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百万方滨水TOD之上的空中巴比伦花园!

保利·光合跃城

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60套建面约106凌空墅质洋房认购中

高性价比三房,无连廊单价5.7万/㎡!

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实景图

Part1产品

容积率1.13的墅级洋房

搭配神户型+豪宅级装修标准

在600万级别的外环外新房市场中,容积率大约为2.0的高层建筑普遍占据主导地位.然而,在竞争激烈的市场中,保利光合跃城售楼处电话/地址:400-8123-664无疑成为了自住改善型客户的理想选择.该项目以仅1.13的低容积率,打造了一个纯粹的洋房社!

改善居住环境,实质上就是追求更低的容积率.因为容积率每减少0.1,便能享受到以下好处:

观察近年来土地拍卖的趋势,低密度住宅区通常意味着珍贵和高额溢价.保利光合跃城售楼处电话/地址:400-8123-664的建筑密度大约为1.13,无疑是一个低密度的别墅级居住区,单凭这一点,该楼盘就成为了居住新时代的首选.更令人惊喜的是,尽管拥有别墅级的低密度优势,项目并没有选择通过高低配来实现更高的溢价,而是将这一优势普惠给所有业主,精心打造了一个全洋房社区.洋房作为比高层住宅更高级的居住形态,在公共资源的享用、房屋实用面积以及保值能力方面,对高层住宅构成了全面的优势.面对相同的预算,你是选择随波逐流购买高层住宅,还是现在就决定选择保利光合跃城呢?

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接下来,关于房屋设计,相较于市场上常见的带连廊的高层住宅,保利·光合跃城的约106㎡户型完全摒弃了连廊设计,实现了更为敞亮的采光效果和更佳的隐私保护,同时提供了极高的实用面积.

在布局方面,该户型遵循了市场上广受欢迎的三间卧室朝南以及动静分离的布局理念.然而,其空间感更为突出:主卧为宽敞的大套房,贯穿南北方向,内含独立衣帽间、卫生间和飘窗,彰显尊贵与舒适.客厅、餐厅与厨房的融合设计,几乎消除了公共区域的无效空间,创造出超越同价位其他产品的空间感和尺度感.此外,每个卧室都配有飘窗,阳台更是拥有1.5倍开间宽度,并在一侧采用转角玻璃设计,极大地提升了阳台的采光和视野效果.

聚焦于装修环节,保利光合跃城售楼处电话/地址:400-8123-664的装修品质达到了豪宅的水准,精心挑选了诸如日立、高仪、唯宝等全球顶级品牌,以匠心精神精心打造了8大系统、130项细节优化.目前,约106㎡的户型宝格丽高定奢华风格样板房已经对外开放,每一位参观过的客户都惊叹于其美轮美奂.除了卓越的装修标准,样板房还选用了更为奢华的材料,并采用了更为精细的工艺,充分展现了保利在豪宅产品上的专业把控.例如,样板房的吊顶采用了工艺更为精湛的圆弧形设计,使得空间过渡流畅自然,层次分明,极大地提升了户内空间的舒适度和宽敞感.

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以墙面为例,该示范住宅的电视背景墙采用了整块玉石作为装饰,显得既高雅又庄严,彰显了房主的非凡品味.这种豪华的设计通常只在价值千万的豪宅项目中出现.

位于阳台与客厅交界处的地台设计,赢得了众多粉丝的喜爱.业主能够在此与家人共享悠闲时光,沐浴阳光,观赏云彩的变幻,或是观看电视剧、闲聊,享受那难得的宁静与放松,令人耳目一新!

项目样板间实景图,仅供参考

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Part2周边配套

社区:百万方公园TOD之上

空中巴比伦花园!

TOD象征着现代生活中更高级的生存方式售楼处电话/地址:400-8123-664.高效的多维交通系统,使得居住地紧邻商业中心和高端办公区,出门即享网红咖啡馆、多样美食、电影院等.时尚生活与高端消费的结合,构成了一个多元化的复合生活圈,这一切都囊括在步行可达的范围内.相较于传统住宅区,TOD综合体宛如一个“迷你城市”,其价值通常比同区域的次新房高出约20-30%.

