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招商中旅观境

北上海 约66万方大城兑现

改善高定作品启幕

招商中旅两大央企巨擘强强合著

三大精奢美学 无边际奢享体系

建面约110-144㎡

新一代悦己户型

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超能北上海强势崛起

潘广路TOD与时代共进

新改善时代下，到底什么样的产品才能更打动人心？

首先，就是要选择有 潜力、有未来的板块！

宝山，作为上海北转型时代契机之下的北上海门户定位，在“宝山区十四五规划中从“中心城拓展区”转变为“主城区”重要组成部分，融入沿海沿江经济带，能级再度提升。位于北上海核芯的潘广路 TOD，占位时代风口，未来必定潜力无限。

6大TOD+1大超级目的地

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目前，宝山已汇聚招商等一系列最具实力的开发力量，同时筹划丰翔路、潘广路、南大路、宝山站等6大TOD项目集体发力，全力推动城市高质量发展与转型，宝山主城时代加速到来。2024年9月30日，招商海上世界正式开业，更是于宝山构建出一个集文化旅游、微度假与日常消费为一体的超级体验中心。至此，六大TOD+一大超级城市目的地的格局已成，城市规划遥遥领先。

海上世界实景图

招商中旅观境售楼处电话：400-8123-664 上海看宝山，宝山看新顾城

新顾城地处北上海产城融合带和TOD发展轴的交汇处，呈现城市副中⼼级的产城发展轴线：向东联动国际邮轮港、国际科创城，向南沿7号线联动丰翔路、南⼤TOD集群和科创中⼼，定位为上海北部产城相融合、配套⾼标准、宜居多元化的⼤型居住社区，稳稳承接宝⼭产业升级转型和创新发展的海量⼈才和居住需求，逐渐发展为北上海的宜居核⼼区。

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潘广路TOD，正位处于新顾城核芯位置，依托优渥轨道交通优势，站位城市副中心能级规划，拥享上海优质城市配套资源。

头部资源汇聚：约1.5公里菊盛公园，约2.8公里网红生活目的地顾村公园，相邻民办华曜实验学校、厚仁小学、菊泉学校、乐之中学、以及华山医院宝山园区（教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府教育主管部门确定）

交通条件优越：紧邻地铁7号线，4站抵达中环南大、快速链接长风、静安寺、长宁古北、上海南站、紫竹高新区等多个城市节点；宝嘉线（规划中），互通嘉闵线（在建），13站通达大虹桥

商业配套醇熟：龙湖宝山天街、正大乐城、宝龙广场、旭辉U天地

两大央企合著

招商中旅观境售楼处电话：400-8123-664 约66万方大城之上重构想象

其次，选择有实力、有担当的开发商，为未来品质生活保障加码。

洞悉北上海主城生活时代的变化，招商与中旅投资两大央企巨擘，于2024年末巨献全新高定改善作品，以同步上海核芯城区的品质标准和生活方式，为潘广路TOD大城全面进阶，在大城的丰盛之上重构生活的丰盈。

招商蛇口：自2003年招商蛇口布局上海，21年来不断见证及推动上海各个版块的高速发展。2021年，在“重返上海心”的口号引领下再度升级，先后打造外滩玺、云玺等一系列高端玺系作品，用全面进阶的优秀作品不断带给市场惊喜，引领人居品质迭新。

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潘广路TOD，拥有约66万方磅礴体量，约25 万方上海北城招商花园城X，浓缩了招商蛇口新一代TOD的美好探索。作为潘广路TOD最后一块人居拼图，招商中旅观境的启幕为北上海带来了前所未有的高定精奢主义，代表着未来潘广路TOD不仅是在物理空间上可以成为庇护生活的居所，更在精神维度，为居者高定艺术、松弛、愉悦、丰盈的生活方式，呈现更为悦己自在的理想生活。

全新改善高定启幕

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上海宝山招商中旅观境售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）划界北上海精奢领域

再说说项目的规划理念。在日新月异的当下，产品的博弈不再限制于价格，奢华的定义不再根植于物质享乐主义，真正打动购房者的，一定是精致雕琢的细节以及细节背后回归内在的美好生活方式。

招商中旅观境售楼处电话：400-8123-664 三大精奢美学，境启全新奢宅风尚

洞察当代人居需求，招商中旅·观境从精奢主义出发，塑造了一座艺术感与先锋感交融的生活住区，通过“流线美学、镜面美学、漂浮美学”三大精奢美学，打造极具辨识度的“鎏金塔冠”建筑、“漂浮之境”景观，完成了北上海住宅从功能化向艺术化的更高进阶。

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无边际奢享体系，悦己私享新主张

精奢主义的另一面，是从居住方式向生活方式的全面进化。融入奢华度假酒店的精奢生活观，规划奢享四重归家礼序、奢享海岛风度假园林、奢享无边际高定会所、奢享奢金高定奢石奢材、奢享新一代悦己户型，在北上海开启一场关于生活、空间、质感的全面进化。

