的生活志趣和意境。

另外，该户型通过巧妙的 S墙 实现冰箱内嵌，主次卧与客厅全南向的阔景阳台等设计，让空间进一步放大，真三房设计，居住N年都不用换房。

建面约112㎡创意展示空间实景图

建面约134㎡除了超5米客厅面宽，还拥有两大独家竞争力。

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其一，半开放式厨房，结合客餐厅阳台一体化设计，当你站在厨房， 视线无遮挡直接触达阳台 ，甚至直抵外面景观。

项目建面约134㎡创意展示空间实景图

其二， 大主卧带约270°飘窗 ，市面罕见，秒杀同级紧凑四房主卧的舒适度、采光和视野。

另外，阳台花池也是标配；北次卧紧邻次卫，其实和套房无异，使用方便。

精装上， 项目拥有不输顶级豪宅的配置：

大金 (或同等档次品牌)的中央空调； 百朗 （或同等档次品牌）新风系统； 博世 （或同等档次品牌）燃气灶+油烟机+洗碗机、 博世或AEG （或同等档次品牌）冰箱等；台盆为 唯宝 （或同等档次品牌）；主卫 科勒 （或同等档次品牌）复古龙头，马桶为 高仪 智能马桶（或同等档次品牌）……

同时 精奢细节的嵌入 ，不仅室内高颜值，更保障了业主后期绝佳的使用体验。

管中窥豹：

比如， 定制铸铝门、专属奢石把手 ，进门后玄关地面设计了 专属石材拼花 ，并定制 通体玄关柜 。

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项目建面约112㎡创意展示空间实景图

又比如厨房墙面采用 岩板通铺 ， 奢石台面 更瞬间提升整个空间质感。

项目建面约134㎡创意展示空间实景图

项目用材之考究、细节之细腻（整个室内运用奢石、奢板、奢皮、奢镜的搭配），是海上·清和玺不惜成本营造卓越产品力的体现。

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上海买一手房必看！材料税费清单全梳理

想要买房的朋友们注意了

想在上海买套属于自己的新房

可不是攒够首付就能闭眼冲

从限购资格到贷款额度

从摇号规则到税费减免

政策里藏着不少门道

今天就带大家了解在上海

购买一手房需要准备哪些材料

需要支付哪些税费

问

需要准备的材料

1

户口簿/户籍证明

需要原件＋复印件2份

①户口簿整本复印，页码连续，复印至第一页空白页

②户口簿上的婚姻状况须与实际情况一致，否则需至派出所更新

③户口簿上未成年小孩，若无法直接判断出不是认购人子女，需提供该未成年小孩出生证明

④若为丧偶，如果户口簿婚姻状况没有体现“死亡”或“丧偶”，需提供死亡证明

⑤户籍证明需体现户籍证明号

⑥集体户口需提供户主页，若无法提供原件，复印件需至派出所盖章

2

身份证明

需要原件＋复印件5份

①所有家庭成员（单身/已婚家庭＋未成年子女）身份证明，正反面复印在同一页，一页仅限1人

②香港（香港身份证及回乡证）、澳门（澳门身份证及回乡证）、台湾（大陆往来通行证）、外籍（护照：照片页、签证页、签名页，需提供翻译件）

3

结婚证或离婚证明

需要原件＋复印件2份

①所有婚姻证明材料需为带章的原件

②结婚证/离婚证，需整本复印

③离婚证明：离婚证及离婚协议、民事调解书、法院判决书及生效告知书三选一

④若有过离婚史需提供离婚证明（若有多次离婚史，需提供多次离婚证明）

⑤结婚证或离婚证上姓名、出生年月与身份证信息不符，需至有关部门更新为最新并一致状态

⑥三年内离婚人士若离婚协议涉及房产（土地性质为集体和商业性质除外），需是明确分割清楚的，否则需提供补充协议

⑦国外结婚证需提供翻译件，并由大使馆认证；若国外结婚证显示的证件号码与认购登记时出具的证件不一致，还需提供其他证明材料，例如出入境证明等

4

未成年子女出生证（若有）

需要原件＋复印件2份

①未成年子女出生日期在结婚证日期之前的，需至街道计生办开具“未婚先孕证明”

②未婚生育需开具相关证明

③国外出生证需提供翻译件，并由大使馆认证

5

不动产登记证/房产证/预告登记证/

网签合同/征收补偿安置协议

需要原件＋复印件2份

①整本完整复印（产证如有附图页，原始状态及展开状态均需完整复印，产证附图如以二维码形式展现，二维码原始状态复印，二维码扫出的附图打印）

②沪籍认购人2011年1月31日前与父母共同共有，不在限购范围内的房产，若因房产变更导致现产证日期在限购政策后，除提供产证外，还需至房产交易中心调阅其原始记录，并提供与父母的关系证明