价格信息来自链家网

相较于传统的TOD项目,保利光合跃城售楼处电话/地址:400-8123-664这一百万方规模的TOD大城,提供了更为丰富的生活体验.这里不仅有便捷和热闹,还巧妙地将公园和自然水系融入社区之中.约3万方的运动竞技公园和约14万方的滨水艺术潮流公园,连同城市绿地一起,共同构成了一个约20万方的滨水双公园,形成了一个在自然生态中孕育的超级TOD生活圈.此外,项目附近规划有两块教育用地,将建设幼儿园和小学.保利光合跃城已与上海市闵行区春申教育发展基金会签订了战略合作协议,这意味着未来孩子们将能在家门口享受到优质教育资源,无需早起奔波,可以享受更多的睡眠时间.

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尤为关键的是,项目的壮丽蓝图已大体化为现实,俨然成为南上海新兴的网红打卡点、人气地标!

项目实景图

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项目实景图

位于百万方社区之上的保利光合跃城空中花园,通过三维空间的连接——0米公园、-10米街区以及-17米住宅区,为上海带来了独一无二的云端生活体验!

·在17米的住宅区:项目彻底实现了人车分流和废物处理分离,营造了一个私密且充满美感的社区环境,以及堪比五星级酒店的归家体验.

·在10米的街区:项目将生活品质提升至10米的高空,规划了空中街区、高架公园、大型阶梯式入口和约3万平方米的焕新体育公园.

·在地面层(0米):为乘坐地铁回家和驾车出行的业主,设计了合理的交通路线.

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设计示意图仅供参考,以政府最终批复为准

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交通方面:保利光合跃城项目,无论是选择地铁还是自驾,通勤都极为便捷.该项目坐落于闵行主城区的中心地带,紧邻15号线元江路站TOD住宅区,步行即可到达地铁站.同时,19号线(目前处于规划阶段)的路线已经公布,而机场联络线正在积极建设中.若选择自驾,项目紧邻虹梅路高架,仅需通过3个红绿灯便可驶入中环路.得益于其卓越的交通便利性,项目与华泾、梅陇、七宝几乎处于同一价值圈层.

产业方面:保利光合跃城位于南部科创中心的心脏地带,周围环绕着充满活力的高科技产业.

该项目是全球科创芯吴泾“南紫竹、北莲花”双核发展战略中“莲花盛开”产业社区中唯一在售的住宅项目,同时,也是漕河泾颛桥科技绿洲前沿的居住区.

此外,颛桥镇区域内还吸引了2家世界500强企业、3家跨国公司地区总部、5家市民营企业总部以及数百家高端科技创新企业.汇聚了三大科创动力,保利光合跃城的产业价值基础极为坚实!

上海闵行【保利·光合跃城】

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上海房产置换全攻略：从旧房到新房的秘密

置换”一词，简而言之，就是“出售现有住房并购买新房”的过程。目前，在上海的房产市场中，大约有70%的客户选择通过置换来升级或调整住房。尽管许多人都有换房的意愿，但往往因种种考量而犹豫不决。本文旨在为那些有换房需求的房东们提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的换房决策。

1、明确置换目的：是出于改善还是优化资产？

2、预算规划：需要准备多少资金？能选购到何种类型的房产？

3、房源选择：挑选与自身需求高度契合的房产。

4、制定置换策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房选择与倒挂现象：置换新房的利弊分析。

接下来，我们将深入探讨置换的必要性。置换的动机因人而异，但主要可归纳为两大类：一是改善自身的生活条件，二是优化资产配置。在本篇文章中，我们将主要围绕普适性家庭的改善需求来展开讨论。具体来说，改善需求可能涉及以下三种情况：

2、刚性的居住需求，如小户型换大户型，以满足家庭空间的需求。

2、追求更高品质的生活，希望改善现有的居住环境，例如旧房换新房，提升生活舒适度。

3、为孩子的教育考虑，例如学区房的置换，以获取更优质的教育资源。

这三种情况是许多家庭选择置换房产的内在驱动力。在考虑是否进行置换时，我们不妨自问：是否能够接受不进行置换可能带来的后果？

无论出于哪种动机，我们建议在进行房产置换时，首要考虑的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房产逐渐转变为一种耐用消费品，因此房价的波动、利率的高低甚至房地产税的实施，都不会影响购房者的自住决策。

