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上海「华润虹桥润璟 」

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虹桥主城区臻稀纯洋房社区「虹桥润璟」三期12批次已过会！建面约92-198㎡洋房即将加推入市！过会均价71101元/㎡！

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很多人不知道，上海地段分等级，住宅部分地段共分11级。

开发商拿地的价格标准，动拆迁的补偿标准，甚至社区、商业的停车场收费标准，多少都依据了这一份《上海市城乡建设用地基准地价成果》

基本按环线来分

上海住宅市场的11级地段，主要以环线来区分，1、2级地段基本都在内环内，内中环主要是2-4级地段，中外环主要是4-6级地段，外环以外以7-10级为主。除此以外，这个分级还有三大亮点。

① 浦东等级低于浦西

尤其是上海1级地段，浦东仅占了一个小陆家嘴的沿江区域，而浦西1级区域在黄浦、静安、虹口、杨浦、徐汇都有占位。

② 1级区域缺了一块

整个1级地段，在黄浦区有一个长方形的大缺口，正是上海城隍庙所在的位置。

③ 特殊的3级地段

整个地图的北上角有一大圈4级地段，只有一块橙红色部分的3级地段相当特殊。这是上海中环外极少分到3级地段的区域，这里就是新江湾城。

不难看出，这份2021年颁布的准则，还颇为“怀旧”。老黄浦、老卢湾、老静安，也就是老上海心中的白月光“黄静卢”，拥有大量1级地段，虹口、杨浦、浦东则依托了母亲河黄浦江才有点好地段。

不管城市如何变迁，或许一些历史积淀的底子这东西，总不会轻易改变吧。

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地段与价格不完全相符

从整体来看，上海目前的房价与这个等级划分是相匹配的。因为面包要参考面粉价，并且还要联动面粉价，这11级地段于是有了相应的基准地价，但也有例外。

以楼市热门话题前滩为例，新房价格已接近上海1级地段，甚至超越了不少2级地段，但如果按这份地段等级图来看，前滩区域仅占位上海的3级地段。

为何会如此？这就要拿出第二张重要的图表——住宅用地因素修正系数指标说明表。简单来说，就是在基准地价的基础上，按照一系列指标再做加减法。

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指标的第一个大点就是繁华程度，对应的内容就是商业中心，我们还是以前滩为例来给大家剖析清楚。

浦东有三个市级商业中心（小陆家嘴、前滩、旅游度假区），所以前滩在繁华程度这一指标，拿到了最大的加分项。

第二个大指标叫交通条件，里面包含了主干道、轨道站点、公交站点、轮渡站点，其中占分最高的前两项，前滩也是占据优势。主干道方面，前滩东面是南北高架，南侧是中环线，区域内两条越江轨道，加了最多分；轨道交通方面，东方体育中心站是3条轨道交汇站点，又加到了最高分。

其他指标分值较高的还包括公共设施（教育、医疗、文体）、环境质量、自然景观等。这就是为何类似于前滩、徐汇滨江，地价经过一番加成后，接近甚至超过一些地段等级比它们高的板块。这也是为何，中环外的三林滨江、新江湾城、森兰等新兴住区，其房价也跨跃了传统地段。

地价分级只是一个基准，好比一个班级期末打分，平时成绩占了6成，期末各科成绩占了4成，综合考量才是一个板块、一个地块较为完整和全面的价格体现。

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地段、地段、还是地段，这是房地产圈为数不多基本没有争议的论点。虽然大家都知道买房看地段，但对于地段的理解，却各不相同。

有些人，至今还停留在浦西一张床浦东一间房的年代；有些人，始终是环线论的坚持拥护者；还有些人高喊与时俱进，上海该进入板块多点开花的新时代。

或许大家说得都对，也都不对。结合浦西浦东的历史沉淀，结合环线内外的发展现状，结合板块发展的多种因素加持，才会出现这个真正的“地段”，还得看房子是谁造的。在上海滩，占着一流地段造了三流货，多了去了。

所以，笔者公布一个买房体会：不管是一流二流三流地段，尽量都买该地段的一流货。现在大多还是地段定价，产品定价的红利周期快来了吧。

回到今天的主题，上海的地段价值。

经过多年地段价值的研究和探索，才有了今天这个所谓倒挂地图。

不回到土地价值的本源是无法解释以下疑问的：

为什么作为上海中心的人民广场二手房挂牌价要低于前滩；

为什么老牌副中心徐家汇二手房挂牌价会低于徐汇滨江：

……

难道老牌市中心人民广场、徐家汇的地段价值远不如前滩？

显然不是！

这其中很大程度是房龄在作祟，人民广场、徐家汇标杆项目房龄都已经15年以上了，房屋价值自然随之折旧，已经很大程度不能代表地段价值。

那我们想要了解一个板块真正的地段价值，该去哪里查看资料？

2013年上海出过一版土地价值等级划分表，在这个版本里上海市居住用地共有为10级，外环以内以1－6级为主，外环以外以7－10级为主，每一级对应的土地价值是不同的。