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让精奢成为生活的日常，招商中旅观境的每一个户型，都在尺度、细节、审美、臻装等多个维度进阶。约 110㎡以及144㎡ 户型，堪称宝藏级的空间规划，无论是三代同堂还是二人世界，都能在此找到理想的归属。

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最新消息，招商中旅观境的精奢展示空间同步公开，不管你是否到过现场，先看看实拍照片，就能让你体会到招商与中旅这次迭新的满满诚意，以及不同以往的精奢生活方式。

144样板房实拍图

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上海房产置换全攻略：从旧房到新房的秘密

置换”一词，简而言之，就是“出售现有住房并购买新房”的过程。目前，在上海的房产市场中，大约有70%的客户选择通过置换来升级或调整住房。尽管许多人都有换房的意愿，但往往因种种考量而犹豫不决。本文旨在为那些有换房需求的房东们提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的换房决策。

1、明确置换目的：是出于改善还是优化资产？

2、预算规划：需要准备多少资金？能选购到何种类型的房产？

3、房源选择：挑选与自身需求高度契合的房产。

4、制定置换策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房选择与倒挂现象：置换新房的利弊分析。

接下来，我们将深入探讨置换的必要性。置换的动机因人而异，但主要可归纳为两大类：一是改善自身的生活条件，二是优化资产配置。在本篇文章中，我们将主要围绕普适性家庭的改善需求来展开讨论。具体来说，改善需求可能涉及以下三种情况：

2、刚性的居住需求，如小户型换大户型，以满足家庭空间的需求。

2、追求更高品质的生活，希望改善现有的居住环境，例如旧房换新房，提升生活舒适度。

3、为孩子的教育考虑，例如学区房的置换，以获取更优质的教育资源。

这三种情况是许多家庭选择置换房产的内在驱动力。在考虑是否进行置换时，我们不妨自问：是否能够接受不进行置换可能带来的后果？

无论出于哪种动机，我们建议在进行房产置换时，首要考虑的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房产逐渐转变为一种耐用消费品，因此房价的波动、利率的高低甚至房地产税的实施，都不会影响购房者的自住决策。

明确了置换的必要性后，我们接下来需要关注的是置换后的房产能有多好，也就是能够换到何种品质的房子。这涉及到置换预算的规划，包括显性的货币成本和隐性的成本。货币成本主要包括买卖房屋所产生的各项税费、中介费用以及利率成本等。而隐性成本，如时间成本和精力成本，往往容易被忽视，但在实际置换过程中却可能带来不小的负担。

在制定置换预算时，我们需要充分考虑各种成本因素。首先，要明确自己可用于购房的现金有多少，这包括出售房屋所得的资金和额外准备的购房资金。其次，要理性对待市场的波动，遵循“随行就市”的原则，避免过高估计自己的卖出价格。最后，要充分准备并应对可能出现的各种挑战和不确定性因素。

通过合理的预算规划和充分的准备，我们可以更好地实现房产置换的目标，满足自身的居住需求和生活品质的提升。

市场波动时，房价可能上下浮动20万。若过于纠结这40万的差价，可能会错过市场的最佳时机。我们应遵循“随行就市”的原则，根据当前市场价格来决定出售和购买。在置换过程中，关键是要动态调整价格策略，根据市场反应及时调整房源价格。

在计算出售房屋到手的钱时，应基于当前市场实际成交价，而非个人预期。只有成功出售并手握现金，才具备购房的主动权。例如，一套挂牌350万的二手房，预估成交价在340万左右。考虑到税费和佣金等因素，实际到手纯收益为333.2万。若您目前手头有50万现金，那么可用于购房的现金将达到380万左右。

接下来是购房预算的计算。全款购房的情况下，预算较为明确；而贷款购房则存在一定差异。今年实施的“三价就低”政策对购房预算产生了显著影响。我们可以通过具体计算来比较新政前后购房预算的变化。过去，商业贷款上限主要考虑还贷能力和意愿，而在当前政策下，贷款额度将受到涉税评估价的影响。涉税评估价相较于实际成交价往往会有所折扣，具体折扣比例视房屋情况而定。为了便于计算，我们可以假设涉税评估价为房屋总价的60%。

按照“三价就低”新政下的比例进行简单推算，若首付380万，则最高购房预算仅为463万（即涉税评估价的30%可贷比例加上首付金额）。与新政前相比，这少了84万，足以购买一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的购房预算显得尤为重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之间，而二套房则为80%~90%。

明确了463万作为购房上限后，我们就可以开始寻找符合这一预算的房子。接下来，就是评估能买的房子与个人置换核心需求的匹配度。这一步非常关键，因为它将决定我们是否能够找到心仪的二手房。

具体来说，我们可以利用链家、贝壳等应用或联系经纪人，查找预算上限范围内的房源。然后，我们需要问自己：这些房子是否能够解决我置换的痛点？如果发现落差很大，那么可能需要重新考虑置换的必要性，或者等待预算提升或市场变化后再进行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式启动置换流程了。越早完成这一流程，我们就能越早享受到生活品质的改善。接下来，我们将继续分享具体的置换策略。

