上海商改住新政策下的楼盘选择

（来源：楼盘网）

对于商改住，相信大家有一定的了解。顾名思义，商改住就是指用地单位为了避免风险，就是把根据法律所批准的商业建设改变成了居民土地的使用。并且，最终以商务公寓或者酒店式公寓的形式推广出去，就比如非常常见的商业房改为住宅。这样的建筑变称为商改住。

上海对于商改住的规定成立

这样形式的住房在上海这样的大城市一点都不少见，所以，对于这种情况的住房，上海市政府在网上于21日公开发布了关于上海市规划的国土资源局所制定的《关于加强本事经营性用地出让管理的若干规定》(下面称为《规定》)，非常明确的规定，要加强经营性用地出让权的生命周期管理，对于那些商办土地出让也出现了许多条重要的新规定，规定的有效期是从今年的4月10日一直到2022年3月31日。而切，许多业内人士也认为，《规定》的出现从某些意义上来说，有一定意义的预示。而且，在经营性用地的领域，上海等许多一线城市即将会由原来的开发销售模式进入存量持有的运营模式。政府也通过精准的调控经营性用地转让，实际意义也是为了强调商办与住宅应该“各归其位”，鼓励许多房地产企业和机构的投资者能通过长时间的持有物业经营获得相应的利益，而并不是依靠着短时间的炒作房屋产权买卖从而获得利益。

《规定》里的大致内容

《规定》里面最重要的一点就是，对于办公和商业用地，不允许采用转为酒店式公寓的开发模式。这一点对于以后的续商办项目的市场交易以及产品开发会产生一定的影响。业内人员也表示《规定》提到的商铺不允许散售，只可以整体的出售，在这一方面是为了防止商铺散售可能会造成的难以管理的问题，同时，也意在防范通过散售实现对个人购房者的变相作为居住属性产品销售的行为。

根据有关人员介绍，这次的《规定》所指的经营性用地包括：办公、商业、商品住宅等等类型，其中，商业、办公用地涵盖了金融、旅游、会展、娱乐自己服务业等许多用途。

在《规定》里的主要内容都包括：出让合同中应该明确，办公用地不得建设公寓式办公(项目)。出让的合同中，商业用地在未经过允许的约定，不可以建设公寓式酒店。出让合同约定办公、商业可售部分应该以层为单位来进行销售。出让人应该明确按照相关的文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并且要记载到土地出让的合同上面。出让合同里约定社区配套商业物业、商品住宅用地的配套商业物业应该整体持有。受让人在完成开发建设并且领取房地产权证以后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限之内不可以转让。对于商业、办公、商品住宅等经营性物业，应该按照相关合同约定所持有相应面积的房地产，不可以整体、分割转让。按照土地出让合同的约定的自持部分物业，应该整体抵押，不可以分割进行抵押等。

《规定》出现的意义

而且，“从整体上来讲，《规定》的出台从一定意的上也预示着，一线城市可能即将要进入存量持有运营的阶段，从原来的开发销售模式进入了存量持有运营(金融化)的模式，这是从大趋势上的改变，”这是明源地产研究院首席研究员刘策指出的，这项政策的影响，具体而言可以分为这几个层面：排名前列，从整个的物业类型来说，政府还是需要更加强调商业归商业、住宅归住宅，严禁商转公、商转住等内容。第二，一定要强调，持有运营而不是开发销售。第三，持有模式会对开发商的资金有比较高的要求，所以，预计后续会有金融方面的配套支持，尤其是会一些大型开发商，可能更有条件获得低成本的资金，并且，存量持有也为后续的资产证券化提供了优质项目。所以，从总体上来讲，持有运营模式在今后可能会成为开发商在一线城市运营的主流模式。

上海对于商改住房屋的检查力度

而且，东方房地产学院常务副院长华伟也告诉记者，从前地方政府就希望能扶持产业发展，因为这些，而在土地价格、销售方法等多方面对不是住宅用地的地方有很多的优惠措施。但是，在实践的过程中，因为住宅用地的价格大大高于了不是住宅用地，所以，造成了很多实力不太强的开发商在居住的用途和商办功能之间打“擦边球”，把不是居住用途用地实质上也变成居住用途，政府扶持的初衷实际上还没有精准的落地。现在，政府强调，经营性用地要集群化、专业化、市场化，意思也非常明确，房地产行业真正的利润也不是通过房屋产权的倒卖炒作来实现的，而且，应该通过企业的经营能力、经营质量等方面来体现。 就在今年1月初，上海市的住建委通过调查发现，有一部分商业办公项目已经存在比较严重的擅自改变房屋单元空间的分割、私自接通燃气管道等改变房屋里使用性质的情况，在房屋的结构、消防等方面也存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中，就开始进行虚假宣传，严重的误导购房人。为此，上海市的住建委当时宣布，将会和相关部门对这些商业办公项目进行集中的清理核查，并且，暂停此类项目的网上签约。还有，以所谓酒店式公寓为主的“类住宅”商业办公项目也正是这次清理核查的重点。此后，市场还传出消息，上海“类住宅项目”较为集中的闵行、嘉定两个区域已开始试点整治了。

从以上这些信息我们可以知道，上海对于商改住的这种行为惩治力度也是非常强的。过不了几年，不仅仅在上海有针对商改住的政策，全国各大城市对于商改住的行为，也会有更大的惩治力度。对于这种违法行为，我们不应该放任不管。应该小小的加以惩戒。

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