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2024年上海一季度新房成交排名出炉！

Shanghai’s new home transaction rankings in the first quarter of 2024 are released!

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浦东成交量排行上海TOP 1，连续3年卫冕全市冠军！（数据来源：佑威）

不仅如此，据佑威数据统计，2023年浦东总销超过1000亿，成交金额持续领跑排行上海TOP 1！

其中有超过6个项目总销超过70亿元，更有2个项目总销接近100亿！（数据来源：佑威）

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数据来源：佑威

巴菲特有句名言：“当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳”。浦东明显已经再一次赢得了全市购房者的信赖。

除了成交量与成交金额之外，浦东房价的保值能力也遥遥领先。

我们取样了2017年高位入市的上海全年新房数据，发现浦东新房不仅平均涨幅位于全市TOP 1，就连涨幅排行前三的小区也全部位于浦东！（数据来源：佑威）

时过境迁，浦东用领跑的全市经济体系和人才虹吸能力加持了交易基础和购房需求，用数据证明了谁才是上海楼市的天花板级置业热门区域！

而在浦东，有这样一个热销与品质兼得的区域封面作品。

首开入市便直接拿下浦东当月600万级“成交面积+成交套数+成交金额”三冠王！（数据来源：克而瑞）

二期加推以现象级热销，再一次拿下浦东3月份600万级三冠王，成交金额、面积、套数TOP 1的不菲成绩！（数据来源：克而瑞）

没错，TA就是浦东新晋超级产品力海派封面：观宸润府

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效果图，以实际交付为准

就在最近上海4批次新房中，观宸润府三批次再次应市加推！

项目这次再次带来了前期最热销的建面约98㎡经典3房户型，更好的位置，更香的价格，还有备受期待的超级产品力！

1

浦东30年再次全球瞩目

在上海浦东就是奇迹的代名词。

三十余载光阴，上海亲眼见证了陆家嘴从荒芜到繁华的蜕变，记录了张江、金桥、前滩等新兴区域的腾飞。

作为上海乃至整个中国现代化建设的缩影，浦东不断书写着奇迹的篇章。

2024新年伊始，浦东有一个非常重磅的新闻！

中办、国办印发了《浦东新区综合改革试点实施方案（2023－2027年）》，

紧随其后便展开了一系列新闻发布会，并且这一次浦东新政还给出了明确的时间：到2027年，基本完成试点任务！

浦东再次腾飞势在必得，也将再一次让全世界的目光投向这片奇迹。

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今年初《上海东方枢纽国际商务合作区建设总体方案》也已获得国务院批复。

这是上海在继虹桥枢纽之后，在浦东打造的一个全新的“流量入口+新CBD”，而且东方枢纽不仅是“全球城市的门户”，同时也是“长三角一体化的窗口”，这也意味着上海的城市重心将发生重要变化。

