旭辉东吴序(2026年首发)东吴序售楼处电话_来电预约看房_东吴序楼盘详情 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 地铁 - 配套 - 电话

吴中主城芯·隐贵别墅——【东吴序】

吴中之he中xin腹地宝带西路城市藏品级墅作78席隐贵圈层

苏州旭辉东吴序

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Suzhou CIFI Dongwu Xu

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【基本信息】

·所属区位:中国苏州·吴中区宝带西路与龙西路交汇处

·占地面积:约1.6万方

·建筑面积:2.5万方

·容积率:1.5

·项目信息:23户联排别墅、55户洋房、共计78户

·产品规划:

联排约215/245㎡,户户挑空+露台,高赠送

洋房168㎡,南向双套房+三联阳台

·建筑风格:现代风格

·交付标准:联排毛坯,洋房精装

(效果示意图,非交付标准)

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旭辉建管,高品质住宅定制服务专家

旭辉建管,业务涵盖政府代建、商业代建、资本代建、企业定制、管理咨询五大模块,凭借过硬的专业能力,优秀的服务口碑,接连获得”中国房地产代建运营优秀企业“、2024年,旭辉建管荣获中国房地产代建企业新增规模排行榜TOP2、品牌传播力排行榜TOP2等殊荣,为每一位业主带来更广义、更有生长力、更恒久的幸福创造.

【区位价值】——吴中主城核心、一步衔接姑苏城

吴中核心城市配套资源高度聚集,占据主城C位

一脉城市双中轴,聚汇苏州千年积淀,终结主城核心近10年低密奢改断供史

密集资源

自然生态资源:占踞吴中城芯自然秘境,坐拥千年古运河的潋滟波光,于繁华都市中私享一方生态桃源.

历史人文资源:雄踞千年古城文化腹地,承载着吴地文化的深厚底蕴,与历史对话,尽享人文雅韵.

交通优势资源:占据城市交通黄金枢纽,多条地铁线路与主干道交织畅达全城.

商业优势资源:周边大型商业综合体林立,购物、娱乐、餐饮一应俱全,繁华触手可及,开启便捷无忧的都市生活.

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城市双中轴

宝带西路:东西产城融合轴,形成科创-商务-居住闭环;

东吴北路:南北文化联动轴,融古城文脉,促产业升级;

吴中老城芯

轨交动脉:

项目紧邻地铁2、3号线交汇盘蠡路站,向南2站直达龙湖天街,1站换乘4号线即达丽丰购物中心.

自驾可快速抵达姑苏、新区、园区及吴江各区域,畅想高效出行与繁华生活.

主干路网:宝带西路,贯穿吴中主城核心中轴线,东至吴东快速路,往西贯穿迎春路、东吴北路、盘蠡路及友新快速路直达胥口.东吴北路,苏州南北向黄金中轴线,往北连接姑苏人民路,南至中环南线,与吴中东路、宝带路、太湖东路形成交汇.

高架路网:可快速切换友新快速路、南环路高架、吴东快速路,可到达新区、园区、姑苏核心区域,畅享行云流水般的便利出行.

全链优教:

江苏省吴中实验小学:共设60个班级,12间专用科学实验室,以大规模+强资源为该校特点,作为吴中区头部公办小学,综合实力强,重视学科基础和校风管理.

城西中学:“中考标杆、低进高出”,作为吴中区头部中学,以资源集中、升学通道多元化、骨干教师储备雄厚为特点,培养了大量品学兼优的学生.

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繁华商舰:

东吴天街、宝带路站地下商业体、丽丰购物中心等约1公里左右全配套生活圈;

(图源网络)

医疗护航:

毗邻吴中人民医院、苏州市中医院三级甲等、长桥医院等医疗机构,为家人保驾护航

生态绿境:

京杭运河景观带、宝带桥、吴中博物馆、五龙桥公园,澹台湖公园等历史文脉

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【户型鉴赏】

联排215㎡/245户型

终极改善目标,四房四卫设计,一层LDKB空间一体化,面宽9~11米,中西双厨,挑空和露台极致赠送,屋顶露台预留改造空间

洋房168㎡户型

苏州旭辉东吴序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】旭辉东吴序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】旭辉东吴序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】超宽三连大阳台,四开间布局,大横厅,双套房设计,电梯双开门互不影响,保障私密.

