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苏州常熟虞东雅苑

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最近，三环旁有个新盘热度非常高，一套三房总价也就在百万左右，竟然能够卖了超过1个亿。

作为一个非市区盘，为什么这么火呢？

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因为总价够低！

该盘最小户型为89㎡三房，总价约86万起，有两成首付资格的话，首付17万多就可以上车。

另外还有92、105、113㎡三种户型，总价在93-140万不等。

不得不承认：这种低总价、低首付的房源，真的太有诱惑力了。

按照惯例，先讲优点。

优点1：

价格为王！首付最低17万起买三房

最大的优点，当然是价格了！项目目前最低单价约9500元/㎡，整体的均价在10500元/㎡，最低首付17万出头就能买一套房。

这个价格，不说三环旁了，稍微片偏远点的乡镇都不一定能买得到！虞东雅苑售楼处电话：400-8123-664

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虞东雅苑所在的古里板块，新房项目价格主要集中在1.2-1.3万之间，个别洋房产品要卖到1.5万左右。

不得不说，虞东雅苑的定价真不算高！

优点2：

刚需之光！毛坯+小套三

虞东雅苑总占地4.3万方，并且是一整块地，中间没有道路分割，利于产品整体规划打造。

项目一共包含6栋住宅，目前在售的是项目东侧1、5号楼，其中1号楼是总高17层的小高层，5号楼是总高25层的高层。

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项目一共包含四种产品，分别为约89㎡、92㎡的三房一卫以及约105㎡、113㎡的三房两卫户型。

其中1号楼分为约105㎡的中间套以及约113㎡的边套、5号楼分为约89㎡的中间套以及约92㎡的边套。

目前在售的底楼带花园产品，仅剩5号楼约89、92㎡各一套。

约89、92㎡的户型，2个户型的差别并不大，都是三房一卫、三开间朝南+双阳台的配置，这样的面积段能有双阳台还是比较少见的。

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从户型图上来看，书房位置、主卧飘窗再加阳台，不计容的面积还是比较多的，比较好的补足了小户型面积上的缺陷，可利用的空间比较多。

如果预算多一点的话，更建议上约105㎡、113㎡的三房两卫的产品，除了因为是两卫之外，还有这两个户型在小高层，按实得面积算其实单价差不多。

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以约105㎡的户型为例，项目还做了一个约5.5米面宽的横厅设置，在这样一个面积段还是非常少见的。另外这个户型厨房北面开窗，整体的通透性也非常好。

三个房间都在户型的里侧，所以动静分区做得比较好。主卧的话做了套房的设置，比较符合目前主流的需求。

极简之家

携手生活 隐入万千

宽大的窗户映入湖光山色，城市的繁华与静谧交织，成为居家时远望的独特风景线。

皮革沙发与地毯均采用浅棕色，极简风格的布局与暖色的背景毫不违和。家中似乎没有一丝波澜，生活的节奏就在家中一路串联，诠释静谧带来的愉悦。

黑色电视、同色置物柜自然而然地拼接，与暖色饰面在墙面构成深浅色度的对比，同时为空间背景填染上几分层次。

设计师在空间背景上下了不少功夫，既不打破极简的稳步力量，又一笔一画写意几分层次。

餐厅的存在感几乎为零，白色背景墙向外延伸，打造出餐吧台、收纳壁龛等功能结构，扩充了收纳能力，结构体块彼此交织，营造出克制简洁的几何美感。

夹层处加入了灯带，日常辅助照明，夜晚灯带开启，墙面则具有明暗交融的视觉质感，富有现代美感。

餐椅采用亚克力家具，轻盈稳固，融于白色系的空间中。从客厅到餐厅，“消隐”的主题缓缓展露，由稳转轻的动线形式象征着在家中步步褪下防备的抽象理念。

书房门口加入黄色玻璃门，极简的平稳安宁中多了几分潮流感。

卧室区域中，设计师同样加宽了空间视角，躺在床上，心随着视线远走，在阔朗得城市景色中随处降落。

床后背景墙打造壁龛，另一侧墙面索性用于稳固衣柜，横纵相间的镂空无处不在，伴着充实的功能，强调一种“搭建”的稳固感，同时将两侧区域的光线引入室内。

设计师在卧室区进行“雕琢”，在极简语境下打磨立体层次，那些藏于平面中的美好体验都随着区域的打通而被释放，进而在卧室中涌现。

家的力量安然无声，无比寻常又非同一般。在这座家中，极简风格将平和与活跃分别置于空间之中，构成稳定的天平。随走随停，这两种气质默契地萦绕于居住者，合二为一，成为生动又难以形容的归属感。