而作为近享上海东方枢纽辐射的观宸润府，也将直接享受枢纽所带来的人气热力值和不动产价值的重磅加持！

不仅如此，在日前浦东新区有关会议上发布信息：至2035年，浦东将新增世博—前滩城市主中心，新增张江、金桥、川沙3个城市副中心。

而观宸润府所在的浦东川沙，正是浦东三大城市副中心之一！

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更重要的是，上海最新的楼市新政同样利好观宸润府！

一季度上海发布了最新的楼市放松大政策：社保缴纳满5年的非上海户口单身居民，可以在外环外买房啦！

随着一系列积极向好的信号持续发力，上海正在向市场传递强大的信心支撑。

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2

浦东2号线500米真地铁房

除了不停加持的政策利好，观宸润府所占据的区位优势和城市资源，放眼全浦东亦属优选！

从区位来看，观宸润府位于浦东超级枢纽：上海东方枢纽国际商务区、迪士尼国际度假旅游区、张江科学城这三大战略格局C位，板块内还拥有城市副中心BUFF加持。

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示意图

从交通来看，观宸润府直线距离地铁2号线川沙站仅约500米！

浦东地铁房非常稀缺，其中2号线的含金量更高。

从川沙站进站后，6站直达张江高科、10站可达世纪大道，然后一路畅通陆家嘴、南京路、人民广场、静安寺等沪上顶级商圈。

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示意图

从商业来看，观宸润府约500米范围内有百联川沙购物中心、绿地东海岸国际广场、绿地云悦坊商业广场、川沙九六广场、地块西侧商业用地、南侧住宅项目还配有3万方商业。

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示意图

不断加持的政策利好和便捷优渥的城市资源，为观宸润府的热销夯实了牢固的基础！

3

浦东超级品质海派封面

「观宸润府」作为华润置地与城市精神和时代新向的共鸣，也是华润置地海派精神3.0产品。

如今，三批次再启海派精神作品新篇章，以匠心臻筑品质人居新高度。

观宸润府是上海为数不多通过超低能耗建筑专家评审的项目。

项目通过在建筑的设计中加入一系列被动式、主动式、可再生能源等节能技术的应用，将绿色科技和精巧设计融入空间表达。如：建筑外墙采用硅墨烯保温板高效的保温结构、高墙窗比设计、智能中央空调&地暖采用两联供系统、新风净化系统、窗户采用了三玻两腔中空LOW-E玻璃……

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效果图，以实际交付为准

观宸润府萃取海派建筑的经典元素，将海派基因融入生活空间，更是萃取思南公馆、孙科别墅等上海别墅花园海派基因，凝练九个私享高定园景。

每一座花园都代表着一种不同的园林景观，真正做到一步一景。

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展示效果，以实际交付为准

五重归家礼序：高奢门头、酒店式落客庭院、奢雅大堂、浮岛书吧、观源会客厅，奢华之余更将海派生活融入场景，归家即度假！

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展示效果，以实际交付为准

首先，是与东京安曼、曼谷四季奢华酒店的同款酒店式落客区，让你进家门时就已经彻底放松，拾得怡然从容。

随后，穿过奢雅大堂、浮岛书吧、观源会客厅等归家礼序，演绎海派尊崇。让海派生活场景融入生活，让居者回归自我、对话内心。

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展示效果，以实际交付为准

最难得的是，在社区的打造细节上，项目运用到了与千万级豪宅同款的石材、奢石、玉石等材料。

这个奢华感别说是约600万级的新房，就算是市区千万级豪宅，也是少见的。

而这，就是华润置地的匠心、是润系海派产品的产品力。

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内部格局上，架空层赋予生活更多的可能！

项目在大部分楼栋中，打造架空层润+生活聚场，例如：会客厅、休闲阅读、健身房、积木乐高、儿童剧场、无人超市、快递收纳等，充分考量全龄化的主题社交空间，提升邻里间的交互关系和更好的居住体验。

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整个社区的海派风格之浓郁，用料之奢侈，在整个浦东豪宅圈都算得上出类拔萃，何况是约600万级的新房市场呢？

这正是现在改善人群愈发追求的一步到位，也是市场非常稀缺的居住境界。

4

产品力媲美千万级红盘

根据三批次加推的房源分布情况，我们可以发现：

观宸润府三批次加推户型均为建面约98㎡户型，分别分布在5幢和12幢。

首先我们来看一下这两座楼宇在小区的位置。

5幢，楼间距更大、临近社区中央景观及泛会所、离商业更近、离地铁更近通勤更便利；

12幢，西侧紧邻社区中央嬉水池、东侧紧邻沿河公园，公园绿意静谧河景尽收眼底。

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效果图，以实际交付为准

从加推的房源信息来看，观宸润府三批次加推的楼栋，不但位置较好，而且各自具备非常明显的优势。

从户型方面来看：

建面约98㎡的3房2卫，属于市面上非常经典的一款户型。

整体布局上做到了三开间朝南，这样做的好处是将南向尺度充分利用，以保证室内有更好的采光。

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除了整体设计精妙的户型格局之外，观宸润府在细节处理方面也非常细腻。

