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上海浦东绿城逸庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城逸庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城逸庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

浦东内中环

全新价值标杆「绿城逸庐」

三期今天认购

118-236㎡高层&叠墅

均价约10.5万/㎡

全维实景示范区已惊艳开放

上海浦东绿城逸庐

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Shanghai Pudong Greentown Yilu

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上海浦东绿城逸庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城逸庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城逸庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】绿城“庐系”是绿城中国旗下的高端住宅产品线,以“现代形,东方意”为设计哲学,将东方美学精神与现代建筑语言深度融合,通过低密布局、立体山水庭院及严苛品质标准,打造兼具自然诗意与人文底蕴的顶级人居作品.

2017年,杭州西溪雲庐TREESVILLA问世,千万级的套均总价,创造了8个月全线售罄奇绩;

2023年,杭州咏溪雲庐首开告罄,单次成交破12亿,提前锁定当年杭州年度低密NO.1;

2024年9月,苏州逸庐首开,套均2300万总价的合院一次售罄,刷新苏州开盘销售纪录;同年10月,嘉兴湖境雲庐首开,总价千万级合院再度无悬念售罄……

2025年,绿城上海逸庐,作为绿城中国30周年张江低密作品、上海首座“庐系”,首开热销18亿,成为当前浦东现象级红盘!

八年来,绿城庐系不断用作品横扫全国低密市场,成为中国塔尖阶层的炙热收藏品.

「绿城逸庐」是“庐系”在上海的首个作品.

项目由斩获BEST100中国最佳设计大奖、CREDAWARD地产设计大奖等全球无数设计大奖的大师设计团队——李益中空间设计、汇张思建筑设计事务所、蓝颂设计集团,以及水平线设计为上海量身定制的庐系首作.

上海浦东绿城逸庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城逸庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城逸庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目基本概况

项目信息:绿城逸庐

项目地址:苏州·新区狮山,淮海街,之前的农干校地块

占地面积:1.79万㎡

地上总建筑面积:1.82万㎡

容积率:1.02

绿化率:30%

产权年限:70年

物业类型:联排和叠墅

建筑风格:现代东方

规划楼栋数及户数:63户总规划

户型面积:建筑面积约280㎡/350㎡/470㎡低密

车位配比:1:2

开发商:绿城控股有限公司

物业公司:绿城物业

交付标准:毛胚

交付时间:2026

项目规划有4栋14-16F高层及5栋4-5F叠拼,容积率2.0.共计267套商品住宅,主力包括建面约120㎡、145㎡高层户型;建面约208㎡、216㎡叠拼!

上海浦东绿城逸庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城逸庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城逸庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】立面方面,高层大面积采用玻璃+铝板,极高的窗墙比将天光云影尽纳其中,270°转角窗带来全景舱式的奢阔视野.整座建筑既庄重又轻盈,既具国际风范,又蕴含东方向上的精神意境.

叠拼已经做出实景展示,可以看到绿城将屋檐、立柱、栏杆等东方古典建筑符号进行了现代化转译,并大面积铺陈于建筑之上,让传统东方美学妥帖安放,又平添现代摩登质感.

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景观方面,绿城“庐系”的核心特征就是园林含量.「绿城逸庐」的园林景观以豫园为灵感,设计巧妙汲取苏州园林的造园精髓.

项目自南向北刻画出一条蜿蜒曲折的中轴景观带,遍布下沉庭院、绿植、叠瀑、溪水和小桥.

通过下沉会所庭院,将传统平面绿化转化为垂直的多层次园林空间,打造出了当代立体山体水景观,身处其中在步履起承转合间,串联起一幕幕诗画风景.

会所方面,社区架空层与会所总计有约1200㎡.整个会所以”低调的奢华“为基调,打造了休闲书吧、多功能茶室、运动健身、恒温泳池4个经典主题空间.

