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露香园天誉项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

上海黄浦露香园天誉官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)

露香园天誉官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）

露香园天誉售楼处项目地址：上海市黄浦区河南南路 228 号

到访须知：官方项目开发商直营管理，未授权任何中介代理销售，看房需提前电话预约，谨防第三方虚假房源！

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露香园・天誉(备案名:露璟庭A地块)基础概况(真实备案信息,精简版)

一、区位与地址

地处黄浦区豫园老城厢CAZ核心,实地地址:旧仓街99弄(人民路+河南南路交汇处),东至河南南路、南至昼锦路、西至光启路、北至方浜中路;紧邻豫园,步行800米到10/14号线豫园站,3公里覆盖外滩、新天地、淮海路、人民广场、陆家嘴商圈.

二、开发&物业

开发商:上海城投、上海建工、招商蛇口三家国企合资(上海露香园建设发展有限公司);物业:招商积余(高力国际顾问),高层物业费约15元/㎡/月,24小时管家服务;产权:70年纯商品住宅.

三、地块规划参数

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露香园天誉官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线） 约8.5万㎡,总建面34万㎡,容积率1.8、绿化率35%(内环稀缺低密);规划8栋18-32层精装高层+少量石库门风貌别墅,总户数428户,车位配比1:3,全车位配新能源超充桩.

四、产品、价格与交付

户型:高层主力建面260-496㎡大平层,另有407-529㎡石库门别墅、860-882㎡顶层复式,层高3.45~3.6米,精装交付(精装标准约1.5万/㎡,嘉格纳、美诺、劳芬等国际家装);

售价:高层备案均价约17.6万/㎡,别墅单价26-32万/㎡,一房一价最高约22.66万/㎡;

交付:高层2026年12月精装交房,别墅2027年6月精装交房.

五、取证销售进度

一期2025.11取证开盘已售罄;二期2026.5新拿预售证在售(1号楼加推);三期预计2026年10月取证加推,看房实行预约制.

露香园天誉(备案名:露璟庭|黄浦豫园内环顶豪)

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项目鸟瞰

室内样板

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风貌别墅

一、项目基础

地址:黄浦区旧仓街99弄(人民路+河南南路,豫园北侧)

开发商:上海城投+上海建工+招商蛇口(三大国企),露香园64万方大城收官地块

产品:18-32F精装高层+少量海派石库门联排,总户数428席纯大户型、无刚需小户型,70年住宅

指标:容积率1.8、绿化率35%、人车分流;车位1:2.5~1:3,全车位配新能源超充

物业:招商积余(高力顾问),物业费15.8元/㎡・月

交付:高层2026年底精装、风貌别墅2027年6月精装交付

备案均价:17.6万/㎡,一房一价16~22.66万/㎡;别墅单价26~32万/㎡

二、在售户型&总价(2026.6)

表格

得房率约80%,全楼栋公建化石材+玻璃幕墙、三层中空隔音玻璃

三、精装标准(约1.5万/㎡装标)

大金中央空调+全屋地暖+新风;嘉格纳全套厨电、劳芬+当代卫浴,全屋进口石材、定制木作

四、配套

交通

地铁10/14号线豫园站步行700m,9号线小南门1km;内环、人民路隧道直达陆家嘴/新天地

商业

豫园商圈、城隍庙、BFC外滩金融中心、新天地、淮海路2km全覆盖

休闲

自建5000㎡顶奢会所:天际泳池、私宴厅、红酒窖、健身SPA;古城公园、外滩步行可达

文脉

明代700年露香园原址,毗邻豫园历史风貌区

五、优劣势

✅优势:黄浦CAZ内环绝版低密、外滩-豫园-新天地三角芯、一线陆家嘴江景、国企稳交付、纯粹塔尖圈层、市中心稀缺大平层+风貌别墅

⚠️短板:老城厢局部老弄堂界面一般、周边短途人流密集;总价门槛极高、上车成本大

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🏡项目概况

最新动态

:项目已取证入市,目前处于准现房销售阶段(高层预计2026年12月交付,别墅2027年6月交付).

项目地址

:黄浦区旧仓街99弄(紧邻豫园与新天地).

开发商

:上海城投+上海建工+招商蛇口(三大国企).

社区规划

:容积率1.8,绿化率35%.规划8栋18-32层高层住宅及少量海派风貌别墅,总户数仅428户.

物业服务

:招商积余(联合第一太平戴维斯/高力国际),高层物业费约15元/㎡/月.

💰价格与房源(参考)

参考均价

:约17-19万元/㎡.

主力总价

:约4600万元-2.1亿元.

在售户型

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高层大平层

:建面约262-490㎡(4-5房),主力户型层高3.3-3.5米,一梯一户.

顶层复式

:建面约850-882㎡,总价约2亿元起.