③5年内通过赠与方式转让的房产必须申报，同时需提供房产交易中心出具的该房产历史赠与记录

6

产调

需要原件＋复印件2份

①认购人及家庭成员（配偶）都要提供，名下无房也要提供

②房屋所在地房地产交易中心提供的盖章原件或随申办“市民云APP”查询结果的“个人不动产登记信息查询记录（现状）”截图彩色打印

7

上海市社保或税单（若为非本市户籍）

需要原件2份

①必须是第一认购人的社保/税单，且必须是上海本市的

②外省市户籍提供认购截止日往前推63个月累计满60个月；境外提供认购截止日往前推1年

③税单缴税类型为“工薪所得”或“劳务所得”，60个月累计纳税金额需满1万元

8

劳务合同及工作类居留许可证

（若为港澳台及境外）

需要原件＋复印件2份

①劳务合同时效需覆盖至认购截止日往前推1年的劳务合同

②劳务合同复印件加盖公司公章以骑缝章（都是红章）

③社保/税单缴纳的公司需与劳务合同上的公司保持一致，若社保/税单上无法体现公司名称，需提供劳务合同公司与社保/税单缴纳公司一致的证明

9

资金、存款类证明

需要原件＋复印件2份

①认购金银行卡务必提前开通大额刷卡支付功能，避免因限额而影响认购

②支付认购意向金的银行卡原件必须是第一认购人名下，在上海开户的借记卡，卡背面签名栏需持卡人签名

③认购金银行卡正反面复印在同一页上，写上卡号、开户行（具体到某分行/支行）、持卡人姓名及手机号

④支付认购意向金的银行卡权属证明需体现持卡人姓名及卡号

⑤存款证明/资金冻结证明必须为第一认购人名下

⑥资金冻结证明需是开发商指定银行支行出具；

⑦资金冻结证明存款金类型仅限现金活期存款

⑧资金冻结证明（活期）的周期不得少于30天到45天（以开发商公告为准），资金冻结证明原件将于选房次日后归还

⑨参照银行认房认贷口径认定的首套或二套房首付比例

⑩上述冻结资金金额均不包含认购意向金

⑪资金冻结证明冻结起始日为认购材料公示期至认购截止日期间任意一天，资金冻结证明冻结截止日为不早于认筹时间

⑫如意向认购客户无法提供符合首套房资格的有效证明，一律以二套房论处

⑬资金冻结证明将由相关银行机构验证真伪，是否有限以银行判定为准，如有伪造，一经发现，将追究当事人的法律责任

10

征信报告

需要原件2份

①有效期为1个月以内，需显示个人住房类贷款记录

②所有认购人及其家庭成员（配偶）的征信报告都需提供

③如无法提供征信报告，则均需按照二套提交资金冻结证明

注

特殊情况补充材料

1、军人

现役军人

《部队政治工作部证明》原件

《军官证》复印件

退役军人（自主择业）

退役军人事务管理局开具的证明，原件

《军人退役证》复印件

退役军人（同一安置）

单位证明，原件

《军人转业证》复印件

消防救援人员

军人退役基本养老保险参保缴费凭证，原件

军人退役基本养老保险关系转移续接信息表，原件

在职证明，原件

2、博士后

博士毕业

《硕士毕业证书》复印件

《博士毕业证书》复印件

教育部学历证书电子注册备案表，原件

教育部学籍在线验证报告，原件

注意：硕博连读提供研究生院转博证明，原件

博士后毕业

《博士后证书》复印件

出站证明

3、镇保

镇保人员在职

城镇职工基本养老保险交费情况，原件

养老保险个人权益记录单，原件

镇保人员退休

社保中心出具的缴纳轨迹证明，原件

养老金核定表，原件

4、协保人员

社保中心出具的缴纳轨迹证明，原件

养老金核定表，原件

问

需要支付的税费

1

契税

根据房屋面积和购房者情况缴纳

契税税率：

1. 首套房

面积≤140㎡：1%

面积＞140㎡：1.5%

2. 第二套住房：

面积≤140㎡：1%

面积＞140㎡：2%

3. 第三套及以上住房或企业购房：

无面积限制，统一按3%

2

印花税

房屋成交价格的0.05%

3

增值税

根据房屋年限和是否是普通住宅，税率有所不同。一般情况下，增值税率为房屋成交价格的5.3%

问

关于限购

Q：非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，连续1年社保或个税单是否可断缴或补缴？（不含崇明区）

A：可以断缴，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍单身人士在崇明区购买住房的要求是？

A：非本市户籍单身，需符合在崇明区正常缴纳的社保或个税单，满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍居民家庭在崇明区购买住房的要求是？

A：非本市户籍居民家庭，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍居民所购住房在外环内的，社保或者个税单的要求是什么？

A：所购住房在外环内的，需满足网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。需满足的条件是什么？

A：是的。①非本市户籍居民家庭，不包含单身人士，②持有在有效期内的《上海市居住证》，③积分达到120分且在有效期，④网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍单身人士持有上海市居住证且满足120积分和社保或个税单满3年，否能买外环内一手房？

A：非本市户籍单身人士不可以，只针对非本市户籍居民家庭。

Q：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。若非本市户籍居民在限购政策前同父母共有住房，是否可以剔除？

A：符合条件的可以剔除。例如：非本市户籍AB家庭，A条件满足，限购前同父母有房，则可剔除（≤2套），B不满足则不可剔除。

Q：多子女购房政策对子女的年龄要求？

A：多子女家庭定义：家庭中有至少有2个子女，其中至少有1个子女是未成年。如2孩家庭，可以一个成年，一个未成年，即符合多子女家庭政策。

Q：持《上海市居住证》且积分和社保/个税单满足条件的非本市户籍居民多子女家庭，可购买几套？

A：可购买3套。

Q：在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。如何理解？

A：在新片区增购1套住房的前提需满足在临港新片区工作，经临港管委认定符合后，名单流转交易中心，办理交易过户。

Q：9.29出台的本市房地产市场政策在购房资格上境外及港澳台人士是否享受？

A：境外及港澳台人士按原购房政策执行。