老旧住房迎新机,自主更新政策详解!家家户户都受益!
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近日，一则重磅消息为无数老旧小区居民带来了希望——中共中央、国务院正式发布《关于推动城市高质量发展的意见》，其中明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
这意味着什么？简单来说，就是您所在的老旧小区有机会通过业主自主组织、自主决策，进行拆除重建或改造升级，不离开熟悉的环境就能住上新房！
这与以往由政府或开发商主导的改造模式不同，新政策更加强调居民的主体地位和自主权利，让居民真正成为住房改造的主人。
所谓老旧住房自主更新、原拆原建，就是在尊重居民意愿的基础上，由居民自主组织、自主决策，对老旧住房进行拆除重建或改造升级。
居民可以根据自身需求和实际情况，对房屋的结构、布局、功能等进行重新规划和设计，让老房子焕然一新。
这一政策适用于城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。
改造内容全面
城镇老旧小区改造内容可分为三大类：
基础类：满足居民安全需要和基本生活需求的内容，如市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修；
完善类：满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，如环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；
提升类：丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，如公共服务设施配套建设及其智慧化改造。
资金筹措多元化
建立“政府补贴+居民共担+市场参与”机制：
居民出资：可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实；可提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造；
政府支持：纳入保障性安居工程，中央给予资金补助；提供行政事业性收费减免和税收优惠政策；
市场参与：探索REITs等金融工具吸引社会资本。
规划弹性突破
新政策允许原拆原建中增加地下空间、调整容积率。例如：
厦门市规定，因原有住宅按套扩面的，需要补交土地价款，但可延至房屋上市交易时补缴；
无锡市按阶梯补差价政策，居民扩面5-10㎡仅需补缴14850元/㎡。
03
实施路径指南
如何申请城镇老旧小区自主更新改造？以下是常见步骤：
1、业主发起：城镇老旧小区自主更新改造应经全体改造房屋所有权人书面同意；
2、成立组织：房屋所有权人经区政府批准后作为自主更新改造实施主体，可以成立自主更新委员会、委托业主委员会或者具备相应资质的法人；
3、编制方案：编制更新项目实施方案，包含改造方式、改造内容、资金筹措、建设时序等事项；
4、联合审查：向所在街道提交方案，由区政府组织住建、财政、资源规划等部门进行联合审查；
5、方案深化：按照审查意见修改完善方案，报区政府同意；
6、审批建设：申请建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
7、验收登记：完成竣工验收备案后，向不动产登记部门办理不动产登记。
杭州的浙工新村是浙江省首个采用自主更新模式重建的危旧房小区。
该小区始建于上世纪80年代，大部分楼幢建筑年代久远，采用预制多孔板和条形基础，没有抗震设防和配套设施，存在许多安全隐患。
在《全面推进城市更新的实施意见》推动下，浙工新村居民以“一幢楼一代表”的原则成立了居民自主更新委员会，代表大多数居民行使权利。
在获得近100%居民同意的前提下，居民自主更新组织向政府提交了更新申请。项目整体更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，出资比例超过80%。
重建后的浙工新村新建了7座11层的小高层，所有楼房都配备了电梯，实行人车分流，并建设了地下停车库。小区的绿化率提升至25%以上，还新建了“一老一小”活动中心等配套设施。
政策带来的机遇
对居民来说，这项政策带来了诸多实实在在的好处：
提升居住品质：告别破旧的房屋，住上更加安全、舒适、宽敞的新家；
增加房产价值：房子变新了、环境变好了，房产的市场价值和租金收益可能随之增加；
改善生活环境：增加电梯、停车位等配套设施，生活便利性大大提高。
对城市发展而言，老旧住房自主更新、原拆原建也具有深远意义：
激活城市存量资源：提高土地利用效率，为城市的发展腾出更多空间；
促进产业转型升级：带动建筑、装修、建材等相关产业的发展，创造大量就业机会；
提升城市形象和品质：改善城市的整体面貌，增强城市的吸引力和竞争力。
可能面临的挑战
当前推进仍面临三重挑战：
利益协调难题：低楼层住户反对、产权纠纷等问题突出，需建立“居民自治+法律调解”机制；
资金缺口压力：尽管政府补贴力度加大，但部分城市专项债发行规模有限，需探索更多金融工具吸引社会资本；
历史保护矛盾：老旧建筑中约15%涉及文保单位，需建立“一屋一策”保护方案。
如果您所在的小区也有自主更新的意愿，以下建议可能有所帮助：
1、充分沟通协商：自主更新改造应经全体改造房屋所有权人书面同意，前期充分沟通协商至关重要；
2、成立代表性组织：可参考杭州浙工新村“一幢楼一代表”的原则，成立能够代表大多数居民的自主更新委员会；
3、科学编制方案：结合小区实际情况，科学编制更新项目实施方案，包括改造方式、改造内容、资金筹措等；
4、用足支持政策：充分利用政府提供的各项优惠政策，如行政事业性收费减免、税收优惠、公积金提取等；
5、借鉴成功经验：参考杭州、厦门等地的成功案例，学习其经验和实施路径。
总 结
杭州浙工新村的成功让我们看到了自主更新的巨大潜力。这个始建于上世纪80年代的老小区，通过居民自主更新，如今变成了拥有电梯地下车库、人车分流、绿化率超过25%的现代化社区。
厦门市也于2025年8月18日起施行《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》，有效期5年，为当地老旧小区改造提供了明确指引。
未来，我们有望看到更多的老旧小区焕然一新，居民们的生活品质得到大幅提升，城市的面貌也将变得更加美丽宜居。
抓住机遇，积极参与，让我们共同期待美好家园的新面貌！
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
