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第一是有目共睹的市场现象。绿城新房所到之处，皆掀起销售热潮：在上海，绿城潮鸣东方以19.5万/㎡的单价开盘即罄销售69.88亿，刷新全国单价地王项目的销售速度；在北京，绿城和樾玉鸣首开销售67亿，位居上半年北京楼盘销售榜单TOP2（数据来源：克而瑞北京）；在杭州，绿城玉澜月华以超44亿业绩，拿下上半年杭州楼市销售榜单NO.1（数据来源：克而瑞浙江）。

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上海潮鸣东方实景图

在二手房市场，绿城的价格溢价能力也明显高于同区域楼盘涨幅，走出自己的独立行情。

第二是客户现象。区别于普通房企，绿城拥有自己的一批忠实“绿粉”，绿城的项目开发到哪里，他们就坚定地追随到哪里。绿城的业主复购率已经达到惊人的51%，据相关数据统计，绿城的业主中大多是各行业的杰出代表，更不乏胡润富豪榜的上榜企业家。

第三是时间现象。绿城的产品之所以如此受追捧，离不开绿城对产品的极致打磨。有人说：绿城的实景图比效果图还好看，哪怕是交付10多年的小区，颜值和品质依然能打。这背后正是绿城对产品长期主义的坚持。

把目光聚焦到苏州，绿城的表现更是一骑绝尘。

绿城先是在2024年拿出两大城市标杆级神盘，在苏州最矜贵的金鸡湖和狮山落子，形成“东园西庐”的局面，创造了苏州豪宅销售神话：绿城逸庐两开两罄，三个月全部清盘；绿城玫瑰园三开三罄，拿下苏州年度新房销售金额榜TOP1。

绿城玫瑰园/绿城逸庐实景图

在土拍市场，绿城凭借独一档的品牌实力，几乎把最炙手可热、最核心稀缺的土地都收入囊中。2025年7月，继绿城玫瑰园后，绿城在苏州再次拿下园区双湖核心地块，成交总价46.67亿，楼面价达65242元/㎡，刷新苏州及江苏省的最高楼面价，成为全江苏的单价新地王。

可以说，整个苏州乃至全国，都渐渐进入“绿城时间”。昆山这座城市，也候绿城久矣。

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风雅宋韵首献昆山

绿城真正读懂了这座城市

为什么说绿城鹿鸣东方，即将颠覆昆山高端人居市场？

第一是时机把握之精准。绿城鹿鸣东方此刻的出现恰如其分。

据克而瑞数据统计，今年一季度，昆山新房成交套均面积达155㎡，创下了历史新高。尤其是玉山主城新房的成交套均面积，更是达到了167㎡，比苏州市区的139㎡还要高出近30㎡。值得注意的是，其中洋房和别墅类产品成交面积占新建商品住宅总成交量的39%，占比也是近10年来的新高。

加上昆山“以旧换新”政策不断升级，取消旧房面积144㎡以下的限制，旧房总价可按100%抵扣新房总价，进一步刺激了改善置换市场。所以“房子越买越大，越买越低密”已经成为昆山楼市当前真实写照。

与此同时，昆山主城此前从未出现过合院别墅产品，昆山也正在等待一座足以奠定城市封面的巅峰级作品。

第二是品牌读城之精准。项目由绿城管理、昆山国创集团及江苏永泰携手打造。而绿城不仅是墅类营造专家，更是读城专家。

绿城鹿鸣东方正是绿城品牌30周年之际，献给昆山最当时的作品。绿城读懂了昆山这座城市，也读懂了这片土地。首先它带来了昆山主城第一座宋风合院产品，将风雅宋韵，首献昆山。绿城以30年高端人居营造经验，洞察到昆山作为江南水乡所承载的千年人文底蕴，以及当代城市精神背后深藏着与项目一脉相承的隐逸气质。

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绿城鹿鸣东方效果过程图

此外整个项目仅229席，容积率1.2，其中71户合院户型约235-350㎡，158户四代平墅户型约149/178㎡。只有如此纯粹低密的产品形态，才能真正匹配昆山主城日益增长的终极改善需求。绿城与昆山，是强者之间的深度合鸣，更是同频共生的存在。