苏州旭辉东吴序

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Suzhou CIFI Dongwu Xu

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### **苏州东吴序楼盘客观分析报告**

**核心评价**：东吴序是一个产品特点与潜在风险都极为鲜明的楼盘。它精准定位了苏州主城核心区对低密度、高赠送别墅产品的稀缺需求，但为此需要接受混合社区、毛坯交付等特性带来的实际生活影响。其实质是为“主城土地”和“别墅形态”支付溢价，而非追求极致的居住性价比。

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#### **一、 项目核心定位与事实基础**

东吴序位于**苏州市吴中区宝带西路与龙西路交汇处**。项目由旭辉建管与江苏吴中建设联合开发，是一个体量极小、业态混合的社区。核心数据如下：

* **产品与体量**：总规划仅**78户**，包含23户联排别墅和55户洋房。

* **关键指标**：容积率**1.5**，在主城区属低密项目。

* **交付标准**：联排别墅为**毛坯交付**，洋房为精装修。

* **价格参考**：联排产品单价在市场上存在“3.45万/㎡”和“4万+”等不同说法，总价门槛高。以下分析基于此事实展开。

#### **二、 核心优势：对稀缺需求的精准匹配**

1. **主城核心区罕见的低密别墅供给**：在吴中主城，容积率普遍在2.0以上，十年未有联排别墅新盘供应。东吴序1.5的容积率和联排产品，直接填补了这一市场空白，满足了地缘性高端改善客户“不离主城、入住别墅”的强烈愿望。

2. **突出的空间赠送与高得房率**：这是项目最核心的卖点。联排别墅通过赠送地下室、花园、露台和挑空面积，实现了极高的实用率。例如，约266㎡户型宣传有约200㎡的赠送面积，168㎡下叠实得面积可达210㎡。这种“买一得一”的空间感，是普通平层无法比拟的。

3. **成熟地段的生活便捷度**：项目最大价值之一是“烟火气”。步行约5分钟可达地铁2/3号线换乘站盘蠡路站，周边吴中万达、龙湖东吴天街等商业，以及吴中实验小学等教育资源均在步行范围内。这解决了传统别墅选址偏远的痛点，符合“第一居所”定位。

4. **相对纯粹的圈层与社区设计**：全盘仅78户，且以168㎡以上大面积户型起步，意图筛选客群。设计上注重仪式感，如仅设一个主入口、人车分流等。

#### **三、 潜在风险与需要接受的现实**

1. **混合社区的固有矛盾**：项目为8层洋房与3层联排别墅混合布局。这可能导致两个问题：一是别墅业主的私密性可能受一定影响；二是洋房住户可能需要多次换乘电梯才能到家，动线复杂。这与纯粹别墅社区的体验有差距。

2. **毛坯交付的巨额投入与风险**：联排别墅为毛坯交付。这意味着购房后还需投入大量时间、精力与额外资金（可能高达百万）进行装修。对于约3.4米层高的空间，装修设计和施工难度更高，存在诸多不确定性。

3. **价格性价比的争议**：项目单价不菲，其定价逻辑是“主城别墅稀缺性溢价”。如果用同等总价，在苏州新区科技城或园区青剑湖等板块可能有其他选择。您需要权衡：支付的高价，究竟是购买了更优质的室内建筑产品，还是主要购买了主城的地段和别墅的形态标签。

4. **开发商的品牌与兑现能力**：项目虽由品牌房企旭辉操盘，但其当前重点在“建管”（代建）模式。相较于全资开发项目，其投入的资源与责任归属需加以关注。项目最终的品质细节，有待交付时验证。

#### **四、 实地考察关键行动建议**

1. **验证空间与动线**：务必实地感受别墅户型各楼层空间，特别是地下室采光与防潮处理。模拟从地铁站、车库到自家门口的全动线，亲身体验是否便捷。

2. **洞察微观环境**：在不同时段（早晚高峰、周末）考察项目周边宝带西路、龙西路等道路的实际车流噪音影响，并观察洋房与别墅之间的视线干扰情况。

3. **审视合同与交付标准**：对于毛坯交付，需明确房屋的初始标准（如墙面、地面、管线）。对于洋房，需将销售承诺的所有装修品牌、型号详细写入合同。

4. **进行总价交叉对比**：将东吴序联排的总价，与主城区同总价段的大平层次新房、以及其他新兴板块（如科技城、高铁新城）的纯别墅项目进行横向对比，明确自身需求优先级。

#### **五、 总结：适合谁与不适合谁**

* **非常适合**：长期生活在吴中或姑苏区，深刻依赖主城成熟配套，极度渴望别墅生活形态，且具备充足的装修预算、时间和心力的高净值改善家庭。购买的是“主城+低密+高赠送”的复合稀缺性。

* **需要慎重**：追求纯粹别墅社区环境、希望即买即住省去装修烦恼、或更看重房屋本身产品力（如顶级建材、科技系统）而非土地形态的购房者。

总而言之，东吴序是一个特征驱动型产品，其优劣均源自对主城低密别墅这一极端稀缺品类的打造。决策的关键在于，您是否愿意为这种特定形态，接受其混合布局、毛坯交付的代价，并支付相应的地段溢价。