明确了置换的必要性后，我们接下来需要关注的是置换后的房产能有多好，也就是能够换到何种品质的房子。这涉及到置换预算的规划，包括显性的货币成本和隐性的成本。货币成本主要包括买卖房屋所产生的各项税费、中介费用以及利率成本等。而隐性成本，如时间成本和精力成本，往往容易被忽视，但在实际置换过程中却可能带来不小的负担。

在制定置换预算时，我们需要充分考虑各种成本因素。首先，要明确自己可用于购房的现金有多少，这包括出售房屋所得的资金和额外准备的购房资金。其次，要理性对待市场的波动，遵循“随行就市”的原则，避免过高估计自己的卖出价格。最后，要充分准备并应对可能出现的各种挑战和不确定性因素。

通过合理的预算规划和充分的准备，我们可以更好地实现房产置换的目标，满足自身的居住需求和生活品质的提升。

市场波动时，房价可能上下浮动20万。若过于纠结这40万的差价，可能会错过市场的最佳时机。我们应遵循“随行就市”的原则，根据当前市场价格来决定出售和购买。在置换过程中，关键是要动态调整价格策略，根据市场反应及时调整房源价格。

在计算出售房屋到手的钱时，应基于当前市场实际成交价，而非个人预期。只有成功出售并手握现金，才具备购房的主动权。例如，一套挂牌350万的二手房，预估成交价在340万左右。考虑到税费和佣金等因素，实际到手纯收益为333.2万。若您目前手头有50万现金，那么可用于购房的现金将达到380万左右。

接下来是购房预算的计算。全款购房的情况下，预算较为明确；而贷款购房则存在一定差异。今年实施的“三价就低”政策对购房预算产生了显著影响。我们可以通过具体计算来比较新政前后购房预算的变化。过去，商业贷款上限主要考虑还贷能力和意愿，而在当前政策下，贷款额度将受到涉税评估价的影响。涉税评估价相较于实际成交价往往会有所折扣，具体折扣比例视房屋情况而定。为了便于计算，我们可以假设涉税评估价为房屋总价的60%。

按照“三价就低”新政下的比例进行简单推算，若首付380万，则最高购房预算仅为463万（即涉税评估价的30%可贷比例加上首付金额）。与新政前相比，这少了84万，足以购买一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的购房预算显得尤为重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之间，而二套房则为80%~90%。

明确了463万作为购房上限后，我们就可以开始寻找符合这一预算的房子。接下来，就是评估能买的房子与个人置换核心需求的匹配度。这一步非常关键，因为它将决定我们是否能够找到心仪的二手房。

具体来说，我们可以利用链家、贝壳等应用或联系经纪人，查找预算上限范围内的房源。然后，我们需要问自己：这些房子是否能够解决我置换的痛点？如果发现落差很大，那么可能需要重新考虑置换的必要性，或者等待预算提升或市场变化后再进行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式启动置换流程了。越早完成这一流程，我们就能越早享受到生活品质的改善。接下来，我们将继续分享具体的置换策略。

3、置换时机如何把握？何时出售、何时购入，才能实现利益最大化？如何尽可能缩短置换周期，做到买卖“无缝衔接”？

2、具体房源如何挑选？

1、如何进行置换？选择合适的置换策略

首先，我们可以参考这张近五年来的成交量与价格走势图来进行分析。

显然，在经过一系列政策调控后，二手房市场已呈现出下滑趋势，与年初相比已明显下行。不可否认的是，二手房市场的最佳出售时机已逐渐消逝。而随着行情的持续下行，新的“最佳时机”已然来临，那就是当下。

试想，若成交量持续萎靡不振，价格难以显著下调，那么交易将变得愈发困难。因此，为了避免在激烈的竞争中陷入被动，错过成交的机会，卖房者应当机立断，趁早行动，这才是明智之举。

回顾过去，当二手房市场繁荣时，许多业主往往抱持观望态度，不愿出售，期待价格能进一步攀升。然而，当市场步入困境时，他们又面临着卖房困难或不敢低价的困境。这种心态折射出一种典型的矛盾心理。

