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北外滩低密花园风貌住区

中粮大悦城上海第五座壹号系

壹号之上再造壹号

【中粮·北外滩壹号】

建面约185㎡/228㎡天际大平层

建面约190㎡/210㎡/280㎡海派风貌墅

均价143868元/㎡

208户(90套高层、118套别墅)

首开总价2500万级起

即将入市,敬请期待

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上海虹口中粮·北外滩壹号

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Shanghai Hongkou COFCO North Bund One

Sales Office Tel: 400-8123-664 (Property Viewing Hotline)

Shanghai COFCO North Bund One Official Sales Office Tel: Call 400-812-3664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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上海虹口中粮·北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮·北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮·北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

中粮·北外滩壹号即将入市的高层户型建面约185-228㎡纯粹4房,尺度感相当奢阔!高层户型均为两梯两户独立电梯厅配置,隐私性与尊崇感拉满!

全落地窗设计,270°环幕大边厅户型相当惊艳!超大窗墙比+双套房格局形成多维观景的极致效果!仅90套,珍藏属性拉满!

约228㎡户型

尊崇感、隐私性拉满的二胎家庭改善居住动静分区户型,三代同堂家庭居住也是极度舒适~

独立电梯厅面积约7.5㎡,可作为入户前收纳!

标配子母门,进门双玄关柜+储藏间设计,入户仪式感满满!

约270°环幕大边厅尺度感十足!高区直面陆家嘴城市天际线+黄浦江景观,视野相当震撼!中厨+西厨岛台、客餐厅+阳台面积近约53㎡,不失为一个超棒的家庭休闲空间!

主卧大套房设计带超大主卫和独立衣帽空间,面积约50㎡,尊崇感十足!

次卧套房尺度感优越,还有充足收纳空间和独立卫浴空间~

北向双次卧可作为儿童房和书房使用,功能性满分.

上海虹口中粮·北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮·北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮·北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】例如宝格丽大理石打造的西厨岛台、铂浪高的净水三合一水龙头和一体式大水槽、霍尼韦尔的前置过滤器、全屋软水以及末端净水器系统、来自意大利的燃气热水器品牌法罗力、德国唯宝卫浴、当代龙头及花洒等等顶豪超配精装皆在眼前!甚至还有全屋华为智能家居系统配置,奢华配置质感十足!

约185㎡户型

双套房设计的飞机户型,居住舒适度较高,适合三代同堂家庭生活互不影响~

2梯2户设计,私享电梯厅独立入户;

入户玄关设计隐私性更强,独立玄关收纳空间设计人性化;

LDKB一体化设计,大面宽阳台+客厅,空间尺度感十足!

区分生活阳台与景观阳台互不干扰,生活品质感更佳;

卧室全飘窗设计,有效延伸室内空间,增加休闲空间;

主卧配置步入式衣帽空间、双台盆+大浴缸主卫,居住舒适度满分~上海虹口中粮·北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮·北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮·北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

虹口很多项目大多位于瑞虹或者四川北路板块,但论纯正北外滩红线内的,你可能得关注中粮大悦城这个项目.

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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