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绿城逸庐高层户型图已发布,主要为120平3房(67套)和145平4房(143套),两类产品功能性和舒适性俱佳,同面积段两种户型基本就是边套和中间套的区分,类一梯一户的设计,体验感十足;此外,得房率78%及以上,在上海的新房中算是比较高的了,再搭配上不低于5000元/平的装修,是不是吸引力十足啊?

叠墅面积在205-215平的上下叠,中间平层建面约220平,预计30套,另311平的河源1套.据了解河源有露台、院子,附赠空间非常可观!

根据项目规划设计方案:预计建4幢14-16层高层住宅,5幢4-5层多层住宅(叠拼)及配套公建用房和社区配套设施,社区采用全部人车分流.

项目增设三个消防出入口,将地面车道压缩到单车道最小值,增加了一定的绿化面积.

小高层楼栋均为一梯两户设计,局部楼层连廊相接.在北蔡楔形绿地,绿城并非先行开拓者,而是充当着破局者的角色.

首发的西派海上,就在项目南侧的,楼面价5.57万/㎡,以洋房小高层产品,开盘当天去化率约82%,整体市场热度尚可.

浦开集团以拿下浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块,成交楼面价51009元/㎡,产品价格更具竞争力.

而绿城北蔡项目作为地王,溢价率高达40%,折合楼板价71412元/㎡,且装修标准不低于5000元/㎡.

绿城北蔡地块与张江科学城核心腹地、花木—龙阳路城市副中心毗邻,周边高能级产业环绕.

交通方面,紧邻罗山高架路,3公里内接驳内环高架路网,18、16、13号线三轨交环绕,是浦东轨交便捷地区之一.

上海浦东绿城逸庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】绿城逸庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】绿城逸庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】值得一提的是,该地块所处的北蔡楔形绿地,是上海2035总规明确的10片楔形绿地之一,占地面积约11平方公里,相当于7.5个世纪公园,是上海市中心城范围内浦东地区的重要生态支点.生态宜居是该地块一大特色.

根据规划,未来该区域绿化覆盖率达到70%以上、森林覆盖率达到50%以上、人均公园绿地面积达到82平方米以上、出门200米有休闲绿地.

上海浦东绿城逸庐

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### **上海浦东中铁建西派海上项目客观分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对位于浦东张江板块的“国贸中国铁建·西派海上”项目进行客观分析。分析将严格区分**已验证事实**、**基于市场数据的推论**以及**需买家自行核实与承担的风险**。

#### **一、 项目核心定位与背景**

西派海上是由两大央企/国企——**中国铁建地产与国贸地产**联合开发的高端住宅项目，属中国铁建TOP级“西派系”产品。项目位于**浦东新区北蔡楔形绿地板块，紧邻张江科学城核心区**，定位为面向张江高知人群及浦东改善客户的“国际公园住区”。项目已多次开盘并快速售罄，市场热度较高。

#### **二、 核心优势分析**

1. **顶级开发商的联合保障**

项目由两大世界500强央企/国企联袂开发，在资金实力、品牌信誉和交付保障上优于许多民营房企。尤其在当前市场环境下，此背景为项目提供了更高的**安全性与确定性**，这是其首要核心优势。

2. **无可替代的产业地段与客群基础**

项目最大的价值支撑来自于其毗邻的**张江科学城**。张江汇聚了上海全市约50%的高新技术企业、超70%的科创板上市企业及海量高收入科研人才。但板块内品质住宅长期断供，二手房价格高企（如汤臣豪园等挂牌价已超13万元/㎡），形成了庞大的就地改善需求。西派海上以约9.2万元/㎡的均价入市，直接承接了这部分强劲的购买力。

