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上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
内环老静安稀缺板块
建面约123-238㎡3-4房
精装车库约3000平高端会所
均价17.18万/㎡总价1900万起
样板房提前线上预约
上海静安康定壹拾玖
售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）
上海康定壹拾玖官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址
Jing'an Kangding 19, Shanghai
Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)
Official Sales Office Hotline for Kangding 19, Shanghai: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
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样板间开放中
项目线上预约看房
最新消息:康定壹拾玖三批次加推123-238㎡3-5房在售,均价17.18万/㎡,项目作为静安老城区稀缺产品,在细节及产品力上受到广大上海顶豪客户的喜爱,目前少量房源在售,样板间线上预约中!
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目一房一价表:
康定壹拾玖售楼处电话:400-8123-664
康定壹拾玖营销中心热线400-8123-664(官方预约看房热线)
6月28日,康定壹拾玖二批次开盘,48席房源12分钟光速售罄,平均15s/套!强势刷新了首开的28秒纪录!开盘仅48小时,已全部完成网签!
康定壹拾玖的表现,强势领跑上海的新房市场,成为行业内翘楚.二开二罄不是终点,康定壹拾玖最强势的时刻,永远是下一个时刻!
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据悉最新一批房源涵盖2#、3#、5#楼栋,从落位图看可称三面临园的「中央花园」楼王:
①北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园
②东侧毗邻老静安版“九曲花街”
③南侧约160米超长水系中轴景观
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2#、3#、5#楼栋又一大优势,便是被6大架空层包裹,这是由特殊落位决定的,超1200㎡空间与户外空间相互渗透,在此会晤品茗、相聚言欢、童心笑颜,甚至是棋局对弈,足以承载新时代全龄段的老静安邻里日常.
梧桐浓荫下的领馆花园大宅
康定壹拾玖是招商蛇口目前在上海市区拿的最核心的地块,七个玺系珠玉在前,之后又打造了十年新玺海上清和玺,这为招商积累了丰富的豪宅开发经验.
此次的康定壹拾玖,据悉出于玺系,更高于玺系,举招商全国资源营造之力,对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计,也很有可能是招商上海市中心顶豪的源点.
上海2024年第五批次土拍中,招商蛇口&南通瑞城联合体以总价约56.6亿元、溢价率31.2%拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块,出让面积1.85万平方米,容积率2.68,成交楼面价114145元/㎡.
在小区大门的打造上,招商秉持“揉石成缎”的理念,甄选大量优质石材,将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中,用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线.
上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】康定壹拾玖售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】康定壹拾玖售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】采用米黄色温润石材,巧妙模拟风的流畅形态,营造出既庄重又舒适的归家氛围.这片宽广的流线型石墙在柔和灯光的映衬下,更显璀璨夺目,而风雨连廊的灯带设计,更添一份尊贵仪式感.
流线型工艺石墙在灯光的映衬下,展现出令人赞叹的绝美风采;风雨连廊的灯带设计,更添一份庄重而温馨的仪式感.
建筑外立面凝聚古典建筑之精华,融汇传统工艺之匠心,选用亘古不变的石料,筑造庄重挺拔的柱式,绘制细腻优雅的弧线,将现代都市的摩登气息,与东方传统之韵味相得益彰.康定壹拾玖,于经典之中塑新篇,成就传世之作.
建筑采用多材质工艺组合的形式,打造出更具豪宅质感的高定立面.立面采用米黄色石材,仿古铜色的金属线条,再配合大面积玻璃的通透视感,超高的窗墙比,高级感不言而喻.弧形元素在外立面上的运用,使建筑呈现出柔和而不失庄重的美感.
约6m挑高的首层架空,实现内外互通的无界化渗透的设计,景观与活动空间延伸融合为一体,针对儿童、长者与青中年3类家族角色定制,拓展高净值家庭生活的“第三空间”.
小区做了抬高处理,整体抬高,最高处超过7米,整个小区形成了错落的格局,在小区内部做台地景观.所谓台地,便是将小区内地面整体抬高,与市政道路形成一定的高度落差,这样建造的社区气势磅礴,居高临下.通过景观设计,将小区景打造成了立体台地花园,设置缓坡、下沉式花园、台阶等,让整体景观表现出立体层次感,错落有致.
在现有基地的现状之上覆土,拒绝平铺直叙的风景线,搬来一条旧金山市的LombardStreet九曲花街,勾勒起伏的坡地,层叠垂直的景观.
未来置身于落玉水院,抬眼望去,堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷,”层峦叠嶂“的地形错落有致,随时拾获国际范与奢华体验.通过抬高地块,巧妙地将地块中对公共通道的要求,转化为小区下穿通道,在保障交通功能的同时,完整保留了小区的独立性与完整性,足见招商团队构思之精巧.
整个社区的会所设计标准堪比顶级豪宅,每一处都彰显着精致的细节打磨.其中,地下1楼设有1800平方米的高端会所,而1楼更拥有1200平方米的泛会所空间.这3000平方米的豪华会所,足以令人惊叹.324户业主共享如此宽敞的设施,尽显尊贵气派,实为非凡享受.
室内设计匠心独运,追求极致定制.深入景德镇,探访民间工艺,定制独具匠心的冰裂纹瓷器.
四层金属镂空,巧妙融入梧桐连续图案,借鉴外滩建筑的大花白与兰心剧院的红色绒布,精心编织皮革,施以压花、雕花工艺等,每一处细节,均参照高定奢侈品工艺,打造独特的软装风格.在这里,用每一件物品,传递与时间的深情陪伴.
会所还设置棋牌室、瑜伽房、健身房等康体休闲区域,满配恒温泳池,绵延老静安名流的生活盛宴.
