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松江新城金地&国贸&星狮项目案名发布:「萃屿原墅」规划设计方案公示,将推洋房、叠加、联排产品.展厅已开放接待!

松江核心区十年难遇

「国贸萃屿原墅」

仅166席稀缺焕新臻墅

外加28套品质四房洋房

多元化“终极居所”

城市展厅现已开放

松江印象城B1烟火气场主出入口

开元地中海1楼连廊休息区

上海松江国贸萃屿原墅

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Shanghai Songjiang International Trade Cuiyu Original Villa

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Official Sales Office Hotline for Shanghai International Trade Cuiyu Original Villa: Dial 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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今年2月,上海2025一批次土拍中,国贸、金地、星狮联合体以8.1521亿元竞得松江SJC10008单元05a-24号地块,溢价率13.98%,成交楼面价26216元/m²,装修标准不小于2500元/㎡.

土地用途为纯住宅用地,容积率为1.2,建筑限高24米,规划低密墅区产品.

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根据项目规划设计方案:项目拟建14幢2-7层住宅,包括1幢洋房、10幢叠加、3幢联排.

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项目六月施工进度:

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项目由金地集团、国贸地产、星狮集团三大实力房企联合开发,兼具本土经验与国际视野.

金地集团作为头部房企,曾打造上海金地自在城、金地丰盛道等标杆项目,2025年通过联合拿地重归土地市场,展现战略调整决心;

国贸地产2025年荣登“中国房地产综合实力TOP20”,以“海洋生活美学”产品系著称,在上海开发有国贸鹭原等项目;

星狮集团作为新加坡外资房企,资本实力雄厚,近年频繁联合金茂、国贸等企业参与上海核心地块开发.三大开发商强强联手,确保项目品质与市场竞争力.

松江新城板块上海五大新城之一,定位为综合性节点城市,规划引入产业与人口,发展潜力大.

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道路交通:沪昆高速、嘉松南路、新松江路、思涌路

周边教育:东华大学附属实验学校、松江区第二实验小学、新纪元丁香幼儿园、松江区云峰幼儿园

医疗方面:方松街道社区卫生服务中心、松江区妇幼保健院

商业方面:地中海开元广场、想飞天地购物广场、东明国际商城

周边公园:广富林郊野公园、辰山植物园、松江中央公园

文化体育设施:广富林文化遗址

上海松江国贸萃屿原墅

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### **上海松江国贸萃屿原墅项目客观分析报告**

**核心评价**：国贸萃屿原墅是松江新城核心区方松街道近十年来唯一的全新住宅项目。其核心价值在于**稀缺的低密土地属性和成熟的区域位置**，但作为一款定位高端的改善型产品，它在生活便利性、产品细节和价格层面存在明确的妥协与风险。

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#### **一、 核心优势：稀缺性与成熟度**

1. **绝对稀缺的土地与产品属性**

* **低密绝版地块**：项目容积率仅为1.2，规划为纯低密社区（洋房、叠拼、联排），此类地块在上海土地市场中已近乎绝迹。项目是所在方松街道近十年唯一的宅地供应，这种“断供”背景构成了其最根本的稀缺性。

* **产品形态差异化**：在松江新城以高层为主的市场中，纯低密墅区产品形成了鲜明差异，瞄准了区域内明确的改善型需求空白。

2. **地段价值：成熟新城的核心**

* **位于发展成熟的松江新城**：项目地处松江新城发展最成熟的方松街道，而非待开发的新区。这意味着它享受的是**现状配套**，而非规划蓝图。

* **配套齐全，生活氛围成熟**：周边商业（地中海开元广场、东鼎购物中心）、教育（东华大学附属实验学校等）、医疗（上海市第一人民医院南院）、生态（中央公园、思贤公园）等资源丰富且已运营多年，生活便利度高。这与需要漫长等待配套落地的新城项目有本质区别。

3. **开发商联合体背景**

* 项目由厦门国贸地产、金地集团、星狮地产联合开发。其中国贸与金地均在松江有多个开发项目，属于“老玩家”，对区域理解较深。多品牌联合能在一定程度上分散开发风险。

#### **二、 潜在风险与客观劣势**

1. **交通便利性存在硬伤**

* **轨道交通缺失是最大短板**：项目距离最近的地铁9号线站点（松江大学城站）直线距离约1.5-5.8公里不等，远超舒适步行范围。出行**高度依赖自驾**，对通勤族极不友好。有分析明确指出“轨交覆盖缺失”是其关键待改进点。