3、置换时机如何把握？何时出售、何时购入，才能实现利益最大化？如何尽可能缩短置换周期，做到买卖“无缝衔接”？

2、具体房源如何挑选？

1、如何进行置换？选择合适的置换策略

首先，我们可以参考这张近五年来的成交量与价格走势图来进行分析。

显然，在经过一系列政策调控后，二手房市场已呈现出下滑趋势，与年初相比已明显下行。不可否认的是，二手房市场的最佳出售时机已逐渐消逝。而随着行情的持续下行，新的“最佳时机”已然来临，那就是当下。

试想，若成交量持续萎靡不振，价格难以显著下调，那么交易将变得愈发困难。因此，为了避免在激烈的竞争中陷入被动，错过成交的机会，卖房者应当机立断，趁早行动，这才是明智之举。

回顾过去，当二手房市场繁荣时，许多业主往往抱持观望态度，不愿出售，期待价格能进一步攀升。然而，当市场步入困境时，他们又面临着卖房困难或不敢低价的困境。这种心态折射出一种典型的矛盾心理。

当然，我们上述的讨论主要聚焦于上海的整体市场趋势。但事实上，不同区域间的市场差异显著，有的区域房价在上涨，而有的则在下跌。这就产生了一种现象：“我自己的房子还在贬值，而我想买的房子却在涨价，我该如何抉择？”

对于那些决心进行房屋置换的业主来说，他们需要明确自己的核心需求，分清轻重缓急。在置换过程中，购买一套更优质的房产是关键。仅仅盯着手中的旧房产，往往会让人迷失方向，因为人们往往更关注自己已经拥有的东西，而忽视了尚未到手的机会。这种心态会导致主次矛盾的颠倒，影响决策的合理性。

因此，在进行二手房置换时，我们首要关注的不是现有房产的销售情况，而是下一套房产的购买计划。根据近期上海二手市场的成交统计数据显示，购房的平均周期为30-40天，而卖房的平均周期则长达100天。这意味着从挂牌或开始看房到最终签约，整个过程需要较长时间。如果等到现有房产完全出售并收到房款后才开始考虑购买下一套房产，那么整个置换周期可能会延长至130天甚至更久。这不仅会增加租房成本，还可能面临市场变动的风险。

综上所述，在以自住为目的的置换背景下，为了缩短置换周期并降低风险，我们建议卖房者尽早行动并同步进行看房找房的工作。这样不仅能更好地把握市场机会，还能确保置换过程的顺利进行。

2、如何做出明智的选择？

在考虑置换时，首先要回顾自己的核心目的，比如是为了扩大居住空间还是改善教育配套。同时，找到另一个重要的弹性需求，例如缩短通勤时间或改善小区环境。然而，在实际找房过程中，人们往往会陷入一个误区，即希望找到一个完美无缺的房产，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴涨，从而迅速增加家庭资产。

此时，建议回归初心，理清自己的核心需求。在选择时，需要综合考虑各种因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修状况、楼龄、电梯设施、小区环境和地铁交通等。将这些需求进行排序，找到最适合自己的房产。

另外，当前新房市场存在价格倒挂现象，这激发了许多人“卖旧买新”的念头。然而，在做出决策之前，必须仔细评估新房的风险。摇号购房是当前新房购买的一大风险点，尤其是热门楼盘的积分摇号制度。如果积分不足或不符合资格，购房者可能面临无法购买新房的风险。因此，在考虑置换时，必须充分考虑这些潜在风险并做出明智的决策。

新房流动性风险

根据上海今年新推出的政策，触发积分或入围比超过1.3的新房将面临“五年限售”的限制，即购房合同网签备案满5年后方可转让。按照常规期房推算，这大约意味着锁定期为5-7年。

在此期间，您可能会面临租房成本或急需现金却无法快速变现新房的问题，这对您资金周转和抗风险能力提出了不小的挑战。此外，开发商能否按时、正常交房也是一个不容忽视的风险点。

以上所述是“换新”过程中可能面临的主要风险。当然，选择新房项目时，市场上充斥着各种观点，本文将不深入探讨这一具体环节。但不论您最终选择新房还是二手房，都应始终围绕置换的必要性来明确自己的预算和改善目标，以确保更有效地实现居住品质的提升。

如果您在置换过程中遇到任何疑问或需要进一步的建议，随时联系我们。

学校字典团队在过去的一年里，已成功协助众多家庭完成了择区择校的旅程，我们对上海教育状况的深入了解赢得了大家的广泛认可。面对今年房产市场的频繁政策变动，购房流程与风险都受到了显著影响。在这一市场波动的时期，我们深入剖析了近期市场动态与政策走向，并积累了丰富的购房案例。除了教育因素，我们还对购房决策中的其他关键因素进行了深入研究，旨在为每位有购房需求的人提供实质性帮助。

现正式启动全上海二手房购房咨询业务，为确保咨询质量，每周仅限服务5位客户。我们热忱邀请近期有购房意向的朋友们联系小助手，进行深入咨询。