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❗浦东首座金茂府❗

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🏠项目名称：张江金茂府

📢区域板块：浦东新区张江南扩第一站（21号线申江南路800米）

💈开发商：国企申迪和央企金茂打造

💰均价：68000元/平

📝房源介绍：92m²-135m²三房四房，188㎡-217㎡叠墅

项目规划16栋8-9层洋房， 🌈92m²42套，100m²374套，

135㎡244套

3栋5层叠墅共计30套（上叠，大平层，下叠）

❗五月底六月初即将入市，目前可预约参观接待展厅

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最新消息，浦东外环旁轨交房+张江腹地横沔玖境二期售楼处电话：400-8787-554预备入市！据群友爆料，该地块或将成为浦东首座金茂府，案名即将发布。

项目主推建面约91-133㎡3-4房，主力户型有建面约91㎡3房2厅1卫，约93㎡3房2厅2卫，约133㎡4房2厅2卫。

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由洋房和叠墅组成，91-98-131平方洋房和180-200平方左右叠墅产品

二期采用金茂府系3.0产品，采用五衡科技系统和超低能耗建筑，地块还会有1800平方会所，外立面造型采用现代年轻化

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预计五六月份入市

张江金茂府 金茂横沔玖境二期

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很多人不知道，上海地段分等级，住宅部分地段共分11级。

开发商拿地的价格标准，动拆迁的补偿标准，甚至社区、商业的停车场收费标准，多少都依据了这一份《上海市城乡建设用地基准地价成果》

基本按环线来分

上海住宅市场的11级地段，主要以环线来区分，1、2级地段基本都在内环内，内中环主要是2-4级地段，中外环主要是4-6级地段，外环以外以7-10级为主。除此以外，这个分级还有三大亮点。

①浦东等级低于浦西

尤其是上海1级地段，浦东仅占了一个小陆家嘴的沿江区域，而浦西1级区域在黄浦、静安、虹口、杨浦、徐汇都有占位。

②1级区域缺了一块

整个1级地段，在黄浦区有一个长方形的大缺口，正是上海城隍庙所在的位置。

③特殊的3级地段

整个地图的北上角有一大圈4级地段，只有一块橙红色部分的3级地段相当特殊。这是上海中环外极少分到3级地段的区域，这里就是新江湾城。

不难看出，这份2021年颁布的准则，还颇为“怀旧”。老黄浦、老卢湾、老静安，也就是老上海心中的白月光“黄静卢”，拥有大量1级地段，虹口、杨浦、浦东则依托了母亲河黄浦江才有点好地段。

不管城市如何变迁，或许一些历史积淀的底子这东西，总不会轻易改变吧。

地段与价格不完全相符

从整体来看，上海目前的房价与这个等级划分是相匹配的。因为面包要参考面粉价，并且还要联动面粉价，这11级地段于是有了相应的基准地价，但也有例外。

以楼市热门话题前滩为例，新房价格已接近上海1级地段，甚至超越了不少2级地段，但如果按这份地段等级图来看，前滩区域仅占位上海的3级地段。

为何会如此？这就要拿出第二张重要的图表——住宅用地因素修正系数指标说明表。简单来说，就是在基准地价的基础上，按照一系列指标再做加减法。

指标的第一个大点就是繁华程度，对应的内容就是商业中心，我们还是以前滩为例来给大家剖析清楚。

浦东有三个市级商业中心（小陆家嘴、前滩、旅游度假区），所以前滩在繁华程度这一指标，拿到了最大的加分项。

第二个大指标叫交通条件，里面包含了主干道、轨道站点、公交站点、轮渡站点，其中占分最高的前两项，前滩也是占据优势。主干道方面，前滩东面是南北高架，南侧是中环线，区域内两条越江轨道，加了最多分；轨道交通方面，东方体育中心站是3条轨道交汇站点，又加到了最高分。

其他指标分值较高的还包括公共设施（教育、医疗、文体）、环境质量、自然景观等。这就是为何类似于前滩、徐汇滨江，地价经过一番加成后，接近甚至超过一些地段等级比它们高的板块。这也是为何，中环外的三林滨江、新江湾城、森兰等新兴住区，其房价也跨跃了传统地段。

地价分级只是一个基准，好比一个班级期末打分，平时成绩占了6成，期末各科成绩占了4成，综合考量才是一个板块、一个地块较为完整和全面的价格体现。

地段、地段、还是地段张江金茂府售楼处电话☎：400-8787-554，这是房地产圈为数不多基本没有争议的论点。虽然大家都知道买房看地段，但对于地段的理解，却各不相同。

有些人，至今还停留在浦西一张床浦东一间房的年代；有些人，始终是环线论的坚持拥护者；还有些人高喊与时俱进，上海该进入板块多点开花的新时代。

或许大家说得都对，也都不对。结合浦西浦东的历史沉淀，结合环线内外的发展现状，结合板块发展的多种因素加持，才会出现这个真正的“地段”，还得看房子是谁造的。在上海滩，占着一流地段造了三流货，多了去了。

所以，笔者公布一个买房体会：不管是一流二流三流地段，尽量都买该地段的一流货。现在大多还是地段定价，产品定价的红利周期快来了吧。

地块东侧的横沔玖境·瑞府售楼处电话：400-8787-554一期地块，由金茂联合体（金茂&申迪&康桥经济联合社）共同开发，于2021年11月出让，容积率与本地块一样为1.6，地块体量也相近，出让面积6.5万方，建筑面积10.5万方，成交楼面价28569元/㎡，房地联动价格6.6万/㎡。横沔玖境·瑞府于2022年9月首开，目前已推出全部房源，平均认购率133%，总体网签去化率96%，小高层成交均价6.4万元/㎡，叠排成交均价7.7万元/㎡，各批次具体开盘认购情况见下表：在上海2035规划中，上海国际旅游度假区迎来腾飞，在其14年通过的《上海国际旅游度假区结构规划》上更进一步，以“一核四片三带”的发展格局打造市级商业中心及国际消费窗口，形成对标上海陆家嘴的浦东新封面！总规划面积占地约24.7平方公里！

横沔玖境以高起点规划、售楼处电话：400-8787-554高强度投资、高品质建设、高水准运营、高融合发展的定位，罕见的在保留江南水乡脉络和意境的基础上，打造融合低密住区、旗舰商业、精品酒店、历史文化风貌区等多元业态的60万方世纪大城，位于“世纪规划”中定位为东方人文体验区的西片区，是富有肌理感和城市脉络的上海城市更新引领项目！

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横沔玖境覆盖了住宅售楼处电话：400-8787-554、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态，总占地约为60万平方米，规划计容总建筑面积约54万方，其中包括张江扩展规划少有的约30万方低密住宅，容积率1.6，是以江南水乡古镇为基底所打造的滨水低密度生态社区。张江金茂府 金茂横沔玖境二期

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前期样板房展示图：

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