从表里我们可以看到，最高一级住宅地价仅仅25840元/㎡，还是位于上海内环内陆家嘴等最顶级的位置。关键是这9年时间，中、外环不断雄起，地价早已发生了巨大变化。

亟待我们重新理解和刨析。

因此，我们开始了土地价值研究课题。

而如今的小程序，正是我们土地价值的升级版——地段价值。

从中我们不仅能一眼看出各个板块的价值高低，还能进一步了解各个板块如果有新房在售，它的市场价会是多少。

比如浦东城建森兰项目，它的市场价就是10W+，而嘉里巨峰路项目他的市场价就是12-13.5W之间，2个项目的倒挂率大家也就大概了解了。

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我们做小程序的初衷不仅是让小白能科学、高效的买到适合自己的房子。

也让开发商在拿地之初，对地块所在板块的价值有更深的了解。

今天我们通过这个楼市倒挂地图，让购房者与开发商这个“大购房者”，实现了高度互通。

也算是我们为楼市做出了一点点自己的贡献。

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下面我们分单价段，

去看一看上海各板块的地段价值。

地段价值≥20W的板块

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地段价值≥20W的板块，主要分布在内环内，少量中环板块进入该等级。

包括陆家嘴一线、外滩、苏河湾一线、豫园、新天地、瑞金二路、天平路、湖南路、南京西路街道、联洋等内环以内地区；

以及徐汇滨江、世博滨江内中环新兴滨江板块；

还有中环一带一枝独秀的古北壹号所在片区。

但是严格意义上这不是来自地段价值,而是低容积率带来的特殊溢价。

另一个没有想到的是：联洋板块考虑房龄因素并还原，已经超过20w。

也就是说如果联洋要再建一个新楼盘其价格在20-22w。

链家网房龄较新的二手房成交也验证了这些片区的地段价值，我贴部分成交截图进来，大家感受下：

地段价值17-20W的板块

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地段价值17-20W的板块，主要分布在内环内，部分内中环板块进入该等级。

包括陆家嘴二线、北滨江中段、塘桥、花木、南京东路街道、江宁路、江苏路、枫林路、蓬莱公园、瑞虹新城等内环内街道板块；

及碧云、金杨云山路、前滩、后滩、龙华南、虹桥街道、龙华南等内中环板块。

这些板块的价值与链家网房龄较新的二手房成交也十分贴合：

地段价值15-17W的板块

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地段价值15-17W的板块，比较零散的分布在内环和中环。

包括临平路(除瑞虹外)、欧阳路街道、龙阳路、潍坊等内环内板块；

以及大宁金茂府片区、天山、仙霞、田林、漕河泾、康健、东外滩等内中环街道板块。

中外环新江湾城、西郊宾馆一带、中海瀛台片区也进入了这个等级。

这些板块的价值与链家网房龄较新的二手房成交也基本一致：

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地段价值13-15W的板块

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地段价值13-15W的板块，主要分布在中环一带，少量内环内板块划进该等级。

包括苏州河以北北站街道(除苏州河一线)、中兴路社区、江浦、武宁、塘桥站附近等内环内地区；

以及大宁灵石公园一带、长风、植物园、杨思、北蔡、学林路站等内中环街道板块。

中外环长征、新泾、万源城、长桥、御桥核心区等也进入了这个等级。

这些板块的价值与链家网房龄较新的二手房成交也基本一致：

地段价值10-13W的板块

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地段价值10-13W的板块，主要分布在中环一带，少量外环外板块进入该等级。

包括普陀中环地区、宝山彭浦、虹口江湾镇、杨浦定海、浦东森兰、广兰路、北蔡部分、金虹桥龙柏金汇、九星古美等中环板块，

以及七宝、莘庄、春申、浦锦、孙桥、唐镇、紫竹等外环外板块。

这些板块的价值与链家网房龄较新的二手房成交也基本一致：

地段价值8-10W的板块

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值8-10W的板块，主要分布在外环一带。

主要包括宝山的中外环部分板块、杨浦的殷行街道、嘉定南翔、江桥、大虹桥主城区、闵行春申、浦东周康以及唐镇、川沙的部分地区等。

这些板块的价值与链家网房龄较新的二手房成交也基本一致：

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值6-8W的板块

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值6-8W的板块，主要分布在外环一带以及五大新城部分成员的核心地区。

主要包括宝山共富、杨行宝安公路、顾村公园一带、淞宝、嘉定新城、松江新城核心区、大虹桥拓展区、闵行颛桥、老闵行、吴泾、浦东周浦、横沔、川沙、曹路、外高桥等板块。

这些板块的价值与链家网房龄较新的二手房成交也基本一致：

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值4-6W的板块

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值4-6W的板块，主要分布在外环外以及郊环的青浦新城、临港核心区。

主要包括宝山顾村部分地区、罗店、杨行部分地区、嘉定菊园南门、安亭核心区、青浦华新、青浦新城、松江泗泾、松江新城部分、奉贤南桥、浦东航头、祝桥、惠南、临港等板块。

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值3-4W的板块

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值3-4W的板块，多数都分布在郊环外，外郊环还有金汇、车墩、青村、惠南等少数板块被划进该等级。

地段价值<3W的板块

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上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值<3W的板块，基本都在郊环外，板块势能较弱。

以上就是上海各板块的地段华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（预约热线）

上海华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-8787-554（欢迎预约）价值情况，是我们团队近3年的劳动成果所得。

如今都融入到了新房榜单小程序中，未来我们还会持续对小程序进行功能升级，为大家带来更好的使用感受，以及更科学的买房体验。