2021年在苏州买二手房应该这样买!

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“苏叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：苏叔，你好，之前看新闻说中国老年化越来越严重，而太湖旅游度假区感觉比较合适养老，想知道在太湖旅游度假区买房投资的话，未来升值潜力大吗？

苏叔：你好，太湖旅游度假区房价起步价相比其他热门板块要友好很多，是刚需在吴中板块置业的优选地，但是其是否值得投资自住还有待商榷。从外部政策因素与板块内部地缘因素两方面结合来看，太湖旅游度假区是高级旅游度假区，拥有政策支持，是市政府重点开发的区域。但是交通不够便利，导致旅游业发展状况一般；商业配套也不够完善，没有大型商业综合体；医疗资源较为缺乏，基础设施建设不够完善；教育方面没有名校加持，教育质量比较一般。总体来说，虽然有政策支持，但是由于板块地缘因素影响，发展前景并不容乐观。自住购房者主要是本地人以及周边区域的刚需客群，还有一些看重度假区自然环境的养老客群。想要在这边购房，主要得考虑这里的基础设施建设能否满足生活需求，周边配套后期有待完善。对于投资购房者来说，度假区产业发展相比其他板块较为弱势，人口流入较少，而且购买需求与购买力不够高，投资潜力不大，即使房价能够上涨也很难出手。因此，除非购房以后养老，否则不建议在太湖旅游度假区购房自住或者投资。

2.提问：苏叔，你好，苏州工作，年收入在30万左右，目前存款有80万左右，打算是买刚需自住房，近期在看二手房，感觉新房要等几年才交房，想知道今年苏州二手房能不能买，还有应该买哪个区域比较好呢？

苏叔：你好，近期苏州二手房市场供应量变大，一些二手房价格开始下降，这时购买一些性价比较高的二手房是可以考虑的。但是同类型的性价比较高的新房与二手房相比，一定要优先选择新房，因为新房比二手房价值更高，各方面条件比二手房更好。二手房适合刚需和预算较低的人群购买，如果是改善型客户或者是想要买房投资的，二手房不是一个好的选择。对于改善型客户，二手房没有新房居住舒适度高，小区基础设施配置、户型设计等方面都不如新房。对于投资型客户，二手房出手更加困难，风险大收益低。对于刚需型客户，二手房有一些户型面积较小，总价较低的房源，相比于新房上车更加容易，购房压力较新房小。选择二手房时，要注意地段以及周边配套，建议购买核心区域的二手房，这些地区周边配套成熟，交通便利，学区优质，较好在姑苏、狮山、园区等核心区域购房。但是这些区域可供选择的二手房有限，可能只有一些老小区、安置房，刚需购房要综合各方面因素进行取舍。

3.提问：苏叔你好，本人在苏州上班，今年打算买房，家里一直跟我说买中间层比较好，但其实我对楼层选择都还好没有太挑，我想请教就是楼层对日常居住会有影响吗？受哪些影响呢？

苏叔：你好，楼层对居住会有影响的，受楼层影响的有这几个因素：1. 视野高楼层的开阔视野是相对的，有可能会被同一小区的同等高楼所遮挡。但高楼层对比低楼层来说，视野肯定要开阔，低楼层容易因为周边景观或者低矮建筑的遮挡而视野不佳，居住舒适度降低，视野上来说16-23层比较好。2.通风和采光的影响因素有朝向、户型、楼间距等，好的房屋朝向可以确保充足的阳光进入室内，改善室内的温度、光线和卫生状况；楼间距的设置如果符合规定，就能使房子采光较好，南北通风，一般18层以上的房子空气对流较好。3 噪音，并不像我们理解的那样，楼层越高噪音越小，研究表明，如果噪音来源是马路的话，中间层受到的影响是超过低楼层和高楼层的。而且高楼层还会受到风声这个噪音影响。

4.提问：苏叔你好，本人目前单身，首套考虑买次新房，但是一直没有选到合适的房子，想着要不要先在买一套郊区的新房，然后出租，用租金在市区自己在租一套自住，这样的方法是否可行？如果可行，买哪里楼盘，未来价值潜力比较合适，还有更好的解决方案吗？

苏叔：你好，说实话这个方案其实是一个挺好的曲线救国的方案，但这个方案是有前提的，相对来说这样的方案比较适合年轻人，对于年轻人来说，目前刚刚进入工作进入社会，工作的方向性并没有那么明确，所以未来在哪里会扎根工作，其实不是很明确的，而买房最重要的是要考虑工作和家庭之间的距离关系。所以在没有考虑特别清楚的前提下，在市中心租一套房子是比较合理的，但是又比较担心未来房价涨了买不起，可以先买一套合适的放着或出租，等未来明确具体的目标诉求了，可以把那套房子卖了换一套合适的。另外买来的房子用来出租的话，这套房子相对来说装修可以不用太好，简装或者毛坯都是可以的。如果装修太好，未来它一定会有损耗，出租对这块损耗是在所难免的，不管未来是抛盘还是说自己住这边损耗都要考虑进去，所以如果是简装那就是较好的。

5.提问：苏叔你好，本人家庭已经有4套了，有2套在地市老家，2套在苏州，想着把其中房龄比较老的房子的出售掉，买更新更好的房子，还是说去做其他投资呢？

苏叔：你好，首先对于一个家庭有4套房，其实是一个比较多的房产套数的，大部分的普通人都没有必要拥有超过5套房子。第5套房子可能花费的打理以及日常管理还有时间消耗都会比较高，千万不要觉得买房一时爽，但是日常的运营然后贷款的周期投入的时间还是比较多的，所以一般家庭来说拥有4套房就差不多了，但如果是像你这样的要把一些不好的卖掉，去买一些更好的，也是一个比较涣散的方案，或者说你买其他的，它可能会牵扯到我们的时间会更多，因为不管是做股票投资，还是基金投资，还是其他的各种投资属性，难度一定是要高于房产的。对于普通家庭希望相对比较省力的，建议卖掉地市房子或者老破小不太好的，去买一些比较好的房子，或者说两套并一套，如果觉得现在住的房子还不够好，或是有更好的换房的方向，可以去换一套更好的房。

以上内容选自“苏叔说房”微信公众号，粉丝提问

苏叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。