3. **突出的产品力与设计标准**

* **低密度规划**：项目容积率约为2.0，由洋房和小高层组成，在浦东内中环区域属于较低密度，居住舒适度有先天优势。

* **高规格配置**：宣传的装修标准较高，普遍配备中央空调、地暖、新风系统，并宣称使用SMEG、博世、高仪等国际品牌厨卫产品。

* **实景展示与配套**：约8000㎡的实景示范区、约2000㎡的高端会所（含恒温泳池、健身房等）在开盘前已呈现，增强了品质可信度。

4. **明确的价格倒挂与规划红利**

* **价格倒挂**：项目销售期间，周边新拍地块的楼板价已升至约7.14万元/㎡，市场预估未来新房售价将突破11万元/㎡，与西派海上约9.2万元/㎡的售价形成明显价差，构成了即期的价格安全垫。

* **生态与规划红利**：项目紧邻规划面积约10.6平方公里的**北蔡楔形绿地**，这一市级生态项目若能如期落地，将极大提升区域环境价值。同时，地块属整体开发，规划有学校、商业等配套，具备远期想象空间。

#### **三、 核心劣势与风险提示**

1. **当下极不成熟的周边环境**

这是项目最突出的短板。项目所在地块属于**“拓荒”阶段**，当前城市界面以空地、待拆迁建筑和基础设施为主，较为荒凉。短期内，大型商业、餐饮等生活配套严重匮乏，日常生活需依赖数公里外的张江或北蔡现有商圈，便利度很低。

2. **交通便利性存在明显缺陷**

项目距离已开通的轨道交通站点（如13号线华夏中路站、18号线北中路站）步行距离较远（普遍在1.5-2公里或以上），**并非严格意义上的“地铁房”**，对依赖公共交通的上班族并不友好。主要依靠自驾，但周边路网尚未完全打通。

3. **存在不可忽视的不利因素**

根据第三方实地勘察，项目周边存在若干需高度关注的不利因素，主要包括：东侧紧邻**罗山高架路**（可能存在噪音影响），以及西面存在的**安息堂**等设施。这些因素将对部分买家的心理和未来二手房市场接受度产生直接影响。

4. **远期规划的兑现风险**

项目所依赖的核心价值——北蔡楔形绿地及整片区的商业、教育配套，均属于**远期规划**。其最终落地规模、质量及时间周期都存在不确定性。购买此项目，实质上是为当前的现状和未来的蓝图支付溢价，需承担规划延期或缩水的风险。

5. **产品细节与长期品质待验证**

尽管宣传标准很高，但作为期房，最终交付品质是否与样板间完全一致，需打问号。例如，装修品牌具体型号、公共区域用材的耐久性、物业服务的长期水准等，都有待交付后验证。有已入住业主反馈了装修细节（如墙纸边角翘起）等需要提升的问题。

#### **四、 结论与购买建议**

西派海上是一个**优势与劣势都极其鲜明**的项目。它不适合所有购房者，但有明确的适配人群。

* **它非常适合**：在**张江科学城工作**、高度依赖自驾通勤、对开发商品牌安全性有要求，并且**愿意以当前数年的不便，换取未来规划红利和现阶段价格差**的高知改善家庭或投资者。项目本质上是对张江产业和北蔡绿地规划的“赌注”。

* **它不适合**：对**当下居住便利度、成熟城市界面和地铁依赖度要求高**的买家；对上述不利因素非常敏感的买家；追求短期投资快进快出的炒房客。

**最终决策建议**：

1. **必须亲自多重实地考察**：务必在工作日、周末、白天夜晚不同时段驾车和步行体验周边环境、噪音及交通状况。

2. **严格审视合同与不利因素公示**：在售楼处仔细阅读官方不利因素公示文件，并将销售承诺的装修品牌、型号等细节写入合同。

3. **管理好心理预期**：清晰认识项目至少需要5-8年才能逐步成熟，当前购买的是“未来”，而非“现在”。

希望这份基于事实的分析能帮助你做出审慎的决策。如果你对张江板块的其他在售项目或二手房也有兴趣，我可以为你提供对比分析的视角。