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昆山首个绿城庐系

绿城鹿鸣东方产品观首次揭晓

所以绿城庐系首次在昆山亮相，到底带来了怎样的产品？

在揭晓之前，我们要先知道什么是“绿城庐系”。作为绿城高端产品系，庐系曾获得2021年中国顶级豪宅产品系品牌价值第1名（数据来源：乐居财经）。秉持着“非繁华不入、非宜居不立、非人文不住”的择址观，不是每一座城市都能够拥有庐系。

回顾过往庐系作品，无一不是重点城市，无一不是核心板块，无一不是高端产品，无一不是热销神话：2017年，作为庐系开山之作，杭州西溪雲庐开创低密墅居的全新模式，创造8个月全线售罄佳绩；2022年，北京西山雲庐落址西山贵脉，连续两年霸榜北京别墅销冠；2023年，杭州咏溪雲庐首开成交破12亿，拿下当年杭州低密项目三冠王；2024年，苏州逸庐两开两罄，三个月全部清盘，刷新苏州记录……

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苏州逸庐实景图

同时在产品营造上，庐系始终秉持着“现代形、东方意”的设计理念。每一座绿城庐，都是对当代“隐贵”生活的注解。如果说「择址核心、取意东方、隐贵生活」是庐系最核心的产品基因，那绿城鹿鸣东方则全方位延续了这份基因。

先来说说「择址核心」，作为绿城献给昆山的进阶之作，怎样的土地足以匹配？绿城的选择是昆山下一个城市封面——经济开发区。

纵观昆山城市发展史，在沪苏一体化的大背景下，城市向东发展已成为不争的事实。据《昆山市国土空间总体规划（2021—2035年）》，主城核心地区由“一城”向“一核两翼三区”格局转变，东向，昆山要“积极推动沪苏同城化”，经济开发区正是昆山融入长三角一体化都市圈的最前沿之地。在苏州轨交11号线正式通车后，这里正式成为“苏昆沪”的核心纽带。

随着产业的不断升级，未来经济开发区将承担起经济中心与金融中心的城市职能，各行业顶尖人才也将汇聚并定居于此。事实上，如今的经济开发区板块也早已成为昆山高端改善公认的热门首选。而在板块内乃至整个昆山，一座容积率仅1.2的超低密宋风合院，可谓是前所未有，稀缺中的稀缺。

绿城鹿鸣东方区位图

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【绿城鹿鸣东方官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 聚焦到项目土地，绿城鹿鸣东方坐拥青阳港城市会客厅、夏驾河科创走廊、金东环宜居街区三大城市极核中心。真正做到“出门2公里，黄金生活圈”，这也意味着，住在绿城鹿鸣东方，未来高端商务区、滨水商业区、艺术活力街区、总部科技园、城市湿地公园……等地标级配套都触手可得。

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青阳港城市会客厅效果图

其次，绿城鹿鸣东方可谓把「取意东方」这一点做到了极致。

①尊重在地文化，从内到外的东方诗意

首先从案名开始，就充满着无限东方诗意。绿城鹿鸣东方——既有致敬“鹿城”在地文脉之意，又取意《诗经·小雅·鹿鸣》群贤雅集之名，东方日出之位，只为赋意更高维度的人居文明。

②迭代建筑立面，宋风院墅的东方美学

众所周知，绿城的立面颜值向来是业内的佼佼者，更何况是它擅长的低密院墅。

以项目的宋风合院为例，绿城在产品中提炼了歇山顶、重檐等经典形制，再以现代手法，将横向舒展线条、层次分明的挑檐加入构图，形成南北双立面的和谐统一。整体更以“屋檐、屋身、台基”东方建筑的经典三段式设计，简约中隐含贵气。

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绿城鹿鸣东方效果过程图

同时，绿城还汲取了东方宅院之精髓，引入了“一宅六院”：通过地下采光志趣空间、花园庭院、阔景阳台、星空露台等全域观景群落，构建出礼院、井院、巷院、静院、堂院、静院、星院。整个建筑从外到内都蕴藏着东方智慧下的美学思考。