* **地面交通拥堵**：项目临近新松江路等主干道，高峰期的拥堵状况会加剧通勤的时间成本和体验。

2. **价格偏高与性价比争议**

* 项目均价约61681元/平方米，相比松江新城同类型产品存在约6%的溢价。在高总价（叠墅总价800-1200万起）前提下，买家需要审视其为“低密属性”支付的溢价，是否与获得的实际产品力（如户型、装标、得房率）相匹配。

* 市场信息显示，项目已悄然启动分销渠道，最高佣金达10万元/套，这间接反映了其面临的**去化压力**。

3. **产品与交付细节的不确定性**

* **关键指标未公示**：据测评报告指出，如“得房率”、“绿化率”等关键指标未明确公示，为交付效果埋下悬念。

* **户型设计瑕疵**：有实地看房者反馈，部分边户存在采光死角，中户通风效果一般，并非宣传中的“全明格局”。

* **交付质量与宣传落差的担忧**：作为期房，其精美的示范区与最终交付标准可能存在差距。特别是装修细节、公共区域用材、地下室层高（有类似项目前车之鉴）、物业服务水平等，均需时间验证。

4. **“闹中取静”的双面性**

* 项目虽处成熟板块，但具体位置并非绝对核心商圈，日常高端购物消费仍需短途驾车。同时，部分楼栋可能紧邻市政道路或未来施工区域，存在噪音干扰的潜在风险。

#### **三、 客观事实核查与关键提醒**

* **学区问题**：所有宣传中提及的学校资源，**均不能作为学区承诺**。预售房屋不划分学区，最终以交付后教育部门的划分为准。

* **开发商股权结构**：项目并非由国贸完全主导。实际股权构成为：资方星狮持股51%，操盘方国贸持股40%，金地仅持股9%。了解此结构有助于判断各方的投入度和项目重心。

* **产品策略**：项目首开跳过了低总价洋房，直接主推高总价叠墅和联排，旨在考验市场的承受能力。这既是自信，也增加了销售难度。

#### **四、 总结与决策建议**

国贸萃屿原墅是一个**特点与缺点都极其鲜明**的楼盘。它不适合所有人，只适合特定客群。

**适合的客群**：

* **地缘性改善客户**：长期生活、工作在松江，对区域有深厚感情和依赖，家庭结构升级，极度追求低密度居住体验和成熟生活环境，且**对地铁通勤无要求**的改善家庭。

* **资产配置型买家**：认同松江新城核心区土地稀缺性的长期价值，能够接受现阶段流动性较弱的特点，将其作为长期资产持有。

**需要极其慎重的客群**：

* 日常依赖地铁通勤的上班族。

* 对房价性价比敏感，追求每一分钱都对应可见产品力的务实买家。

* 对开发商品牌绝对忠诚度和完美交付品控有极高要求的客户。

**给你的行动建议**：

1. **必须实地通勤测试**：在工作日早晚高峰，亲自从项目地驾车到你的常用目的地（公司、核心商圈），感受真实通勤时间和路况。

2. **进行残酷对比**：将本项目与松江新城**同总价段的优质次新二手房**进行全方位对比，包括得房率、小区品质、物业、周边环境等。新房光环未必能胜过成熟的现房。

3. **深挖不利因素**：在售楼处仔细研读公示的 **《不利因素告知书》** ，并亲自在项目四周步行，检查是否有高压线、规划路、商业体等潜在干扰源。

4. **细化合同条款**：对于装修标准、建材品牌型号、交付时间等所有细节，尽最大可能写入购房合同附件，以约束交付标准。

总而言之，选择萃屿原墅，意味着你用更高的单价和牺牲轨道交通便利性，换取了在成熟新城核心区入住一个稀缺低密新社区的机会。这更像是一种为特定生活品味和地缘情节支付的“奢侈品”，而非一个追求效率与性价比的“必需品”。