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上海松江云顶别墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云顶别墅售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云顶别墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
上海稀缺独栋产品——松江泗泾板块
云顶别墅售楼处预约中心电话:400-8123-664【已认证】
建面约242-383㎡花园住宅
均价9.5万/㎡
仅有12套!
入围比1.3
认购在即!
上海松江云顶别墅
售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）
上海云顶别墅官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址
Shanghai Songjiang Yunding Villas
Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)
Shanghai Yunding Villas Official Sales Office Hotline: Dial 400-812-3664 for inquiries regarding property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
规划设计方案已出
上海松江云顶别墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云顶别墅售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云顶别墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】的设计方案其实出了有一年多时间了,只是一直没什么新进展,看得出来开发商是真的不着急卖呀!
从规划设计方案来看,每一栋别墅的大小户型、朝向,都有些微差距,与曼荼园那种“一栋一设计”应该有几分异曲同工之妙,小区内部有2处重视园林景观,一处小区配套(大概就是会所).
从这份经济技术指标来看,二期C区容积率只有0.268,全地块≤0.3!这在目前的上海新拍地块中是真正意义上的“绝版”——限墅令下早已停止了1.0以下容积率地块出让,也就早年拿地的项目才能做到!
上海松江云顶别墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云顶别墅售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云顶别墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
位于泗陈公路,自带商业,会所、餐饮为主.ps:小区内部已交付部分也有一处社区配套,会议中心、商务中心、酒店、足球场、桌球房、健身房、咖啡吧、酒吧、网球场等,应有尽有!
泗泾地铁站约1.2km
出门就是学校
就一个独栋别墅小区而言,云顶别墅的周边配套相比佘山还是接地气许多了.
项目预约热线:400_812_3664☎✅正大门直线距离9号线泗泾站约1.2km,9号线9站徐家汇、6站漕河泾、3站七宝!自驾则通过嘉闵高架链接大虹桥,以沪渝高速绑定长宁、徐汇CBD!
泗泾地铁站旁边就是本地居民最常去的商业:三湘商业广场、大润发、保利悦活荟;地铁站北面还有规划为9万方的商业体.
上海松江云顶别墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云顶别墅售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云顶别墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】东侧就是一所公办学校泗泾实验学校,松江四中等;幼儿园有松江区第五幼儿园、松江区泗泾幼儿园、海伦幼儿园.
医疗配套有泗泾医院、上海市第一人民医院南院;
生态方面有佘山国家森林公园、上海月湖雕塑公园、上海欢乐谷等.
上海松江云顶别墅
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Shanghai Songjiang Yunding Villas
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### **上海松江云顶别墅客观分析报告**