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绿城鹿鸣东方效果过程图

而四代平墅，则是以城市界面美学为设计内核，通过大限度巨幕窗墙比引入无界风景，再以空中庭院形态，构筑立体的花园浮屿，让建筑在天际线中呈现出如山水画卷般的东方之美。

③复刻风雅园林，营造东方礼序空间

在传统建筑中，没有比一座园林更能表达东方韵味的空间载体了。

绿城鹿鸣东方于千年江南盛地，提取宋风雅骨之精髓，首先以造园大成之作《园冶》为范本，再结合昆山在地文化，以昆山玉峰山峦与阳澄碧波为叠山理水的规划理念，循迹昆山文人雅士，以诗画入景，复现《桃源雅集图》之神韵。从理念上来说，这是一次对江南园林的复刻与致敬，也是对诗意雅居生活的还原与追求。

绿城鹿鸣东方效果过程图

项目通过打造一轴四境，以山水风景为轴线，以画入园截取四重生活场景，把缘径寻门、山涧清泉、云隐寻径、林泽题石四境风雅勾勒串联，构建出传统与现代相互交织的东方礼序空间。一步一景，层层递进，以宋代美学为内核，让自然和人文无界融合，打造出一处隐于诗意山水中的自然居所。

04昆山绿城鹿鸣东方售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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一座庐的落款

绿城献给昆山的隐贵生活

但绿城鹿鸣东方最为稀缺，也最难复制的，是它极致的圈层文化。某种程度来说，这也是庐系最核心的产品基因：构建「隐贵生活」。

前面我们提到，整个项目仅229席，容积率1.2，其中宋风合院更是仅有71席，这种产品形态带来的圈层纯粹，是非常非常难得的。再加上项目所处的黄金地段，昆山的政务、商业、产业、文化等多个城市重点资源环绕，注定了这里一定是“出入皆人物”的城市高端大宅。

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李嘉诚预警应验！2026年楼市迎来大分化，刚需购房务必三思

多年前，李嘉诚一句“房地产将进入五年调整期”的预判，曾被无数人视为“老派投资人的过度保守”。彼时楼市热潮未退，房价普涨的惯性思维深入人心，不少人嘲讽他错失红利、急于套现，却没人真正读懂这句话背后的周期智慧。如今，时间来到2026年，楼市的走势恰恰印证了这位商界大佬的远见——曾经“闭眼买房就能赚”的时代彻底落幕，一场前所未有的深度分化席卷全国，无论是核心城市与三四线小城的差距，还是优质房源与劣质资产的分野，都达到了前所未有的程度。对于迫切需要安家的刚需群体而言，这场分化不是机遇，而是更严苛的考验，购房决策务必三思而行，守住家庭资产的安全底线。

李嘉诚的预警从不是空穴来风，而是基于行业规律与市场逻辑的精准判断。早从2013年开始，当内地楼市还在高歌猛进时，李嘉诚就已悄然开启“撤场”模式，陆续清仓广州西城都荟、上海东方汇经等核心商业项目，累计套现超百亿，此后多年不再新增内地房地产投资。彼时，多数开发商仍在高举高打、疯狂拿地，居民也在加杠杆购房的热潮中迷失，而李嘉诚却看透了楼市的底层逻辑：房价的持续上涨，终究离不开人口、产业、供需三大支撑，当这三大支撑逐步松动，行业的调整便不可避免。2018年，他进一步提及“需求枯竭”的风险，直言前期购房热潮过后，后续需求难以跟上，而这一预判，在2026年已然成为现实。

2026年，楼市的大分化已然呈现出清晰的格局，不再是“全国一盘棋”的涨跌，而是“强者恒强、弱者更弱”的结构性重构，这种分化渗透在城市、板块、产品三个核心维度，也直接决定了刚需购房的成败。