在入户门的设计上，观宸润府选用了宝格丽黑奢石、白雪公主奢玉、量身定制的金属门牌号码以及大气厚重的钢木复合门，将仪式感和尊崇感巧妙地融入日常生活中。

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入户玄关特别定制了雪山银狐奢石台面和通高设计且配备除臭精灵的大尺度玄关收纳柜，既彰显空间的典雅气质，又进一步提升了生活舒适度。

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客厅采用餐厅、客厅、厨房、阳台LDKB一体化设计，确保南北通透，各功能区域分明且动线流畅。

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客餐厅的南向面宽约为3.5米，营造出宽敞的空间感受，充分满足家庭成员的日常需求。

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主卧为套房设计，集步入式衣帽间、卫浴间等于一体，带来足够的舒适和惬意。

南向次卧室带飘窗，北侧的书房和双卫也配置了飘窗，大大增加了实用性和空间感。

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主卫台面和背板臻选自Prada绿奢石，搭配海派复古龙头和海派拼花地面，充满海派美学的文化气息。

双面金属边框定制款镜柜，通高设计，内部增加收纳空间，配备专属吹风机收纳口、牙刷消毒专用设备等。

就这个卫生间，毫不夸张的说，即便是市区的千万级豪宅也不多见。

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厨房设计总体呈U型布局，厨房水槽特别朝向客厅方向设计，不仅便于照看孩子，还增加了家人之间的互动。

值得一提的是，厨房台面采用了整块大面积的岩板，所有窗框也都是金属窗框包边，方便污渍的打理和防水。

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除了无可挑剔的户型之外，更令人感到惊艳的当属在装标方面匠心十足的高标准精装品牌。甄选久经考验的国际、国内一线品牌，确保业主使用体验感，让生活更加的精致。

除了东芝（或同等品牌）中央空调、地暖以及霍尼韦尔（或同等品牌）新风的三大件配置之外。

厨房配置西门子（或同等品牌）吸油烟机，方太（或同等品牌）的洗碗机，还有摩恩（或同等品牌）的单水槽。

卫生间台盆以及次卫坐便器用的杜拉维特（或同等品牌），主卫采用的是伊奈智能化一体马桶（或同等品牌），次卫水龙头、主卫/次卫淋浴花洒用的汉斯格雅（或同等品牌）。

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房产知识

房产知识涵盖了从房地产的基本概念到购房流程的各个方面。以下是关于房产知识的一些详细解释：

· 产权年限。住宅产权通常为70年，而商业和工业用途的产权分别为40年和50年。1

· 房地产法律法规。在国家法律法规中，没有“意向金”的说法，定金或保证金是更常见的概念。

· 户型选择。挑选户型时，应考虑规划图、单元平面图和户型平面图，而不仅仅是样板间。

· 楼层选择。中间楼层通常既能避免潮湿也能避免过热，是一个较好的选择。12

· 房屋面积。合同面积可能与房产证上的面积不同，通常遵循多退少补的原则。如果合同面积与房产证面积的误差超过3%，则不需补差价。

· 赠送面积。一些住宅可能包括赠送的阳台面积，其中封闭阳台全部计算面积，半封闭阳台计算一半面积。

· 飘窗赠送。飘窗通常全赠送，如果开发商按面积收费，则可能存在不合理之处。

· 房屋租赁。房屋租赁涉及签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。3

· 购房流程。包括确定购房规划、学习购房知识、选择房源、谨慎签订购房合同等步骤。4

· 选择开发商和物业。选择信誉好的开发商和物业，以确保未来的居住舒适和房产价值。25

这些知识对于理解房地产市场和购房流程非常重要。

房产知识解答：

一、现房和期房：

现房是已经建好的房子，而且可以直接领到房产证，过户入住。

二、70年产权

70年产权在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的较高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

三、公摊

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

四、容积率

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1．5，绿地率应不低于40％。

五、得房率

得房率售楼处电话：400-8123-664【售楼热线】＝（建筑面积－公摊面积）／销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

六、房屋使用面积

房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。

七、建筑类型

多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4～8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

高层：高于24米的建筑。8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。人们一般把8层至12或13层的建筑称为“小高层”。

低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1～3层建筑物，如平房、别墅等。

房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

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