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当一座城市的顶级资源不断向核心地带凝聚，什么样的资产才能跨越周期，成为真正的“恒藏”？

近期，内环滨江的现象级热盘——保利·外滩曜，以一系列扎实的市场动作与开盘即引爆的销售表现，为这个问题提供了答案。它不仅是一场产品的胜利，更成为观察上海塔尖财富流向与价值共识的风向标。

保利·外滩曜建面约115-139㎡小高层

建面约165㎡洋房、195-205㎡低密别墅

首开9#楼，开盘当日去化超82%

剩余少量建面约115-130m²3-4房在售

均价13.5万/m²，总价约1443万起

3#瞰景楼王，建面约115-139㎡藏品奢宅

预计春节后上新，敬请期待

市场的反响从来最真实。回顾其历程，热销并非一蹴而就，而是一场层层递进的价值共鸣：

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声量共鸣：12月初，一场百亿俱乐部圈层音乐会，率先在核心客群中激起回响，奠定高端圈层认可基调。

品质共鸣：示范区开放首日，逾600人到访，其萃取新古典主义精髓的奢华场景，将产品力转化为直观的市场热度。

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价值共鸣：开盘首日去化超82%，随后与同系作品外滩启PARK77联袂，单月劲销超8亿，冠领内环内滨江。

土地，是产品打造的核心根基

在黄浦江沿岸的核心板块中，地脉地理基因决定了东外滩就是最为独特和稀缺的一个板块。

首先，以外白渡桥为原点，左右两翼辐射3.5KM，项目所在的"世界会客厅中央风貌区"恰好在此。这里既能享受到外滩的国际摩登气质，又能找到像衡复那样低密街巷、里弄人文烟火的居住氛围。它是外滩基因的延续，更是衡复生活的衍生。这种独特的板块气质，正是东外滩"世界客厅中央风貌区"的魅力所在。

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其次，在豪宅不出内环的大市场认同之下，仅1.8%的内环土地更是是稀缺中的稀缺。外滩曜在此所享受的顶尖资源，是难以复刻，值得珍藏的城市资源。并且所在的东外滩叠加内环内+黄浦滨江的烫金组合，决定了它在先天地势上就是占位了上海顶级豪宅的第一梯队

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这里不仅是锚定上海未来30年的黄金水岸，汇聚约3000亿级产业集群与近20万高知人才，并且这个区域将聚集至少2500+亿级/半亿级家庭，形成一个全新的、纯粹的顶级圈层。正因为这样的土地与圈层条件，决定其产品的基础，便是城市一处极其难得的资产选择。

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最后，这里还是上海百年历史的记录者，在亚明灯泡厂诞生的中国第一束灯光下，如今点亮的是滨江会客厅的艺术氛围与家庭的温馨。从上海钢琴厂传出的第一个音符，到今天已演变为环绕在音乐厅、艺术空间乃至家庭客厅中的优美乐章。

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百年来精工细作的基因，已内化为这片土地对品质、工艺与经得起时间考验的价值的极致追求。住在这里的人们笃信：清晨在树影下慢跑，午后在街角咖啡馆阅读，傍晚漫步于低调时髦的买手店，周末探访名人故居的历史印记……这才是上海独有的、不可复制的优雅生活和核心价值所在。

产品，是精神品位的当代回应

如何将土地的永恒性，转化为可感知、可传承的生活场？保利·外滩曜的答案是：以百年匠心的姿态，进行当代赋新。

建筑上，溯源外滩万国建筑群奠基者“思九生洋行”的美学底蕴，承袭怡和洋行、上海邮政总局等经典之作的设计精髓，别墅从英商电车修理厂等在地保护建筑中汲取肌理灵感，将三角山花、几何纹饰、橄榄叶束带立柱等标志性元素精炼融入细节。小高层洋房以理性几何勾勒向上生长的体块与纵向线条，在凹凸立柱间雕琢丰富光影层次，结合经典三段式结构与模块化拱券序列，重现外滩建筑群的秩序之美与韵律之美，传递挺拔昂扬的力量感与精神性。