城市分化是2026年楼市最鲜明的特征，也是李嘉诚预警中“周期调整”的核心体现。一线及强二线核心城市，凭借持续的人口流入、坚实的产业支撑和稀缺的公共资源，成为楼市分化中的“避风港”，率先进入“筑底企稳”阶段。中指研究院数据显示，2026年1月，北京、上海、深圳等核心城市二手房成交量同比增长超30%，上海二手房交易更是创下5年同期新高，核心板块优质次新房成交周期缩短40%，部分热门学区房甚至出现“惜售”现象。这些城市的房价虽仍有小幅波动，但整体跌幅持续收窄，核心板块优质房源的抗跌性凸显——究其原因，在于这些城市聚集了全国最优质的就业机会、教育医疗资源，吸引着大量年轻人涌入，刚性需求持续释放，支撑着楼市的稳定。

与之形成鲜明对比的是，多数普通二线及三四线城市，正深陷“去库存难、房价承压”的困境，成为楼市分化中的“弱势端”。这些城市普遍存在人口持续流出、产业空心化、库存高企的问题，2025年全国商品房销售面积同比下降近7%，销售额下跌9%，其中多数跌幅集中在这类城市。更值得警惕的是，部分三四线城市的库存消化周期已长达30个月，房价较2021年高点下跌超30%，远郊文旅盘、公寓更是陷入“卖不掉、租不出”的僵局，不少高位接盘的业主被套牢，流动性近乎枯竭。正如李嘉诚所言，“买房最看重地段”，而地段的核心本质是城市的竞争力，当城市失去人口和产业的支撑，房子便会失去其核心价值，这也是刚需购房必须避开的“雷区”。

板块分化是城市分化的延伸，即便在核心城市内部，不同板块的楼市表现也天差地别，进一步加剧了刚需购房的选择难度。2026年，核心城市的“核心板块”与“远郊板块”差距持续拉大：主城区、地铁沿线、优质学区旁的房源，凭借成熟的配套和便捷的交通，成交活跃、价格坚挺，成为刚需和改善群体的首选；而远郊板块、缺乏配套支撑的新区，即便房价大幅下调，也难以吸引购房者，不少楼盘面临“停工、烂尾”的风险，甚至出现“房价跌破首付”的情况。以上海为例，陆家嘴、海淀等核心板块的优质次新房挂牌价较去年底上涨4%~6%，而远郊部分板块的房价较高点下跌超40%，二手房挂牌量激增但成交量寥寥，这种板块间的分化，意味着“买对板块”比“买对城市”更重要，刚需一旦选错板块，即便身处核心城市，也可能面临资产缩水的风险。

产品分化则是2026年楼市分化的另一个重要维度，随着“房住不炒”定位的持续深化，房子的居住属性被重新凸显，“好房子”与“劣质房”的差距愈发明显。2026年，中央持续推动“好房子”建设，明确提出“有序推动好房子建设，满足居民高品质居住需求”，这一政策导向也重塑了市场需求——刚需群体不再只追求“有房住”，更追求“住得好”，优质住宅、现房、次新房成为市场主流，而老破小、无产权房、高负债房企开发的楼盘，则逐步被市场淘汰。

具体来看，2026年市场上的优质房源，普遍具备70年产权、配套成熟、户型实用、物业优质等特点，这类房源不仅居住体验好，流动性也更强，即便未来需要置换，也能快速变现；而劣质房源则集中表现为：远郊无配套、开发商资金链紧张、户型不合理、物业缺位，这类房源不仅居住体验差，还存在烂尾、产权纠纷等风险，不少此类房源已陷入“价跌量滞”的困境，成为刚需购房的“隐形陷阱”。与此同时，公寓、小产权房、文旅盘等非住宅类产品，更是成为“重灾区”，这类产品大多存在产权年限短、交易税费高、流动性差的问题，2026年这类产品的价格持续下跌，多数业主面临“被套牢”的尴尬，对于刚需而言，这类产品更是绝对的“禁区”。

对于刚需群体而言，2026年楼市的大分化，既是挑战，也是理性购房的契机，但前提是摒弃“投机心态”，守住购房底线，牢记“三思而行”的原则——毕竟，刚需购房是家庭最大的一笔支出，一旦决策失误，不仅会影响居住质量，还可能背负沉重的经济负担，甚至陷入“钱房两空”的困境。结合2026年楼市格局和政策导向，刚需购房需重点把握三个“三思”，避开风险、选对资产。