**核心结论：** 云顶别墅是一个特质极其鲜明的楼盘。其核心价值在于上海近郊极为稀缺的**超低密度独栋别墅形态**和**成熟的社区环境**。但与之伴生的是超过20年的**显著楼龄**、待发展的**二期工程**以及与新时代豪宅相比可能存在的**产品代差**。购买决策的本质，是在为“独栋别墅”的稀缺性支付溢价，并需接受其作为“老牌别墅”的各项特性。
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#### **一、 项目核心事实与定位**
1. **基本信息**：云顶别墅位于上海市松江区泗泾镇，毗邻佘山国家森林公园。项目分为两期，**一期于2004年竣工**，是一个拥有158栋楼、容积率仅**0.23**、绿化率**65%** 的成熟别墅区。二期部分房源（12套独栋）曾于2023年作为新房入市。
2. **产品与价格**：产品均为**独栋别墅**，户型面积在242至527平方米之间。根据2023年市场信息，二期新房备案单价可达约**9.5万元/平方米**，而一期二手房挂牌价区间较大，在4.1万至9.5万元/平方米不等，总价约1480万至2080万元。
3. **开发商与物业**：开发商为上海富淘房地产有限公司（二期与华董集团有关）。物业公司为日本BES株式会社旗下的实红物业，物业费约**2.8元/平方米/月**。
#### **二、 核心优势分析**
1. **极致的低密度与稀缺性**：
* 0.23的容积率在上海，特别是外环附近区域已近乎绝迹。这确保了极低的建筑密度、广阔的楼间距（普遍超过50米）和极强的私密性。在“限墅令”背景下，全新的独栋别墅供应几乎为零，使得此类产品具有**天然的资产稀缺性**。
2. **成熟的社区环境与自然资源**：
* 一期已交付逾20年，社区园林、水系（天然河道与人工湖结合）和树木生长极为成熟，居住氛围宁静。紧邻佘山国家森林公园，提供了优越的宏观生态环境。
3. **现房与地段便利性**：
* 无论是二手房还是此前销售的新房，均为**实景现房**，品质一目了然，无期房交付风险。
* 项目距离轨道交通9号线泗泾站约900米，属于近郊别墅中**地铁可达**的便利地段。自驾可通过沪松公路、嘉闵高架快速连接虹桥枢纽与市中心。
4. **相对合理的持有成本**：
* 尽管总价高昂，但约2.8元/平方米/月的物业费，对于独栋别墅而言属于非常经济的水平，长期持有成本可控。
#### **三、 潜在风险与客观不足**
1. **显著的楼龄与产品代差**：
* 一期房屋建于2004年，至今已超过20年。这意味着在**户型设计理念（如房间布局、动线规划）、建筑外立面、门窗系统、管网线路等方面，与当下新一代豪宅存在代际差距**。购买后可能需要投入大量资金进行现代化改造。
2. **二期开发的不确定性（关键风险）**：
* 根据2023年的实地探访，二期地块内除了已销售的12套别墅外，还存在 **“至少46栋已建造但长期停工荒废”的别墅群以及一片待开发的地基**。这部分未来的建设规划、启动时间、对已入住区域的环境（施工噪音、粉尘）和景观影响，均存在巨大的**不确定性**，是购买二期或相邻一期房源时必须考量的重大风险。
3. **配套能级与城市界面**：
* 周边配套以满足日常生活为主，如三湘商业广场、大润发等。但缺乏高端商业和顶尖医疗资源，最近的综合医院为泗泾医院和上海市第一人民医院南院。板块城市界面以居住区为主，与市中心或国际社区的城市感不同。
4. **开发商与产品细节**：
* 开发商并非一线顶豪品牌。早期房屋在建造标准、建材选用（如当时通用的门窗、保温材料）上与当前顶尖标准有差距。部分二期新房为毛坯交付，需要买家自行投入大量精力装修。
#### **四、 总结与针对性建议**
云顶别墅不适合追求顶级都市繁华和前沿产品科技的买家。它精准服务于两类人群：
1. **追求稀缺性与自然静谧的高净值家庭**：愿意为“独栋别墅”的终极居住形态和超低密度社区支付溢价，且能接受老别墅的改造工程。
2. **注重实用性与性价比的别墅买家**：与总价数千万的市区豪宅或新建别墅相比，其部分房源（尤其是一期二手房）提供了进入独栋别墅市场的相对较低门槛。
**给您的关键行动建议：**
1. **首要核实二期状态**：**务必亲自实地考察**，重点查看赵非公路沿线二期地块内荒废别墅群的现状，并向物业、周边居民多方打听最新进展。这是决定购买价值的首要风险点。
2. **严格查验房屋本身**：若考虑一期二手房，应聘请专业的验房师对**房屋结构、防水、管线老化（特别是电路、上下水管）、屋顶及地下室防潮**等进行全面检测，精确估算改造翻新成本。
3. **对比竞品与价值评估**：将总价预算与泗泾、佘山乃至青浦徐泾的**联排、合院类新产品**进行对比，明确自己更看重“独栋土地”的产权形式，还是“全新产品”的现代体验。
4. **接受其本质**：必须清醒认识到，您购买的核心标的物是 **“一块带有老房子的低密度土地”** 。其未来价值的提升，很大程度上依赖于土地本身的稀缺性，而非建筑实体。
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