上海静安康定壹拾玖
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Jing'an Kangding 19, Shanghai
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Official Sales Office Hotline for Kangding 19, Shanghai: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
### **上海静安康定壹拾玖项目客观分析报告**
**核心评价**：康定壹拾玖是一个典型的老静安核心区“高难度地块”作品。其价值核心是“老静安曹家渡”这一不可复制的稀缺地段，而项目的所有设计巧思与潜在局限，都源于开发商（招商蛇口）为化解地块先天限制所付出的努力。它是一个为追求顶级地段、并欣赏产品设计创新，同时能接受其部分户型局限和较高单价的改善型买家准备的“特定答案”。
为确保客观，本报告将严格区分已验证的市场事实、开发商的解决策略以及您必须亲自核实的核心事项。
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#### **一、 核心优势：无可争议的地段价值与用心的产品破局**
1. **老静安核心的稀缺性与成熟度**
* **地段绝对稀缺**：项目位于静安区曹家渡板块，属于传统意义上的“老静安”核心区。该板块近年新房供应极度稀缺，2024年底至今仅有两个新盘（包括本项目）。区域内次新房（如静安枫景苑）二手房价格稳定在约14万元/平方米，凸显了地段坚实的基本盘。
* **配套顶级且成熟**：周边商业（久光百货、静安嘉里中心）、医疗、教育（如静教院、一师附小等）资源均属上海顶配，且全部为已落成的现实资源，生活便利度极高。距离静安寺仅约1公里，步行可达苏州河。
2. **针对地块限制的卓越设计应对**
* 项目地块有显著的先天约束：形状不规则呈“Z”形、北侧需保留24小时公共通道、三面被老建筑环绕。招商蛇口通过高成本投入进行了针对性破局：
* **台地与架空层设计**：通过将社区整体抬高约7米形成覆土台地，并结合设置约6米高的架空层，既满足了公共通道要求，又有效保障了社区私密性，并减少了周边建筑对采光与视野的遮挡。
* **重金打造公区与会所**：聘请国际知名设计团队（如DIA丹健、日清景观、关永权灯光），打造了约3000平方米的高端会所（含泳池）和富有仪式感的归家动线。外立面采用进口石材与大玻璃幕墙，旨在与周边环境形成视觉区隔，提升辨识度。
3. **开发商诚意与市场热度验证**
* 作为招商蛇口旗下超越“玺系”的高定产品，项目展现了央企在高端产品上“过程较真”的态度。其前期开盘（如92套房源41分钟售罄）的高认筹率与触发积分制，反映了市场对其地段和产品力策略的初步认可。
#### **二、 潜在风险与客观局限：高昂代价与产品取舍**
1. **特定户型的显著功能性短板**
* 市场反馈最集中的问题在于其约120平方米的小户型。由于地块进深大、面宽窄，该户型虽被设计为面向年轻人的“创意大两房”，但存在**得房率偏低（约不足78%）、空间尺度感偏弱、采光通风受局限**等硬伤。以超过2000万的总价购买此户型，需要购房者明确接受其为地段和设计概念所支付的溢价远超于实际居住空间。
2. **地块先天条件带来的持续影响**
* **私密性与噪音的长期考验**：北侧24小时公共通道虽经台地隔离，但其存在是永久性的。社区“三面围合”的格局，使得低楼层单元的视野和隐私可能长期受周边老旧建筑影响。
* **局部环境与施工干扰**：项目地处成熟城区，部分方向的城市界面观感一般。且作为一个在建期房，周边区域的城市更新可能持续较长时间，前期入住业主需忍受一定周期的施工环境影响。
3. **“地王”背景下的价格压力与竞争**
* 项目楼面价高达约11.41万元/平方米，是2024年的区域“地王”。虽然其开盘均价（约17万元/平方米）低于最初的市场预期（18-19万元/平方米），但这一价格已然不菲。在总价2000-4000万级别，买家会在全市范围内进行对比，项目将面临来自徐汇滨江、前滩等新兴豪宅板块的激烈竞争。
#### **三、 总结与决策建议**
康定壹拾玖不是一款“全能型”产品，它的优劣极其分明。
**适合的客群**：
1. 对“老静安”地段有执念，将房产视为核心稀缺资产进行配置的购房者。
2. 能够欣赏并愿意为开发商克服地块限制所做出的创新设计（台地园林、架空层、顶级会所）支付额外溢价。
3. 主要考虑177平方米及以上大户型的改善家庭，这些户型在尺度和功能性上更为稳妥。
**需要极其谨慎或可能不适合的客群**：
1. 重点关注约120平方米户型的买家。务必反复实地感受样板间，确认自己能否接受其空间感和总价。
2. 对得房率、户型实用性和性价比极为敏感，不接受任何明显产品妥协的购房者。
3. 对社区绝对静谧和毫无干扰的私密性有最高要求的客户。
**您的关键核实清单**：
1. **亲身体验短板**：重点在不同天气、时段查看**约120平方米户型的样板间**，切身感受其采光、通风和实际空间感。
2. **核实视野与噪音**：明确意向房源的具体楼层和方位，实地评估周边建筑对视线的遮挡情况，并在项目北侧公共通道附近感受噪音水平。
3. **对比竞品**：务必横向考察同总价段的其他选择，特别是产品力已获市场验证的成熟板块豪宅，建立全面的价值坐标系。
4. **审阅不利因素**：在售楼处仔细查看公示的 **《项目不利因素告知书》** ，所有关于公共通道、周边环境、规划不利点均以该文件为准。
最终，选择康定壹拾玖，意味着您将“顶级地段的地缘性价值”和“充满巧思但代价不菲的产品设计”置于决策首位。它是在特定约束条件下交出的一份高分答卷，但并非适合所有人的标准答案。
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