园林上，以“一庭一廊、两巷三园、十境共生”的叙事格局，融合全球顶奢酒店花园灵感与上海在地文化肌理：入口致敬伦敦半岛酒店仪序，双狮静守彰显尊崇；中央庭院呼应华尔道夫酒店羿庭柱廊序列，营造韵律社交场景；花园布局借鉴巴黎丽兹酒店对称庄园格式，秩序中藏诗意；一步阳台溯源孙科别墅优雅意境，续写海派从容。更点缀罗斯柴尔德别墅景观亭、武康路公馆铁艺雕花等经典元素，铺陈出一幅可漫步、可沉浸的世界性园林画卷。

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生活上，规划中的1200㎡会所及泛生活空间，以及源于华尔道夫式社交传统的“星曜会” 平台，旨在构建一个涵盖高定社交、家族共育的完整圈层生态。

洞察，聚焦“人本”的细腻温度

保利·外滩曜多阳台设计，双南向阳台兼顾生活与观景，全屋飘窗进一步拓展多元灵动空间，可作阅读角、观景台或储物区，空间使用率约93%，让松弛与仪式并存。建面约115㎡户型270°环幕书房，引光入室，于静谧中展开与自我、与自然的对话。

而建面约130㎡户型主卧与北侧书房更是奢享双转角环幕飘窗，全景环幕视野让晨起的第一缕阳光、夜晚的城市灯火都能更好地纳入室内。

项目提出的 “四新主义” ，精准切中了当代塔尖阶层，尤其是高净值家庭的需求演变：

新奢配主义

奢藏温度，萃取在地文化符号精工演绎，以五衡科技系统筑牢舒居基底，严选嘉格纳等国际一线奢装，让奢华有质感更有温度。

新定制主义

尊重超级个体审美，配置自由贯穿全程，橱柜、玄关、客厅背景墙及地面等细节可定制，打造专属塔尖审美（部分户型定制项有差异，以销售合同为准）。

新人本主义

方寸围合间，流动着思想的温度与人情的密度，从270°环幕视野到LDKB一体化的家庭核心区，每一处场景皆为高阶生活定制

新她享主义

真正的奢宅理应站在女性视角打磨产品，外滩曜奢配美妆冰箱、美妆龙头和美容舱浴霸，给予女性日常优雅的深切关怀。

保利·外滩曜的热销，清晰地印证了上海高端市场的最新趋势：塔尖财富对于核心资产的抉择，已从单一的位置论，全面转向对“稀缺土地、硬核产品、深厚文脉、纯粹圈层”四位一体价值 的综合考量。

据悉，市场瞩目的3 #瞰景楼王，建面约115-130㎡小高层即将上新，139㎡户型在精装和定制上更加升级，期待内环内舒适四居的业主可以持续关注我，获取第一手消息。

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购买新房和二手房是购房者在置业时面临的重要选择，两者在多个方面存在显著差异。以下是详细的对比分析，帮助您根据自身需求和情况做出决策：