优点3：

文化片区旁，主干道+高架双加持

10500元/㎡左右的成交均价，肯定有人问了，价格那么便宜，项目是不是在常熟非常偏远的角落？

从地理位置来看，虞东雅苑就是原来红星美凯龙的位置，距离文化片区的直线距离不足1公里。

这个距离，相信以后小区的业主，会更愿意往市里跑。虞东雅苑售楼处电话：400-8123-664

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交通方面，项目北侧的虞东路直接连通了三环高架以及凯文路，南侧的元通路则是连接着建材市场，目前的业主中有相当一部分是在周边工作的。

缺点：

周边城市界面一般！步行范围配套缺乏

再来看看缺点。

项目周边的城市界面一般，有比较多的工厂、荒地等，面貌老旧， 有消息称--周边规划有近100亩湿地公园，但至少目前只能说一般。

再看项目梯户比，达到3T6户，高层27层，高峰期等电梯估计有点难熬……虞东雅苑售楼处电话：400-8123-664

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另外，项目北侧的虞东路属于常熟东西向的主干道之一，在上下班的高峰时刻堵车不可避免。

商业方面，项目步行范围内缺乏大型商业，不管是江南美好荟、世茂的星光天地，还是古里星光天地、中宏新农中心、新古里商业街等，都需开车到达。

教育方面，周边学校有古里中心小学（与常熟国际学校合作办学）、古里中学及幼儿园等学校。项目周边不缺学校，但名校不多。

但想想1万出头的价格，真香……虞东雅苑售楼处电话：400-8123-664

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5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

《通知》要点包括：

将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;

非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；

取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数；

调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；

对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%；

对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元；

申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；

对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

非沪籍单身人士购房区域扩大

首套房首付比例低至20%

据上海住房城乡建设管理官微消息，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，5月27日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

一、《通知》主要内容

《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

《通知》强调支持多子女家庭合理住房需求。一是可增购1套住房。二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

《通知》提出优化住房信贷政策。一是按照因城施策原则调整优化个人住房信贷政策。二是进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，适度提高本市住房公积金个人贷款最高额度。

《通知》提出支持居住困难家庭改善居住条件。阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。

《通知》要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。

根据《通知》规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给;加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量;提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子;加强监测监管，维护房地产市场秩序。

二、具体政策解读

(一)调整优化住房限购政策方面

为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，差异化、分区域调整优化住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

(二)支持多子女家庭合理住房需求方面

为满足多子女家庭合理住房需求，在住房限购和信贷等方面采取支持措施。

一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

(三)优化住房信贷政策方面

按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于30%。

银行业金融机构根据要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。具体贷款业务可向经办银行咨询。

(四)优化住房公积金个人贷款政策方面

进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金个人贷款政策。

一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为130万元。

二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

(五)支持居住困难家庭改善居住条件方面

为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。

二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元;住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元;住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。

本市将坚持因城施策，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

此前已调整公积金贷款利率

据央视财经，5月18日，上海宣布下调个人住房公积金贷款利率，其中首套房5年期以上最低降至2.85%。

22日中午，记者在上海金沙江路上的一家房产中介门店看到，店内看房钥匙的箱子已经空了一大半，临近饭点还有不少销售人员匆匆出门，接待客户。记者了解到，在新政公布后的首个周末，这家中介的全市二手房新增带看量，相比4月周末要平均上涨两成左右，成交量较前一周周末则提升超过30%。

一套位于普陀区的老式公房，挂牌两天后，上周日达成签约，30平方米总价192万元，单价创下了该小区同户型上半年以来的新高。

某地产公司市场分析师卢文曦：这几天市场情绪已经明显被调（动）起来了， 刚需的客户入市积极程度比较（强），对于盘活二手房市场交易，进而对于一些新房，尤其是中高端的改善型的（房源）去化比较利好。

截至21日，5月份上海包括商住、住宅在内的二手房成交量超过11000套，其中上周成交接近4600套，环比前一周增长了25%。

据证券时报，近期，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会对外宣布，积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。“以旧换新政策能在一定程度加快二手房的去化速度，对于区域性的置换需求有一定帮助。”有房产中介人士对记者表示，以旧换新政策可能会刺激购房需求，特别是有改善升级置业需求的购房者。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，目前集中在外环外的“以旧换新”项目活动仅为倡议，相对而言其他城市已有税费减免等相关降低交易成本的支持政策。为此，他建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。