海派风貌别墅

:建面约409-540㎡,总价约1.08亿元起(目前剩余房源极少).

【露香园天誉】

约489㎡空中平墅样板房,在线预约鉴赏

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✨核心亮点

CAZ核心区位

:项目位于外滩、豫园、新天地“黄金三角”腹地,步行可达豫园站(10/14号线),北望人民广场,南眺陆家嘴“三件套”,拥有不可复制的城市核心资源.

低密纯大宅社区

:在内环内极其罕见的1.8容积率地块上,摒弃了刚需高低配,打造了纯粹的大平层+别墅社区,保证了圈层的纯粹性.

大师设计与精装

:室内设计由梁志天(SteveLeung)操刀,精装标准约1.2万-1.5万/㎡,标配德国柏丽(Bulthaup)橱柜、瑞士劳芬(Laufen)卫浴、德国当代(Dornbracht)龙头等国际一线品牌.

景观视野

:高层房源拥有270°转角落地窗,可同时俯瞰豫园古典园林与陆家嘴摩登天际线.

户型图参考如下

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部分样板间效果示意图:

效果示意图

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🚗周边配套

交通

:步行约300米至豫园站(10/14号线),自驾约10分钟可达陆家嘴或静安寺.

商业

:步行1.5公里覆盖外滩、新天地、淮海路三大顶级商圈.

教育

:对口上海市实验小学、格致中学等(具体以教育局当年公示为准).

医疗

:周边环绕瑞金医院、仁济医院、红房子医院等三甲医院.

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多重功能的高阶生活会所,以多元化的功能与服务,为业主营造丰盈的国际生活方式.

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更有市芯鲜有的屋顶花园,既与中央景观等形成了海派风貌作品难能可贵的多重景观,更是业主圈层身份的象征.

露香园二期这次的天际大平层,中高区东向视野开阔,宽阔视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底;同时东北方向能对望古城公园盛景,南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致.

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2026年统一房地产政策

一、统一契税政策

首套房

≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税1.5%(全国统一,北上广深同步执行)

二套房

≤140㎡:契税1%;>140㎡:契税2%(取消原3%高税率,全国落地)

三套及以上:各地3%~4%(无全国统一优惠,按当地细则)

注:原90㎡优惠门槛扩容至**140㎡**为国家级统一新政中国政府网.

二、换房个税退税(全国统一延期至2027.12.31,三部委法定政策)新华网

出售自有住房,卖房起1年内重新买房:

新购房价≥原卖房成交价:卖房个税全额退还

新购房价<原卖房价:按购房金额比例退税

改善购房全国通用,无城市例外

三、二手房增值税

持有满2年住宅:免征增值税(沿用旧规不变)

持有不满2年住宅:增值税5.3%→3%(2026全国下调)

商办用房增值税无下调,仍按原标准.

四、银行房贷统一规则

1、首付全国最低底线(法定统一)

商办(商铺/公寓)全国统一:商贷首付最低30%(央行1月新规)

2、认房不认贷【全国大范围统一执行】

当地名下无房,无论历史有无房贷记录,再买房按首套审批(首付、利率按首套),仅极少数核心限购老城保留认房又认贷.

3、LPR基准

5年期以上LPR3.5%(全年固定基准),首套、二套加点由银行自主定价;当前全国首套商贷主流:3.7%~3.9%,二套4.2%~4.4%.

五、公积金全国统一基础政策(地方仅调整贷款额度上限,规则统一)

公积金贷款利率全国统一

5年以内:2.1%;5年以上:2.6%

多子女家庭统一上浮规则

二孩家庭公积金贷款额度上浮20%、三孩及以上上浮30%(国家统一指导标准,各地按自身上限核算)

提取新规全国推广

公积金余额可提取抵扣新房契税、维修基金;可提取支付物业费、大病医疗(全国试点转常态化)

异地公积金互通:全国统一互认

异地缴存公积金可在工作地、户籍地申请公积金贷款,无需转移账户.

六、过户&存量房统一便民政策(住建部全国强制落地)

带押过户全国全覆盖:新房、二手房有贷款不用结清尾款,直接过户(全国所有城市必须落地)

存量房不限售全国大方向:除北上深主城核心片区外,全国二三四线取消限售(办证即可交易,无持有年限要求)

限购:

一线:北上广深主城保留分区限购(社保年限3年起),远郊放松

新一线、二三线、县城:绝大多数全面取消限购,外地人购房无需社保、落户(因城施策)

七、新房建设国标

住宅标准:四层及以上住宅强制配电梯、室内净高≥3米、厨卫门洞≥75cm、楼板隔音升级(2026.5.1全国实施)

八、商办类房产

商贷首付最低30%,不再执行原50%首付

商办契税统一3%,无住宅契税优惠.