当然，我们上述的讨论主要聚焦于上海的整体市场趋势。但事实上，不同区域间的市场差异显著，有的区域房价在上涨，而有的则在下跌。这就产生了一种现象：“我自己的房子还在贬值，而我想买的房子却在涨价，我该如何抉择？”

对于那些决心进行房屋置换的业主来说，他们需要明确自己的核心需求，分清轻重缓急。在置换过程中，购买一套更优质的房产是关键。仅仅盯着手中的旧房产，往往会让人迷失方向，因为人们往往更关注自己已经拥有的东西，而忽视了尚未到手的机会。这种心态会导致主次矛盾的颠倒，影响决策的合理性。

因此，在进行二手房置换时，我们首要关注的不是现有房产的销售情况，而是下一套房产的购买计划。根据近期上海二手市场的成交统计数据显示，购房的平均周期为30-40天，而卖房的平均周期则长达100天。这意味着从挂牌或开始看房到最终签约，整个过程需要较长时间。如果等到现有房产完全出售并收到房款后才开始考虑购买下一套房产，那么整个置换周期可能会延长至130天甚至更久。这不仅会增加租房成本，还可能面临市场变动的风险。

综上所述，在以自住为目的的置换背景下，为了缩短置换周期并降低风险，我们建议卖房者尽早行动并同步进行看房找房的工作。这样不仅能更好地把握市场机会，还能确保置换过程的顺利进行。

2、如何做出明智的选择？

在考虑置换时，首先要回顾自己的核心目的，比如是为了扩大居住空间还是改善教育配套。同时，找到另一个重要的弹性需求，例如缩短通勤时间或改善小区环境。然而，在实际找房过程中，人们往往会陷入一个误区，即希望找到一个完美无缺的房产，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴涨，从而迅速增加家庭资产。

此时，建议回归初心，理清自己的核心需求。在选择时，需要综合考虑各种因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修状况、楼龄、电梯设施、小区环境和地铁交通等。将这些需求进行排序，找到最适合自己的房产。

另外，当前新房市场存在价格倒挂现象，这激发了许多人“卖旧买新”的念头。然而，在做出决策之前，必须仔细评估新房的风险。摇号购房是当前新房购买的一大风险点，尤其是热门楼盘的积分摇号制度。如果积分不足或不符合资格，购房者可能面临无法购买新房的风险。因此，在考虑置换时，必须充分考虑这些潜在风险并做出明智的决策。

新房流动性风险

根据上海今年新推出的政策，触发积分或入围比超过1.3的新房将面临“五年限售”的限制，即购房合同网签备案满5年后方可转让。按照常规期房推算，这大约意味着锁定期为5-7年。

在此期间，您可能会面临租房成本或急需现金却无法快速变现新房的问题，这对您资金周转和抗风险能力提出了不小的挑战。此外，开发商能否按时、正常交房也是一个不容忽视的风险点。

以上所述是“换新”过程中可能面临的主要风险。当然，选择新房项目时，市场上充斥着各种观点，本文将不深入探讨这一具体环节。但不论您最终选择新房还是二手房，都应始终围绕置换的必要性来明确自己的预算和改善目标，以确保更有效地实现居住品质的提升。

如果您在置换过程中遇到任何疑问或需要进一步的建议，随时联系我们。

学校字典团队在过去的一年里，已成功协助众多家庭完成了择区择校的旅程，我们对上海教育状况的深入了解赢得了大家的广泛认可。面对今年房产市场的频繁政策变动，购房流程与风险都受到了显著影响。在这一市场波动的时期，我们深入剖析了近期市场动态与政策走向，并积累了丰富的购房案例。除了教育因素，我们还对购房决策中的其他关键因素进行了深入研究，旨在为每位有购房需求的人提供实质性帮助。

现正式启动全上海二手房购房咨询业务，为确保咨询质量，每周仅限服务5位客户。我们热忱邀请近期有购房意向的朋友们联系小助手，进行深入咨询。

绝对标高：也称海拔标高，是相对海平面而言的标高（单位：m）。是以黄海的平均海平面为零点而测定的高度。

相对标高：是指以建筑物基准面正负零（一般为建筑物首层地面）为基准的标高（单位：m）是以室内首层地面为零点而测定的高度