第一，三思“城市与板块”，拒绝盲目跟风。刚需购房，首要选择人口流入、产业发达、配套成熟的核心城市及核心板块，坚决避开人口流出、产业空心化的三四线城市和远郊板块。对于三四线城市的刚需而言，与其盲目上车远郊楼盘，不如优先选择主城区核心地段的现房，毕竟主城区的配套更成熟、流动性更强，即便未来房价波动，也能守住基本居住价值；对于计划在核心城市购房的刚需，要量力而行，若预算不足，可优先选择核心城市的近郊地铁盘，避开远郊无配套新区，同时重点关注板块的产业规划和人口流入情况，避免陷入“板块炒作”的陷阱。记住，李嘉诚的“地段论”在2026年依然适用，好的城市和板块，是房子抗跌、保值的核心保障。

第二，三思“资金与负债”，守住现金流安全。刚需购房，务必量力而行，坚决杜绝“高杠杆上车”，这也是李嘉诚多年来坚守的投资原则——“不赚最后一个铜板”，本质上就是控制风险、守住现金流。2026年，首套房首付比例最低降至15%，首套房贷利率普遍在3.05%左右，购房成本处于历史低位，但这并不意味着可以盲目加杠杆。刚需购房需牢记两个底线：一是首付尽量使用自有资金，坚决不碰首付贷、消费贷等违规资金，避免陷入债务危机；二是月供严格控制在家庭月收入的30%以内，同时预留6-12个月的应急资金，应对失业、疾病等突发情况，避免出现断供风险。对于收入不稳定、预算不足的刚需，不妨暂时选择租房，租房也是一种合理的居住选择，等收入稳定、预算充足后再出手，比盲目上车更安全。

第三，三思“房源与开发商”，避开各类陷阱。2026年，刚需购房务必优先选择现房、准现房，坚决避开期房，尤其是高负债房企开发的期房——近年来，不少高负债房企陷入资金链危机，导致楼盘停工、烂尾，不少刚需业主“钱房两空”，维权成本极高。同时，购房前务必核实房源的合规性，确认开发商“五证齐全”，避免购买无产权、抵押查封的房源；优先选择品牌开发商、优质物业的楼盘，这类楼盘的建筑质量、物业服务更有保障，未来的流动性也更强，能有效避免“买得起、住得糟”的问题。此外，刚需购房要摒弃“贪便宜”的心态，远郊低价房、公寓等产品看似便宜，实则隐藏着巨大的风险，一旦入手，大概率会被套牢，得不偿失。

回望过去，李嘉诚的预警之所以能够应验，核心在于他看透了楼市的周期规律——没有永远上涨的资产，只有顺应规律的理性。2026年，楼市的大分化还将持续，“闭眼买房就能赚”的时代彻底终结，楼市正在回归“房住不炒”的本质，这对于刚需群体而言，并非坏事——它让房价回归理性，让购房不再是“投机游戏”，而是真正基于居住需求的理性选择。

对于刚需而言，2026年购房，不必恐慌，也不必盲目乐观，关键在于看清分化格局、守住购房底线。李嘉诚用他的决策告诉我们，楼市投资的核心不是追求暴利，而是控制风险，而对于刚需而言，购房的核心不是“保值增值”，而是“安居无忧”。避开人口流出的城市、远郊的陷阱、高杠杆的风险，选择适合自己的城市、板块和房源，量力而行、理性决策，才能在2026年楼市大分化中，选对属于自己的“安心之居”，避免陷入“买错房”的遗憾。

最后需要提醒的是，本文内容基于2026年楼市政策及市场数据整理，仅为刚需购房提供参考，不构成投资建议。不同城市、不同家庭的财务状况存在差异，购房决策最终还需结合自身真实需求、经济能力和当地政策，三思而后行——毕竟，对于普通人而言，一套房子，承载的是一个家庭的幸福，容不得半点马虎。