一、核心区别概览

对比维度 新房（期房/现房） 二手房

房屋状态 未入住过，全新房屋（期房为在建，现房为已建成） 已有过业主，居住痕迹明显

交易对象 开发商（房企） 个人业主或中介代理

交易流程 相对标准化，涉及购房合同、贷款、交房等 更复杂，涉及产权核查、过户、税费等

价格与税费 总价可能较高，但税费简单（主要含契税、维修基金） 总价可能较低，但税费复杂（可能含增值税、个税等）

社区与配套 设计现代，但配套可能不成熟 周边配套成熟，但社区可能老旧

风险和不确定性 期房可能有交付风险（如延期、货不对板） 房屋质量、产权问题需仔细核查

二、详细分析

1. 房屋本身

· 新房：

· 优点：房龄新，设计现代（户型、绿化、节能等更符合当前趋势），无历史磨损，装修可自定义。

· 缺点：期房只能看样板间，实际交付可能存在差异；部分新房为毛坯交付，需额外投入装修成本。

· 二手房：

· 优点：房屋状态可见（质量、采光、隔音等可直接体验），部分带装修可省去装修成本。

· 缺点：房龄较老可能导致设施陈旧，户型可能过时，维修成本可能更高。

2. 价格与成本

· 新房：

· 价格通常较高，但可能有开发商优惠或贷款政策支持。

· 税费较低：主要需缴纳契税（首套房通常1%-1.5%）、维修基金（约几十元/平米），无增值税、个税等。

· 装修费用需额外预算（毛坯房约占总房款的10%-20%）。

· 二手房：

· 价格有弹性，可议价空间大（尤其急售房源）。

· 税费复杂：根据房龄、卖家情况可能涉及契税、增值税（满2年免征）、个税（满五唯一免征）、中介费（1%-3%）等，总税费可能高达房款的5%-10%。

· 若需翻新，可能需拆除旧装修，成本较高。

3. 区位与配套

· 新房：

· 多位于城市新区或郊区，空间开阔，规划较新。

· 缺点：周边商业、医疗、学校等配套可能不完善，发展需要时间。

· 二手房：

· 多位于成熟片区，生活便利（超市、学校、公交等齐全）。

· 缺点：社区可能拥挤，车位不足，绿化较少。

4. 交易流程与风险

· 新房：

· 流程简单：选房→签合同→贷款→交房→办证。

· 风险：期房可能面临延期交付、质量不达标、规划变更（如学区变动）等问题；开发商资金链断裂可能导致“烂尾”。

· 二手房：

· 流程复杂：看房→产权调查→签合同→贷款审批→过户→交房。

· 风险：产权纠纷（如抵押、查封）、卖方违约、房屋隐藏质量问题（渗水、结构问题等）、户口迁移纠纷等。

5. 贷款与首付

· 新房：首付比例通常按政策执行（如首套20%-30%），贷款年限长（最长30年），开发商合作银行较多。

· 二手房：贷款受房龄影响（房龄老可能贷不满30年），银行评估价可能低于成交价，导致实际首付比例提高。

6. 社区与物业管理

· 新房：物业管理规范，绿化、安防、停车等设计较先进，但物业费可能较高。

· 二手房：老旧小区可能物业管理松散，设施维护差，但部分优质小区可能管理成熟。

三、如何选择？

· 适合购买新房的情况：

· 追求居住品质，喜欢现代设计和全新装修。

· 不急于入住，可接受期房等待（通常1-3年）。

· 希望避免二手房复杂的交易和潜在纠纷。

· 预算充足，且注重长期投资（新区发展潜力）。

· 适合购买二手房的情况：

· 急于入住或需要短期过渡（如结婚、孩子上学）。

· 看重周边配套的成熟度（如学区、交通）。

· 希望减少装修成本，或喜欢老城区的氛围。

· 具备一定的房产交易经验，能应对复杂流程。

四、注意事项

1. 新房：

· 核实开发商资质（是否五证齐全）。

· 仔细阅读合同，明确交付标准、违约责任。

· 关注区域规划是否落地（如地铁、学校）。

2. 二手房：

· 核实产权是否清晰（房产证、抵押、共有人情况）。

· 全面检查房屋质量（可聘请专业验房师）。

· 确认户口迁出、物业费结清等细节。

总结

· 新房优势：新、设计好、流程简单、税费少，适合追求品质和长期持有的购房者。

· 二手房优势：即买即住、配套成熟、价格可谈，适合刚需或重视便利性的购房者。

建议结合自身资金、居住需求、时间规划等因素综合权衡，并咨询专业房产顾问或律师，确保交易安全。

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